E34707 Japan GAAP
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1）経営成績の状況
当第１四半期連結累計期間における我が国経済は、直近では景気回復に足踏みがみられるものの、雇用・所得環境が改善する下で、今後も緩やかな回復基調が続くことが期待されます。ただし、世界的な金融引締めや不透明な国際情勢等を背景とした海外景気の下振れリスクや、物価上昇や金融資本市場の変動等がもたらす影響に対しては、十分に注意する必要があります。
当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2024年２月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,350件（前年同月比3.4％増）と９カ月連続、成約㎡単価は75.52万円（同9.9％増）と46カ月連続、成約価格は4,859万円（同11.5％増）と45カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。なお、首都圏中古マンションの在庫件数は47,628件（同6.4％増）と新型コロナウイルス感染症拡大前の水準（2020年２月（47,423件））まで回復しました。
このような市場環境の中、当社グループは、2024年11月期から2026年11月期を対象とする中期経営計画「Find the Value 2026」を新たに策定し、「ROE（自己資本利益率）の向上」と「WACC（加重平均資本コスト）の適正水準維持」により企業価値を最大化すべく、３つの戦略及び目標を掲げております。なお、中期経営計画「Find the Value 2026」の詳細に関しては、2024年１月12日に公表しております「中期経営計画策定に関するお知らせ」をご参照ください。
①企業価値の最大化に向けた３つの戦略
＜事業戦略＞
・オーナーチェンジ物件への回帰
・都市部シェア拡大
・リフォーム構造改革
・販売事業期間短縮（規律のある在庫管理）
・ファンド化の推進
＜財務戦略＞
・活用キャッシュの最大化
・規律ある成長投資と株主還元
＜IR戦略＞
・IR体制の構築
・IR資料 / Websiteの刷新
・株主との対話強化
②企業価値の最大化に向けた目標
・ROE 12.0％以上
・WACC 2.0％
・営業利益率 10.0％以上
・EPS（１株当たり純利益）成長率 5.0％以上
・販売事業期間 1.5カ月～２カ月短縮
・販売用不動産残高 1,000億円以上
・自己資本比率 25.0％以上
・総還元性向 40.0％
・PBR（株価純資産倍率） １倍以上
当連結会計年度においては、中期経営計画「Find the Value 2026」に掲げた各戦略を実行に移すべく、特に、都市部のオーナーチェンジ物件（賃借人が居住中である物件）を主軸とした物件購入や規律ある在庫管理等、収益性×効率性を意識した経営管理へ注力しております。
当第１四半期連結累計期間は、当社グループの購入及び販売活動が概ね計画通りに進捗し、当社グループ全体で売上高11,083,278千円（前年同四半期比0.2％増）、売上総利益2,104,234千円（同2.5％減）となりました。ただし、事業規模拡大に伴う販売費及び一般管理費の増加等により、営業利益1,236,934千円（同9.0％減）、経常利益1,002,998千円（同12.6％減）、親会社株主に帰属する四半期純利益701,176千円（同12.0％減）となりました。
セグメント別の概況は、次のとおりであります。なお、売上高には、セグメント間の内部売上高又は振替高が含まれております。
（リノベマンション事業）
リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。
当第１四半期連結累計期間は、積極的な物件購入を行い、保有物件数が増加したことから、賃貸売上は1,095,523千円（同7.4％増）となりました。販売面は概ね計画通りに推移しましたが、販売事業期間の短縮へ向け長期化物件の販売を促進したため、販売利益率が前年同四半期を下回り、販売売上は9,619,536千円（同2.5％減）、販売利益率は12.7％（同2.3ポイント減）となりました。
この結果、売上高は10,715,059千円（同1.6％減）、営業利益は1,031,429千円（同23.1％減）となりました。なお、当第１四半期連結累計期間の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、18,944千円となりました。
（インベストメント事業）
インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。
当第１四半期連結累計期間は、収益不動産への投資再開による賃貸収益の収受に加え、営業投資有価証券の一部売却を行いました。
この結果、売上高は140,970千円（前年同四半期は計上なし）、営業利益は129,798千円（前年同四半期は営業損失1,585千円）となりました。
（アドバイザリー事業）
アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。
当第１四半期連結累計期間は、積極的な営業活動により仲介手数料収入が増加したことに加え、大口の成功報酬を収受する等、コンサルティング報酬も増加いたしました。
この結果、売上高は368,476千円（前年同四半期比22.3％増）、営業利益は232,311千円（同47.8％増）となりました。
(2）財政状態の状況
(資産)
当第１四半期連結会計期間末における流動資産は93,979,443千円となり、前連結会計年度末に比べ1,514,672千円増加いたしました。これは主に、販売用不動産が1,557,286千円増加したこと等によるものであります。固定資産は2,553,480千円となり、前連結会計年度末に比べ36,786千円増加いたしました。これは主に、投資その他の資産のその他が20,438千円減少したものの、投資有価証券が59,518千円増加したこと等によるものであります。
この結果、総資産は96,534,061千円となり、前連結会計年度末に比べ1,551,310千円増加いたしました。
（負債）
当第１四半期連結会計期間末における流動負債は13,081,122千円となり、前連結会計年度末に比べ212,805千円増加いたしました。これは主に、流動負債のその他が258,950千円増加したこと等によるものであります。固定負債は60,024,999千円となり、前連結会計年度末に比べ1,141,873千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が1,161,873千円増加したこと等によるものであります。
この結果、負債合計は73,106,121千円となり、前連結会計年度末に比べ1,354,678千円増加いたしました。
（純資産）
当第１四半期連結会計期間末における純資産合計は23,427,940千円となり、前連結会計年度末に比べ196,631千円増加いたしました。これは主に、親会社株主に帰属する四半期純利益701,176千円、剰余金の配当334,109千円及び自己株式の取得169,592千円によるものであります。
この結果、自己資本比率は24.2％（前連結会計年度末は24.4％）となりました。
(3）経営方針・経営戦略等
当第１四半期連結累計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(4）事業上及び財務上の対処すべき課題
当第１四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
(5）研究開発活動
該当事項はありません。