三菱地所株式会社()

2 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において当社グループ（当社及び当社の関係会社）が判断したものであります。

(1) 財政状態及び経営成績の状況

当中間連結会計期間における我が国経済は、米国の通商政策による影響がみられたものの、雇用情勢が改善するなか、個人消費や企業の設備投資に持ち直しの動きがみられるなど、総じて緩やかな回復の動きのなかで推移しました。

当中間連結会計期間の経営成績は、営業収益が743,204百万円で前年同中間期に比べ102,138百万円の増収
（＋15.9%）、営業利益は107,590百万円で7,711百万円の増益（＋7.7%）、経常利益は82,645百万円で3,202百万円の増益（＋4.0%）となりました。

特別損益につきましては、前年同中間期において投資有価証券売却益17,374百万円を特別利益に計上したのに対して、当中間連結会計期間においては、固定資産売却益5,010百万円、投資有価証券売却益20,981百万円を特別利益に、固定資産除却関連損11,772百万円を特別損失に計上しております。

この結果、税金等調整前中間純利益は96,865百万円となり、親会社株主に帰属する中間純利益は前年同中間期に比べ8,049百万円増益（＋16.1%）の58,071百万円となりました。

当中間連結会計期間の経営成績及び各セグメントの経営成績は次のとおりであります。

（a）コマーシャル不動産事業

・当中間連結会計期間において、オフィスビルは、堅調なリーシング等により増収となりました。

・商業施設及びアウトレットモールは、店舗売上の増加等により増収となりましたが、ホテルはリニューアルに伴う休業等により減収となりました。

・その他、オフィスビル等の保有する物件の売却により、不動産販売は増収となりました。

・この結果、当セグメントの営業収益は56,860百万円増収の271,239百万円となりましたが、営業利益は3,086百万円減益の39,355百万円となりました。

（注）1. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。

2. その他には、建物運営管理受託収入、営繕請負工事収入、ホテル事業収入等が含まれております。

3. 当連結会計年度より、面積管理手法の変更に伴い、一部の物件の貸付面積計上区分を従来の「転貸」から「所有」へ変更しております。

なお、前中間連結会計期間の貸付面積については、上記の変更を踏まえて作成した情報を記載しております。

（b）丸の内事業

・当中間連結会計期間において、オフィスビルは、再開発に向けたビルの閉館等により減収があった一方で、好調なリーシングによる空室率の改善や既存ビルでの賃料増額改定等により増収となりました。

なお、当社の丸の内オフィスの2025年9月末の空室率は1.48%となっております。

・この結果、当セグメントの営業収益は7,873百万円増収の197,843百万円となり、営業利益は1,483百万円増益の49,887百万円となりました。

（注）1. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。

2. その他には、建物運営管理受託収入、営繕請負工事収入、レンタルオフィス事業収入等が含まれております。

3. 当連結会計年度より、面積管理手法の変更に伴い、一部の物件の貸付面積計上区分を従来の「転貸」から「所有」へ変更しております。

なお、前中間連結会計期間の貸付面積については、上記の変更を踏まえて作成した情報を記載しております。

（c）住宅事業

・国内分譲マンション事業の主な売上計上物件

「ザ・パークハウス 富岡門前仲町」　　　　　　　　（東京都江東区）

「ザ・パークハウス 武蔵野レジデンス」　　　　　　（東京都武蔵野市）

「ザ・パークハウス 鷺沼」　　　　　　　　　　　　（神奈川県川崎市）

「ザ・パークハウス 横浜港南台」　　　　　　　　　（神奈川県横浜市）

「ザ・パークハウス 上前津フロント」　　　　　　　（愛知県名古屋市）

・当中間連結会計期間において、国内分譲マンション事業では、売上計上戸数が減少したものの、一戸当たりの販売単価は増加したことにより増収となりました。

・この結果、当セグメントの営業収益は40,941百万円増収の193,328百万円となり、営業利益は16,297百万円増益の20,037百万円となりました。

（注）1. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。

2. 他社との共同事業物件の売上計上戸数及び金額は当社持分によっております。

（d）海外事業

・当中間連結会計期間においては、米国は物件売却等により増収となり、英国は好調なリーシング進捗により増収となりましたが、アジアは前中間連結会計期間の複合開発事業収入の反動減等により減収となりました。

・この結果、当セグメントの営業収益は810百万円減収の56,575百万円となり、営業利益は111百万円減益の11,194百万円となりました。

（注）営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。

（e）投資マネジメント事業

・当中間連結会計期間においては、M&A関連費用など一過性の費用計上等により減益となりました。

・この結果、当セグメントの営業収益は878百万円減収の15,501百万円となり、営業損益は3,295百万円減益の1,301百万円の損失を計上しました。

（注）営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。

（f）設計監理・不動産サービス事業

・㈱三菱地所設計において、2023年11月に着工した「（仮称）赤坂二・六丁目地区開発計画」等の設計監理業務等の収益を計上しました。

・当中間連結会計期間においては、設計監理収益は売上件数が減少したものの、1件当たりの金額が増加したこと等により増収となりました。また、駐車場運営管理は駐車場運営管理台数の増加等により増収となりましたが、不動産仲介は取扱件数が増加したものの、1件当たりの手数料が減少したこと等により減収となりました。

・この結果、当セグメントの営業収益は776百万円減収の36,148百万円となり、営業利益は1,324百万円減益の2,901百万円となりました。

（注）営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。

(2) キャッシュ・フローの状況

当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税金等調整前中間純利益、長期借入れ等による収入、有形固定資産の取得等による支出により、151,060百万円となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当中間連結会計期間における営業活動によるキャッシュ・フローは、71,553百万円の資金の増加（前年同中間期比＋4,351百万円）となりました。これは、税金等調整前中間純利益96,865百万円に非資金損益項目である減価償却費53,022百万円等を調整した資金の増加に対し、棚卸資産の減少、法人税等の支払又は還付等による資金の増減を加えたものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当中間連結会計期間における投資活動によるキャッシュ・フローは、213,382百万円の資金の減少（前年同中間期比△46,119百万円）となりました。これは有形固定資産の取得等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当中間連結会計期間における財務活動によるキャッシュ・フローは、44,883百万円の資金の増加（前年同中間期比＋20,050百万円）となりました。これは長期借入れ等によるものであります。

(3) 会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

前連結会計年度の有価証券報告書に記載した「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」中の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の記載について重要な変更はありません。

(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

当中間連結会計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。

(5) 財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針

当中間連結会計期間において、当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針について、重要な変更はありません。

(6) 研究開発活動

該当事項はありません。

(7) 資本の財源及び資金の流動性についての分析

当社グループは、業界最上位の格付に裏打ちされた強固な財務基盤が重要な経営資源の一つであると位置づけ、財務健全性の維持と高格付を活かした適時最適な調達の実現を財務戦略の基本方針としております。

2020年4月から開始した「長期経営計画2030」においても、ROAの向上を通じたROEの向上に主眼を置き、レバレッジについては現状の格付水準が維持可能な範囲で適切にコントロールすることを基本方針としており、不動産市況に応じた、成長投資・資産売却・株主還元・資金調達の最適な組み合わせによる企業価値向上を実現して参ります。