ケイアイスター不動産株式会社（）

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の５類移行に伴う経済活動の正常化により景気は緩やかに回復し始め、企業の景況感も改善しているものの、継続する原材料価格やエネルギーコストの高騰、円安、不安定な国際情勢等、依然として先行き不透明な状況が続いております。

　当社グループが所属する住宅業界は、前連結会計年度の新型コロナウイルス感染症の影響により異常に高まっていた需要が当連結会計年度において正常化したものの、建築コストの高騰による不動産価格の上昇が見られる一方で首都圏を中心に需要は堅調に推移しております。

　このような経営環境の下当社グループは、「豊かで楽しく快適なくらしの創造」を経営理念に掲げ、「すべての人に持ち家を」というビジョンのもと、主力事業である分譲住宅事業の成長戦略に注力を行い「高品質だけど低価格なデザイン住宅」の提供及び、新規エリアへの進出や既存営業エリアの深耕によるシェア拡大を図ってまいりました。また、在庫回転率の向上を目指す高回転経営を重視したことにより売上高は増加したものの、積極的な販売活動及び建築コストの高騰により売上総利益率は低下しました。

　これらの結果、当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較し41,204,963千円(17.0％)増加の283,084,374千円となりました。営業利益は、株式会社エルハウジングの企業結合において、主に棚卸資産への取得原価の配分を行ったことの影響で売上原価が増加したこと、前連結会計年度において新型コロナウイルス感染症の影響により高く推移していた不動産需要が、当連結会計年度において正常化したことなどにより、前連結会計年度と比較し7,827,380千円(△40.8％)減少の11,362,038千円、経常利益は、資金調達に伴う支払手数料を主因に営業外費用が884,893千円増加したことなどにより、前連結会計年度と比較し8,337,122千円(△45.1％)減少の10,130,716千円となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、負ののれん発生益を495,863千円計上したものの、前連結会計年度と比較し4,989,540千円(△42.1％)減少の6,856,301千円となりました。

　セグメント別の経営成績は、以下のとおりであります。

　なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前連結会計年度比較については、前連結会計年度の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。報告セグメントの変更についての詳細は、「第５．経理の状況　１　連結財務諸表等　注記事項　（セグメント情報等）　セグメント情報　１　報告セグメントの概要」に記載のとおりであります。

ａ．分譲住宅事業

　分譲住宅事業につきましては、「高品質だけど低価格なデザイン住宅」の提供及び新規エリアへの進出やＭ＆Ａ等によるシェア拡大戦略を推進しております。

　以上の結果、販売棟数は前連結会計年度と比較し1,075棟増加の7,842棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し40,763,966千円増加の273,091,718千円となりました。セグメント利益は、株式会社エルハウジングの企業結合において、主に棚卸資産への取得原価の配分を行ったことの影響で売上原価が増加したこと、新型コロナウイルス感染症の影響により高く推移していた不動産需要が正常化したことを主因に前連結会計年度と比較し7,174,226千円減少の14,418,520千円となりました。

ｂ．注文住宅事業

　注文住宅事業につきましては、不動産業者向けの注文住宅、規格型平屋注文住宅、規格型注文住宅の受注拡大に注力してまいりました。

　以上の結果、販売棟数は前連結会計年度と比較し50棟減少の360棟となり、当事業の売上高は、前連結会計年度と比較し1,362,520千円減少の5,479,004千円となりました。セグメント利益は、ウッドショック等に伴う部資材の価格高騰による影響で低下していた売上総利益率が改善したこと、受注拡大に伴い販売費及び一般管理費が先行して発生していた規格型平屋注文住宅の売上高が順調に推移したことを主因に前連結会計年度と比較し524,034千円増加の796,775千円となりました。

　財政状態の分析については、次のとおりであります。

（資産）

　当連結会計年度末における資産は、前連結会計年度末と比較し46,589,678千円増加（内、11,611,930千円は株式会社エルハウジングの新規連結による増加）し246,050,962千円となりました。勘定科目別での増加の主な内容は、販売用不動産、仕掛販売用不動産、未成工事支出金の合計である棚卸資産が33,718,019千円増加したこと、サステナブルファイナンスの実行などにより現金及び預金が8,190,703千円増加したことなどによるものであります。

（負債）

　当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末と比較し41,980,836千円増加（内、8,190,050千円は株式会社エルハウジングの新規連結による増加）し184,913,795千円となりました。勘定科目別での増加の主な内容は、サステナブルファイナンスの実行や土地仕入資金の調達により借入金が、短期借入金、１年内返済予定の長期借入金、長期借入金合わせて39,711,906千円増加（内、6,791,634千円は株式会社エルハウジングの新規連結による増加）、社債が、１年内償還予定の社債、社債合わせて989,200千円増加（内、240,000千円は株式会社エルハウジングの新規連結による増加）したことなどによるものであります。

（純資産）

　当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末と比較し4,608,841千円増加し61,137,166千円となりました。増加の主な要因は、利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益で6,856,301千円増加したものの、配当により3,299,252千円減少したこと、非支配株主持分が前連結会計年度末と比較し1,090,206千円増加したことなどによるものであります。

②　キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末と比較し6,898,752千円増加の53,156,908千円となりました。
　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において営業活動により使用した資金は、前連結会計年度と比較し1,112,656千円減少の15,281,845千円となりました。

　使用した資金減少の主な要因は、税金等調整前当期純利益が7,820,904千円減少したものの、棚卸資産の増減額で使用した資金が7,530,867千円減少したこと、法人税等の支払額が3,254,579千円減少したことなどによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において投資活動により使用した資金は、前連結会計年度と比較し2,415,696千円増加の4,891,931千円となりました。

　使用した資金増加の主な要因は、貸付金の貸付による支出が2,435,092千円増加したことなどによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において財務活動により得られた資金は、前連結会計年度と比較し4,683,993千円増加の27,072,529千円となりました。
　増加の主な要因は、短期借入金での調達額が純額で11,046,500千円減少したものの、長期借入金での調達額が純額で15,598,489千円増加したことなどによるものであります。

（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移

（注）１．自己資本比率:自己資本／総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債／営業キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ: 営業キャッシュ・フロー／利息の支払額

２．いずれも連結ベースの財務数値により算定しております。

３．有利子負債は、貸借対照表に計上されている債務のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。

４．2022年３月期、2023年３月期及び2024年３月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。

③　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。

２．金額は、販売価格によっております。

ｂ．受注実績

　当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）セグメント間取引については、相殺消去しております。

ｃ．販売実績

　当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）セグメント間取引については、相殺消去しております。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①　重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたり、会計方針の選択、資産・負債及び収益・費用の報告金額に影響を与える見積りを行うことが必要となります。見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に行っておりますが、その不確実性から実際の結果が見積りと異なる場合があります。

　当社グループが選択する重要な会計方針につきましては、「第５　経理の状況　１連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであります。

②　当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、売上高41,204,963千円(17.0％)増、経常利益8,337,122千円(△45.1％)減、親会社株主に帰属する当期純利益4,989,540千円(△42.1％)減となりました。成長戦略の骨子は、分譲事業のエリア及びマーケットシェアの拡大、Ｍ＆Ａによる新規エリアへの進出及びシナジー効果による業容拡大であり、シェア拡大戦略は計画通りに推移しているものと分析しております。

　当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因といたしましては、「第２　事業の状況　３事業等のリスク」に記載のとおりであります。

　当社グループの資本の財源については、分譲事業が土地の仕入れから開始し建築までの間、資金が先行し支出されることから他人資本での調達が不可欠となります。成長戦略を推進するに当たり他人資本（主として借入金）の増加が発生するものと分析しております。但し、土地仕入れから引渡までの回転期間を短縮することにより他人資本の増加を少なくすること等に注力しております。また、自己資本比率、有利子負債に対するＥＢＩＴＤＡ倍率、翌期の売上計画等を勘案し財務バランスを監視しております。棚卸資産に対する資金であり運転資金の需要であることから他人資本（主として借入金）での調達を基本としておりますが、財務バランス、成長角度等を勘案し、自己資本での調達も考慮してまいります。

　当社グループの資金の流動性については、固定性の資金は持たないことが基本方針であるため、経常支出、配当、設備投資等により支出した後に余剰した資金はすべて、分譲事業の資金に使用されております。

　セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。

分譲住宅事業

　当事業は、当社グループにおける主力事業であり、成長戦略の根幹をなしております。成長戦略の骨子は、エリア及びマーケットシェアの拡大であり、当連結会計年度は東京都市周辺部を主軸にシェア拡大戦略を行いました。売上高は前連結会計年度と比較し40,763,966千円（17.5％）増、セグメント利益は、7,174,226千円（△33.2％）減となりました。

注文住宅事業

　当事業は、不動産業者向けの注文住宅「フィットプロ」、規格型平屋注文住宅「ＩＫＩ」及び規格型注文住宅「はなまるハウス」の営業を中心に行っております。その結果、売上高は前連結会計年度と比較し1,362,520千円（△5.9％）減となったものの、セグメント利益は524,034千円（192.1％）増となり、順調に推移しているものと分析しております。

③　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当社グループは土地の仕入れから販売までの期間に時間を要するため土地仕入れ資金を金融機関から調達しております。分譲事業の成長戦略を推進しているため当該資金調達が増加し借入残高もそれに比例し増加しております。今後も成長戦略推進のための資金ニーズは発生していくものと認識しております。現時点で金融機関からの融資は潤沢でありますが、今後はその時の状況に応じて金融機関からの調達、資本での調達などを考慮する方針であります。