株式会社シー・ヴイ・エス・ベイエリア()

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

１．経営成績等の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

(1) 経営成績

当連結会計年度における我が国経済は、急速な円安進行や物価高騰を背景に個人消費の低迷が顕著となるなど、一時停滞感が強まる場面が見られたものの、全体的には回復基調が維持され、マイナス金利の終了や、日経平均株価の史上最高値更新、公示地価上昇率や春闘賃上げ率に大幅な伸長が見られるなど、幅広い分野でインフレ経済への回帰が見られ、デフレからの脱却が大きく進みました。

こうした環境のなか、当社グループにおきましては、マンションフロントサービス事業において安定した収益を確保したほか、ホテル事業においてはインバウンド消費の拡大や行楽シーズンを中心としたレジャー需要の高まりを追い風とし、個人・団体の別を問わず、通年での販売コントロールの強化を行ったことで、安定的な稼働の確保が進み、売上高が伸長する結果となりましたが、2023年７月の事業用地取得以降、建築工事を含む開発行為を進めておりましたアウトドアリゾート施設（千葉県成田市）「THE FARMスロウマウンテン成田」の開業準備に際し、人件費等を含む販管費の発生が生じたことを受け、営業利益と経常利益が減少しております。

以上の結果、当社グループの当連結会計年度における業績は、営業総収入78億22百万円（対前年同期比4.0％増）、営業利益４億21百万円（対前年同期比13.2％減）、経常利益３億85百万円（対前年同期比8.1％減）、法人税等調整額を72百万円計上したことにより親会社株主に帰属する当期純利益11億23百万円（対前年同期比61.0％増）となりました。

当社グループのセグメントの業績は次のとおりであります。

（ホテル事業）

ホテル事業におきましては、東京都心や千葉県市川市、浦安市内において、ビジネスホテル及びユニット型ホテルを運営しております。

千葉県内で運営するビジネスホテル施設におきましては、近隣の大型テーマパーク、大規模催事場、商業施設等において大型イベントが連日開催されるなど、レジャー関連を中心に宿泊者数が大きく増加したことに加え、団体宿泊需要獲得への積極的な取り組みも継続して行いました。加えて、複数名利用のニーズに即したプラン設計や連泊予約を可能とする販売コントロールの展開、ファミリーやグループ旅行者へのアプローチ強化を図るなどし、１部屋当たりの利用人数の拡大を追求したほか、需要予測に基づく販売価格の調整を早期から行うことで、客室単価の適正値維持に努め、収益改善が進みました。なお、ＪＲ市川塩浜駅前で運営する「ＣＶＳ・ＢＡＹ　ＨＯＴＥＬ」の本館リニューアル改装工事は、当初計画していた2024年10月から翌２月にかけての実施予定を、稼働に一定の落ち着きが見られる年始期間を含む2025年１月から同３月上旬の実施に改めることで、本館（本館増築棟は含まない）の完全休業によりもたらされる稼働低下のインパクトを最小限に抑えることに努めた結果、当連結会計年度中の稼働率は堅調に推移するとともに、売上高・利益ともに大きく伸長いたしました。

ユニット型ホテル２施設におきましては、都心における宿泊需要の回復を受け、高止まりが続くビジネスホテルの客室単価高騰を背景に、リーズナブルで利便性の高い施設としての支持を受け、需要獲得が進みました。施設近隣では、既存の商業施設や大規模展示場に加え、新たに建設されたアリーナ等施設も稼働を開始するなど、当社事業にとっての好材料が顕在化しており、各種イベントの開催頻度や動員数が増加傾向にあることで宿泊需要はさらなる拡大を見せております。中長期目線でのイベント開催情報の収集強化を図るとともに、移動や宿泊にかかる費用を抑止しようとする顧客ニーズに呼応し、需要予測に基づく販売コントロールの強化に努めております。

この結果、当連結会計年度における業績は、ホテル事業収入19億86百万円（対前年同期比16.2％増）、セグメント利益４億63百万円（対前年同期比5.5％増）となりました。

（マンションフロントサービス事業）

マンションフロントサービス事業におきましては、マンションコンシェルジュによる高付加価値サービスの提供を通じたワンランク上のマンションライフの実現に努め、独立系の企業として業界トップシェアを有しております。近年は、シェアオフィスや公共施設など、マンションコンシェルジュ業務にて培った高付加価値サービスを、マンション以外の受付業務においても発揮し、事業領域の拡大を図っております。

従来から手掛けるマンションフロントにおける居住者向けの各種生活支援サービスに加え、近年は、マンション居住者、管理組合、管理会社向け支援ツール「ＯＩＣＯＳ」の機能拡充に加え、100世帯以下の中・小規模マンション向けの「ＯＩＣＯＳ Ｌｉｔｅ」ならびに、同シリーズと連携可能なスマホアプリ「ＯＩＣＯＳ Ａｐｐ」を通じ、マンション規模が小さく有人フロントサービスの提供が困難な物件への導入提案を推進するなど、有人フロントサービス以外の選択肢の開拓に努め、営業活動を強化、受託件数の積極的な獲得を進めています。また、2023年11月より、インターホンメーカー大手のアイホン株式会社が提供する、オートロックなどの集合玄関に対応した集合住宅用インターホンシステム「dearis（ディアリス）」とのIoTシステム連携による新機能の追加に加え、続く2024年10月には、宅配ロッカー大手の株式会社フルタイムシステムが提供する、集合住宅用宅配ロッカーシステムにおける「Ｆ-rents（フレンツ）」「シェアリングボックス」などのシェアリングサービスとのIoTシステム連携による機能拡張の提供を開始するなど、居住者向けの生活支援サービス、管理組合の運営支援、管理会社のサポート、及びマンション管理のさらなる効率化を図り、スマート且つワンストップな管理の実現にも取り組んでおります。一方で、管理組合の収益悪化や人件費の高騰・地域的な採用困難等を背景に、収益性が低く、管理費の増益交渉の成功も見込みづらい不採算の有人フロント物件に対しては、非有人でありながら高付加価値の提供を可能とする「ＯＩＣＯＳ」への切替の提案や、場合により解約・撤退交渉も実施するなど、収益性を重視した活動を継続して行っております。

当連結会計年度末時点における総受注件数は703件（対前期末比45件減）、うち「ＯＩＣＯＳ」受注件数は164件（対前期末比21件増）となりました。

この結果、当連結会計年度における業績は、マンションフロントサービス事業収入42億61百万円（対前年同期比0.6％減）、セグメント利益３億82百万円（対前年同期比1.6％増）となりました。

（クリーニング事業）

クリーニング事業におきましては、マンションフロント、コンビニエンス・ストア店舗や社員寮においてクリーニングサービスを提供しているほか、法人向けサービスとして、マンション内のゲストルームやホテルにおけるリネンサプライサービスの提供を行っております。

個人向けクリーニングにおいては、取次拠点の減少に加え、在宅勤務の普及によるワイシャツ、スーツのクリーニング需要の減少などにより、取次件数の減少傾向は続くものの、既存顧客へのアプローチを強化し、需要の掘り起こしに向けた施策を展開するほか、マンションフロント事業との親和性も高く今後の需要拡大も見込まれるハウスクリーニングや保管サービス等の新規獲得に加え、新たな試みとして、モバイルコミュニケーションツール「ＬＩＮＥ」を通じ、クリーニング対象品の集荷依頼や各種ご相談を24時間で可能とし、キャッシュレス決済にも対応したトータルクリーニングサービス「オンラインコンシェルジュ」の展開を強化するなど、マンション居住者のそれぞれのニーズに呼応し、フロントや近隣提携工場の有無にかかわらず必要に応じて都度提供できる利便性の高いサービスの拡販に努めてまいりました。また、コストコントロールの観点から、バックオフィスの業務効率化の推進や人員配置の一部見直しを行うなど、管理コストの削減にも引き続き注力いたしました。

この結果、当連結会計年度における業績は、クリーニング事業収入１億68百万円（対前年同期比11.5％減）、セグメント利益37百万円（対前年同期比0.7％増）となりました。

（コンビニエンス・ストア事業）

コンビニエンス・ストア事業におきましては、千葉県及び東京都心において、ローソンブランドでの店舗運営を行っております。当社の強みである独創性を持った店舗作りを目指し、フランチャイズ本部が推進する各種施策に加え、立地特性に対応した独自仕入商品の販売を行うなど積極的な販売施策を進めるほか、商品カテゴリごとに粗利改善への取り組みを強化するなど、収益の向上にも注力いたしました。

主力店舗近隣の大型テーマパーク、商業施設、大規模展示場における各種イベントが連日開催されたことで、来場者数が大きく増加した影響に加え、自社ホテル併設の店舗においても、行楽シーズンを背景とする国内宿泊需要の堅調な推移とインバウンド消費の拡大に伴う宿泊者数の底上げもあり、昼夜ともに来店客数が増加、売上高は引き続き伸長いたしました。

この結果、当連結会計年度における業績は、コンビニエンス・ストア事業収入13億76百万円（対前年同期比6.1％増）、セグメント利益１億８百万円（対前年同期比18.2％増）となりました。

（その他事業）

その他事業におきましては、事業用不動産の保有や賃貸管理、ヘアカットサービス店舗の運営を行っております。

なお、2021年６月より運営を継続してまいりました「成田スカイウェイＢＢＱ（ＣＡＭＰ）」につきましては、厚生水産株式会社との間で、2024年５月27日に当該固定資産に係る売買契約を締結、締結日を以て当該施設の閉業を行うとともに、当該固定資産の譲渡についても、同６月24日に譲渡先への引き渡しを完了いたしております。

この結果、当連結会計年度における業績は、その他事業収入81百万円（対前年同期比18.6％減）、セグメント利益11百万円（対前年同期比46.2％減）となりました。

(2) 財政状態の状況

（資産）

当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べて９億84百万円（9.6％）増加し、112億65百万円となりました。その主な内訳は、現金及び預金が１億３百万円減少したことなどにより、流動資産が１億72百万円減少した一方、固定資産の譲渡による減少したものの、アウトドアリゾート施設開業へ向けた建設仮勘定の増加などにより、固定資産が11億56百万円増加したことであります。

（負債）

当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べて35百万円（0.5％）減少し、68億86百万円となりました。その主な内訳は、１年内返済予定の長期借入金が63百万円、未払消費税等が25百万円増加したものの、買掛金が19百万円、短期借入金が62百万円、未払金が６百万円減少したことなどにより、流動負債が11百万円減少し、また、長期借入金が28百万円減少したことなどにより、固定負債が23百万円減少したことであります。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べて10億19百万円（30.4％）増加し、43億79百万円となりました。その主な内訳は、剰余金の配当を行ったほか、親会社株主に帰属する当期純利益を11億23百万円計上したことであります。

(3) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物残高は、前連結会計年度末に比べ１億３百万円（5.5％）減少し、17億82百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、４億10百万円の収入超過（前年同期は４億81百万円の収入超過）となりました。その主な内訳は、固定資産売却益８億28百万円を計上した一方、税金等調整前当期純利益12億15百万円を計上したことなどによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、３億84百万円の支出超過（前年同期は10億79百万円の支出超過）となりました。その主な内訳は、有形固定資産の売却により10億63百万円の収入があった一方、有形固定資産の取得により14億86百万円の支出があったことなどによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、１億29百万円の支出超過（前年同期は７億10百万円の収入超過）となりました。その主な内訳は、長期借入れにより７億26百万円の収入があった一方、長期借入金の返済により６億90百万円、配当金の支払により97百万円の支出があったことなどによるものであります。

(4) 生産、受注、販売及び仕入の実績

生産、受注の実績

当社グループは、サービス業及び小売業が主力事業のため、生産、受注については、該当事項はありません。

販売実績

当連結会計年度における売上実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）上記売上実績は、セグメント間の内部振替前の数値によっております。

当連結会計年度末現在におけるホテル施設及びコンビニエンス・ストア店舗数の状況

（注）上記には、連結子会社である株式会社アスク及び株式会社エフ．エイ．二四の店舗は含まれておりません。

２．経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

(1) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。なお、その作成には経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。この判断及び見積りに関しては過去の実績等を勘案し合理的に判断しております。しかしながら、実際の結果は、見積り特有の不確実性が伴うことから、これら見積りと異なる可能性があります。

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等（1）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

(2) 当社グループの経営に影響を与える大きな要因の分析

経営成績に重要な影響を与える要因についての詳細につきましては、「３　事業等のリスク」をご参照ください。

(3) 経営成績の分析

経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容につきましては、「１．経営成績等の概要 (1) 経営成績」に記載のとおりであります。

(4) キャッシュ・フローの分析

当連結会計年度末におけるキャッシュ・フローの分析については、「１．経営成績等の概要 (3) キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

なお、当社グループのキャッシュ・フロー関連指標のトレンドは下記のとおりであります。

（注）１　自己資本比率：自己資本／総資産

２　時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産

３　キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フロー

４　インタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い

※各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により算出しております。

※株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。

※営業キャッシュ・フロー及び利払いは、連結キャッシュ・フロー計算書に計上されている「営業活動によるキャッシュ・フロー」及び連結損益計算書に計上されている「支払利息」を用いております。

※2022年２月期及び2023年２月期は、営業キャッシュ・フローがマイナスであるため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは記載しておりません。

(5) 資本の財源及び資金の流動性についての分析

　資本の財源及び資金の流動性につきましては、事業運営上必要な資金の流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としております。当社グループの主な資金需要のうち、運転資金需要については、人件費のほか、販売費及び一般管理費等の営業活動費であり、投資を目的とした資金需要は、設備投資等によるものです。これらの資金については、原則として営業活動によるキャッシュ・フローによって賄いますが、状況に応じて直接金融ならびに間接金融を利用していく方針であります。