株式会社ムゲンエステート（）

２ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものであります。

（１）経営成績の状況

当第３四半期連結累計期間（2023年１月１日～2023年９月30日）における当社グループが属する不動産業界は、緩やかな景気回復が続く中で、需要は底堅く推移しました。また、新型コロナウイルス感染症対策が緩和・撤廃されたことにより、訪日外国人が増加する中、海外投資家の日本の不動産に対する需要は堅調に推移しております。一方で、日本銀行の金融政策見直しによる金利動向など注視が必要な状況です。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によれば、2023年９月度の首都圏の中古マンション成約件数は、前年同月比で6.7％増加し、４ヶ月連続で前年同月を上回りました。成約平米単価は前年同月比で4.8％上昇し、2020年５月から41ヶ月連続で前年同月を上回っていますが、地域別では埼玉県が40ヶ月、神奈川県では34ヶ月ぶりに前年同月を下回りました。成約価格は前年同月比で4.5％上昇し、2020年６月から40ヶ月連続で前年同月を上回りました。在庫件数は、前年同月比プラス17.9％の２ケタ増となり、20ヶ月連続で前年同月を上回っております。
  このような事業環境の下、当社グループの主力事業である不動産売買事業は、住居系不動産（一棟賃貸マンション・区分オーナーチェンジ・区分所有マンション・戸建等）を中心に堅調な需要を維持しました。主な要因として、一棟賃貸マンション・区分オーナーチェンジ等の稼働率や賃料水準は、景気の影響を受けにくく収益が安定していることに加え、歴史的な円安やインバウンドの回復による海外投資家需要の増加が挙げられます。また、区分所有マンション・戸建等は、新築住宅の価格上昇等により引き続き代替需要が高まっていると考えられます。

居住用不動産は、第２次中期経営計画の方針に基づき、仕入・販売を強化し、拡大してきたことや、営業所開設に伴う人員の増強効果もあり、売上高及び販売件数が前年同期を大幅に上回る結果となりました。５月に開設した大阪営業所につきましては、来期の販売に向け、周辺府県の物件の仕入活動を積極的に進めております。

投資用不動産は、緩和的な金融政策の継続を背景に国内外投資家からの需要の増加及び営業人員の増強効果等により、売上高及び販売件数が前年同期を上回る結果となりました。仕入につきましては、前年同期並みの水準で進捗しております。

不動産開発事業は、新築物件「サイドプレイス」シリーズの竣工を進め、９月には東京都渋谷区神宮前に鉄筋コンクリート造地上４階建地下１階の賃貸マンションを竣工しました。リーシング・販売活動の強化を進めた結果、第３四半期までに２棟を売却しました。

不動産特定共同事業は、第４弾商品「ナーシングケア江戸川プロジェクト」の販売を５月より開始し、12月の組成に向け契約は順調に推移しております。

以上の結果、当第３四半期連結累計期間における売上高は399億93百万円（前年同期比84.2％増）、営業利益は51億64百万円（同161.1％増）、経常利益は45億87百万円（同207.5％増）、親会社株主に帰属する四半期純利益は30億47百万円（同199.4％増）となりました。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（不動産売買事業）

不動産売買事業におきましては、投資用不動産の販売が108件（前年同期比52件増）、平均販売単価は１億66百万円（同23.5％減）となり、売上高は179億94百万円（同47.6％増）となりました。また、居住用不動産の販売が323件（前年同期比128件増）、平均販売単価は59百万円（同51.8％増）となり、売上高は191億61百万円（同151.5％増）となりました。

不動産開発事業では、販売が２件、平均販売単価は３億８百万円となり、売上高は６億16百万円となりました。

以上の結果、売上高は382億87百万円（前年同期比90.9％増）、セグメント利益（営業利益）は61億53百万円（同123.7％増）となりました。

（賃貸その他事業）

賃貸その他事業におきましては、不動産賃貸収入が15億82百万円（前年同期比2.4％増）となりました。

以上の結果、売上高は17億６百万円（前年同期比2.9％増）、セグメント利益（営業利益）は５億79百万円（同0.9％減）となりました。

（注）「投資用不動産」は、一棟賃貸マンション及び一棟オフィスビル等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分し、「居住用不動産」は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産、および土地等も含まれております。

（２）財政状態の分析

当第３四半期連結会計期間末における財政状態は、資産が808億40百万円（前期末比4.4％増）、負債が536億３百万円（同1.4％増）、純資産は272億37百万円（同10.7％増）となりました。
 

（資産）

総資産の主な増加要因は、現金及び預金が30億49百万円、販売用不動産（仕掛販売不動産も含む）が６億６百万円増加したことによるものであります。

（負債）

負債の主な増加要因は、短期借入金が29億56百万円、未払法人税等が６億50百万円増加した一方、長期借入金（１年内返済予定を含む）が27億62百万円、社債（１年内償還予定を含む）が６億32百万円減少したことによるものであります。

（純資産）

純資産の主な増加要因は、親会社株主に帰属する四半期純利益の計上により利益剰余金が30億47百万円増加した一方、配当の支払により利益剰余金が４億69百万円減少したことによるものであります。

（３）事業上及び財務上の対処すべき課題

当第３四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。

（４）研究開発活動

該当事項はありません。