E34707 Japan GAAP
文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1）経営成績の状況
当中間連結会計期間における我が国経済は、緩やかに回復しており、今後も雇用・所得環境の改善、各種政策の効果が、緩やかな回復を支えることが期待されます。一方で、今後も米国の通商政策による景気の下振れリスクが高まる中、物価上昇の継続が個人消費に及ぼす影響や金融資本市場の変動等がもたらす影響に対しては、一層注意する必要があります。
当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2025年５月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,841件（前年同月比35.0％増）と７カ月連続、成約㎡単価は84.06万円（同10.2％増）と61カ月連続、成約価格は5,311万円（同9.9％増）と７カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。なお、首都圏中古マンションの在庫件数は44,314件（同2.8％減）となりました。
このような市場環境の中、当社グループは、2024年11月期から2026年11月期を対象とする中期経営計画「Find the Value 2026」を策定し、「ROE（自己資本利益率）の向上」と「株主資本コストの適正水準維持」により企業価値及びエクイティスプレッドを最大化すべく、３つの戦略を掲げております。
①企業価値の最大化に向けた３つの戦略
＜事業戦略＞
・オーナーチェンジ物件への回帰
・都市部シェア拡大
・リフォーム構造改革
・販売事業期間短縮（規律のある在庫管理）
・ファンド化の推進
＜財務戦略＞
・活用キャッシュの最大化
・規律ある成長投資と株主還元
＜IR戦略＞
・IR体制の構築
・IR資料 / Websiteの刷新
・株主との対話強化
②企業価値の最大化に向けた目標
・2026年11月期 売上高 700億円
・2026年11月期 営業利益 70億円
・2026年11月期 当期純利益 38億円
・ROE 12.0％以上
・営業利益率 10.0％以上
・EPS（１株当たり純利益）成長率 14.0％以上
・販売事業期間 1.5カ月短縮
・OC回転期間※ 18カ月短縮
・販売用不動産残高 1,000億円以上
・自己資本比率 25.0％以上
・総還元性向 40.0％
・PBR（株価純資産倍率） １倍以上
※オーナーチェンジ物件として購入した物件の棚卸資産回転期間（＝期末販売用不動産残高／売上高）
当連結会計年度においては、収益性×効率性を意識した経営管理へ注力しながら、中期経営計画「Find the Value 2026」に掲げた各戦略を遂行しております。特に、オーナーチェンジ物件（賃借人が居住中である物件）については、都市部を中心とした物件購入や、賃貸中の状態での販売を含む出口戦略の多角化を強化しております。これらの戦略のさらなる推進により、計数目標達成を目指してまいります。
当中間連結会計期間は、当社グループの購入及び販売活動が極めて良好に進捗し、当社グループ全体で売上高33,722,075千円（前年同期比23.7％増）、売上総利益6,166,892千円（同22.1％増）、営業利益4,017,217千円（同39.9％増）、経常利益3,549,424千円（同47.0％増）、親会社株主に帰属する中間純利益2,431,587千円（同45.8％増）となり、中間連結会計期間としては、過去最高となる売上高及び利益を計上しました。
セグメント別の概況は、次のとおりであります。なお、売上高には、セグメント間の内部売上高又は振替高が含まれております。
（リノベマンション事業）
リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。
当中間連結会計期間は、積極的な物件購入を行い、保有戸数が増加したことから、賃貸売上は2,351,336千円（同3.3％増）となりました。販売面では、新たに組成した流動化ファンドへの売却をはじめ、オーナーチェンジ物件の出口戦略の多角化等が奏功し、販売戸数が増加したことに加え、高価格帯の空室物件の販売も販売戸数及び利益率の押上げに貢献し、販売売上は30,492,065千円（同30.1％増）、販売利益率は14.6％（同1.3ポイント増）となりました。
この結果、売上高は32,843,402千円（同27.7％増）、営業利益は3,692,177千円（同58.7％増）となりました。なお、当中間連結会計期間の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、32,946千円となりました。
（インベストメント事業）
インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。
当中間連結会計期間は、営業投資有価証券の一部売却や、保有する一棟収益物件の売却を行うとともに、次号投資案件へ向けた検討を行いました。
この結果、売上高は426,282千円（同51.8％減）、営業利益は147,532千円（同21.5％減）となりました。
（アドバイザリー事業）
アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。
当中間連結会計期間は、積極的な営業活動により仲介手数料収入が増加しましたが、コンサルティングにおけるスポット報酬の減少により、売上高は889,189千円（同8.9％減）、営業利益は517,381千円（同23.4％減）となりました。
(2）財政状態の状況
（資産）
当中間連結会計期間末における流動資産は108,270,441千円となり、前連結会計年度末に比べ8,737,483千円増加しました。これは主に、現金及び預金が1,557,523千円及び販売用不動産が7,191,793千円増加したこと等によるものであります。固定資産は3,944,239千円となり、前連結会計年度末に比べ717,138千円増加しました。これは主に、繰延税金資産が58,804千円減少したものの、投資有価証券が230,543千円及び投資その他の資産のその他が532,308千円増加したこと等によるものであります。
この結果、総資産は112,215,076千円となり、前連結会計年度末に比べ9,454,324千円増加しました。
（負債）
当中間連結会計期間末における流動負債は14,443,224千円となり、前連結会計年度末に比べ1,622,710千円減少しました。これは主に、短期借入金が1,530,700千円減少したこと等によるものであります。固定負債は69,156,336千円となり、前連結会計年度末に比べ7,961,066千円増加しました。これは主に、長期借入金が7,981,066千円増加したこと等によるものであります。
この結果、負債合計は83,599,560千円となり、前連結会計年度末に比べ6,338,355千円増加しました。
（純資産）
当中間連結会計期間末における純資産合計は28,615,515千円となり、前連結会計年度末に比べ3,115,969千円増加しました。これは主に、剰余金の配当414,055千円があるものの、親会社株主に帰属する中間純利益2,431,587千円及び株式会社日本政策投資銀行を割当先とする新株式の発行による第三者割当増資により、資本金及び資本準備金がそれぞれ349,981千円増加したこと等によるものであります。
この結果、自己資本比率は25.4％（前連結会計年度末は24.8％）となりました。
(3）キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、販売用不動産の増加額7,191,793千円、長期借入金の返済による支出18,349,195千円、短期借入金の純減額1,530,700千円及び法人税等の支払額1,033,657千円等の資金減少要因があるものの、長期借入れによる収入26,375,040千円、税金等調整前中間純利益3,549,424千円等の資金増加要因が生じたことから、前連結会計年度末に比べ1,557,523千円増加し、当中間連結会計期間末には3,462,366千円となりました。
当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果使用した資金は5,067,410千円（前年同期比25.1％減）となりました。これは主に、販売用不動産の増加額7,191,793千円、法人税等の支払額1,033,657千円などの資金減少要因が、税金等調整前中間純利益3,549,424千円などの資金増加要因を上回ったことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果使用した資金は140,428千円（同597.3％増)となりました。これは主に、投資有価証券の取得による支出119,000千円などによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果得られた資金は6,765,362千円（同17.4％増）となりました。これは主に、長期借入れによる収入26,375,040千円などの資金増加要因が、長期借入金の返済による支出18,349,195千円及び短期借入金の純減額1,530,700千円などの資金減少要因を上回ったことによるものであります。
(4）経営方針・経営戦略等
当中間連結会計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(5）事業上及び財務上の対処すべき課題
当中間連結会計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
(6）研究開発活動
該当事項はありません。