E33435 Japan GAAP
前期
130.7億 円
前期比
109.1%
株価
925 (07/12)
発行済株式数
17,674,400
EPS(実績)
37.69 円
PER(実績)
24.54 倍
前期
716.3万 円
前期比
93.9%
平均年齢（勤続年数)
37.6歳（4.3年)
従業員数
113人
当社グループは、当社及び連結子会社３社により構成されており、「貢献創造（転貸借の商慣習を変え、店舗物件のスタンダードを創造する）」を企業理念に掲げ、東京を中心に飲食店向けの店舗物件に特化した店舗転貸借事業及び不動産売買事業を展開しております。
この店舗転貸借事業は、当社が不動産オーナーから賃借した店舗物件を店舗出店者に転貸する事業であります。
当社グループでは、店舗転貸借事業の展開により、店舗物件に係る不動産オーナー、不動産業者、店舗出店者、店舗撤退者という多くの方々にメリットを提供できると考えております。
また、不動産売買事業では、店舗転貸借事業を更に推進するために、不動産業者とのリレーションシップを強化することや取引先における不動産売買のニーズに応えることを意図し、店舗不動産の仕入れ販売を行っております。
なお、当社100％子会社である株式会社セーフティーイノベーションが営む店舗家賃保証事業（店舗出店者等の店舗物件の貸主と締結した保証委託契約に基づき、貸主が借主に対して家賃等を支払えなくなった際に、借主に代わり、貸主に対し家賃を支払う対価として、保証料を受け取る事業）は、報告セグメントの店舗転貸借事業に含めております。
・不動産オーナー
当社が店舗物件を賃借することで、不動産オーナーは負担となることの多い賃料回収業務が不要となり、賃貸料収入が安定すると考えられます。また、店舗出店者の管理について、店舗の専門家である当社に任せることができ、飲食事業者との各種交渉に対応する煩わしさからも解放されると考えられます。当社では、店舗物件を自ら借り受け、貸し出す当事者として携わってきた経験から、漏水・臭気や物件の使用方法等店舗物件の賃借にかかわるトラブルの発生件数を減らし、深刻化を防ぐノウハウを所持しており、これらを日々実践することで、不動産オーナーに対して安心・安全の実現を目指しております。
・不動産業者
不動産業者は、当社を店舗物件の専門家である借り手として、不動産オーナーに紹介することができます。また、広く行われている不動産オーナーと出店希望者を仲介する取引と比べ、当社に店舗物件を紹介した場合、紹介した店舗物件に対し、さらに出店希望者を仲介することで収益獲得機会を増やすことができ、仲介手数料を収益の源泉とする不動産会社にとってはメリットとなると考えております。
・店舗出店者
当社が紹介する店舗物件は、転貸借契約を前提としており、専門の部署による調査を経た賃借需要が見込まれる物件に限られている点、また、出店費用を抑えることができる居抜き物件（これまで利用していた造作・設備・什器等が付いたままの物件）を多く扱っている点が特徴であります。これらは特に専門の店舗開発部署を持たない小規模・中規模の事業者において当社を選ぶメリットとなっていると考えております。
・店舗撤退者
店舗撤退者においては、当社が居抜きのままで物件を引き受けることで、原状回復工事費等のコストを削減し、造作代金を受領する等により閉店コストを削減できるメリットがあると考えております。併せて、閉店に伴う煩雑な業務の負担を軽減することができると考えております。
当社グループの事業は店舗転貸借事業（店舗家賃保証事業を含む）と不動産売買事業であり、収益の計上区分により、収益が継続して計上されるランニングと一時的に計上されるイニシャル、店舗家賃保証及び不動産売買に区分され、その主な内容は以下のとおりであります。
①ランニング
ランニングは、転貸借物件（当社が賃借した店舗物件のうち、店舗出店者と転貸借契約を締結している物件）において、店舗出店者より受領する賃料であり、継続的（通常は毎月）に計上される収益であります。また、転貸借契約の更新時に受領する更新料についても、更新毎に継続的に計上されるものであり、ランニングとなります。
②イニシャル
イニシャルは、賃借物件を店舗出店者に転貸した際に受領する礼金等の手数料であり、ランニングと異なり、一時的に計上される収益であります。また、居抜き物件（これまで利用していた造作・設備・什器等が付いたままの物件）における造作等の店舗出店者への売却等についても、一時的に計上される収益であり、イニシャルとなります。
③店舗家賃保証
店舗家賃保証は、保証委託契約に基づき、店舗出店者から当社100％子会社である株式会社セーフティーイノベーションに保証料が支払われることにより計上される収益であります。
④不動産売買
不動産売買は、販売用不動産の売却等により計上される収益であります。
店舗転貸借事業での一般的な案件における業務の流れは、以下のとおりであります。
ａ．店舗物件賃借
駅別に専任した営業担当者による不動産業者への営業活動、提携先・既存出店先からの紹介等を通じて、また、店舗の買取に特化したＷＥＢサイト「店舗買取り.com」による店舗撤退を検討している先からの直接の申し出を受けて、店舗物件の情報を収集し、当社にて取扱う物件の調査を進めていきます。物件の目利きについては、店舗物件を取扱ってきた経験やその後の検証・分析により、ノウハウを蓄積しております。また、各物件の調査においても、物件管理担当者の経験や専門知識により培われたノウハウに基づき行われており、物件の取扱いを支えております。物件調査の後、取扱候補物件の貸主もしくは不動産業者との交渉を経て、賃貸借契約の内容を擦り合わせ、保証金等の契約金を支払い、不動産オーナーと当社との間で賃貸借契約を締結します。
ｂ．店舗物件転貸
当社が賃貸借契約を締結した店舗物件については、不動産業者による仲介や当社ＷＥＢサイト「居抜き店舗.com」の会員への紹介等により出店希望者を募ります。「居抜き店舗.com」は、居抜き店舗物件を中心に店舗物件の情報を会員向けに提供し、出店希望者が物件を探索することができる仕組みであります。当該サイトでは、日々入手する物件情報をスピーディに掲載・更新することにより情報の価値を高めております。2024年３月末における当該サイトの会員数は98,178名となっており、出店希望者とのマッチングを実現する当社の強みの一つとなっております。加えて、当社からの営業活動も行うことで、幅広い層の店舗出店希望者に対するアプローチを実現しております。店舗出店希望者より物件に対する申込みを受領した後、当社の与信審査を経て転貸借契約の内容を擦り合わせ、保証金等の契約金を受領し当社と店舗出店希望者との間で転貸借契約を締結します。
また、家賃滞納への対応として、店舗出店者と当社100％子会社である株式会社セーフティーイノベーションは保証委託契約を締結し、株式会社セーフティーイノベーションは店舗出店者より保証料を受領します。
ｃ．物件管理
物件管理業務では、不動産オーナーや物件管理会社を悩ませる賃料回収やトラブル対応といった問題に対し、当社ではこれまで培ってきたノウハウを活かして、オペレーションの構築を図っております。さらにトラブルを未然に防ぐ、または早期に発見・対処するために、物件のチェックや情報の収集、店舗出店者等との関係性の構築に努めております。なお、当社では、管理物件数が増加していく中で、管理の質を落とさずに対応し続ける組織を構築・強化することが重要であると認識しております。これに対し、当社では、日々の活きた経験を基に、店舗物件のプロフェッショナルの育成に注力しており、当社の強みとなっております。また、毎月、各期日までに賃料等の回収が確実に行われるよう、管理指標を設け取り組んでおります。
また、不動産売買事業での一般的な案件における業務の流れは、以下のとおりであります。
ａ．不動産の仕入
不動産業者や不動産オーナーからの情報提供等より、候補となる店舗物件の情報を収集し、物件の調査を進めていきます。取り扱い物件は、市場性の高い都心の中小型物件を主要な対象としておりますが、土地を購入又は借りた後に小型ビルを建築する場合もあります。対象物件の検討については、店舗転貸借事業により積み重ねてきた経験やノウハウを活かしつつ、保有リスクや転貸借事業への影響等を検討のうえ、行っております。対象物件の売主もしくは不動産業者との交渉を経て、売買契約の内容を擦り合わせ、手付金等の契約金を支払い、売主と当社との間で売買契約を締結します。その後、売買契約に基づき、残代金の決済とともに当社に所有権を移転します。
b．不動産の売却
主に不動産業者経由で購入希望者を募り、相手方とのあいだで売買条件の交渉を行います。契約条件が擦り合ったのち、手付金を受領し、買主と当社との間で売買契約を締結します。その後、売買契約に基づき、残代金の受領とともに当社から買主へ所有権を移転します。
［事業系統図］
・店舗転貸借事業
※画像省略しています。
・不動産売買事業
※画像省略しています。
（１）経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、2023年５月に新型コロナウイルスの感染症法上の位置づけが「２類相当」から「５類」に移行し、より一層の経済社会活動の正常化が進められるなかで、各種政策の効果もあり、企業収益には総じて改善傾向が、雇用情勢及び個人消費には持ち直しの動きがみられました。先行きについては、主要国における金融引き締めの影響や、中国経済の先行きが懸念されるなかで、海外景気の下振れ、物価上昇、金融資本市場の変動、地政学的なリスクもあり、不透明な状況にあります。
当社グループを取り巻く環境について、外食業界においては、「５類」への移行に伴う人流増及び円安に後押しされたインバウンドの回復等によって、都市部や観光地を中心に売上高、来客数が伸長した一方で、利益面は原材料と光熱費の高騰に加え、一部では人手不足による営業の機会損失もあり、厳しさの残る状況となりました。また、飲酒業態においては、中小規模の宴会が増加し、遅い時間帯の来客と大規模宴会需要も徐々に戻りつつあるものの、店舗数の減少も影響し、回復に遅れがみられました。東京主要地域の不動産市況については、インバウンド需要回復の恩恵を受ける地域を中心に、出店増と一部賃料の上昇が確認できる一方で、固定費が膨らむ大型の店舗物件、ブランド力に乏しい駅外周部等の店舗物件や集客面に課題がある空中階の店舗物件については、出店需要に弱さが残る状況となりました。
このような環境のなかで、当社グループが展開する店舗転貸借事業においては、旺盛な個人・小規模飲食事業者の出店需要に対応し、「好立地」「小規模」「居抜き」店舗物件の積極的な仕入れと共に、営業力向上に向けた採用及び教育の強化を進めました。また、中長期的な転貸借物件数の増加に対応するため、営業管理システムや電子契約の活用等のDX化を推進しました。不動産売買事業においては、店舗転貸借事業との連携強化による既存転貸物件の売却情報取得を進めると共に人員増を含む組織強化に着手し、顧客開拓に注力しました。
以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高14,263,842千円（前年同期比9.1％増）、営業利益974,299千円（同19.6％減）、経常利益1,011,413千円（同20.1％減）、親会社株主に帰属する当期純利益666,077千円（同24.8％減）となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
店舗転貸借事業
店舗転貸借事業においては、当連結会計年度における新規契約件数及び後継付け件数（閉店した店舗に対し新規出店者と転貸借契約を締結したもの）の転貸借契約件数の合計は466件（前年同期比3.3％減）となりました。また、当連結会計年度末における転貸借物件数は前連結会計年度末より229件純増し、合計2,445件となりました。一方、給与・役員報酬、採用費や管理費等の増加により、販売費及び一般管理費は前年同期と比較して増加となりました。この結果、店舗転貸借事業の当連結会計年度の業績は、売上高13,553,637千円（前年同期比11.2％増）、セグメント利益809,829千円（同15.8％減）となりました。
なお、株式会社セーフティーイノベーション（旧店舗セーフティー株式会社）が営む店舗家賃保証事業の収益は、店舗転貸借事業のセグメント収益に含んでおります。
最近５年間における転貸借物件数の推移は、以下のとおりであります。
（単位：件）
|
|
2020年 ３月期 |
2021年 ３月期 |
2022年 ３月期 |
2023年 ３月期 |
2024年 ３月期 |
|
期末転貸借物件数 |
1,684 |
1,706 |
1,951 |
2,216 |
2,445 |
不動産売買事業
不動産売買事業では、店舗転貸借事業を更に推進する為に、不動産業者とのリレーションシップ強化を目的として、店舗不動産の仕入販売や建築販売を行っております。当連結会計年度においては、経済社会活動の正常化に伴い、市場における様子見傾向が軽減するなかで10物件を売却、８物件を取得し、当連結会計年度末における保有物件数は４件となりました。この結果、不動産売買事業の当連結会計年度の業績は、売上高710,205千円（前年同期比19.0％減）、セグメント利益164,469千円（同34.3％減）となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末に比べて170,012千円減少し、3,331,233千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果得られた資金は455,224千円（前年同期は1,073,814千円の獲得）となりました。これは主に販売用不動産の増加額486,369千円、法人税支払額462,972千円、差入保証金の増加額413,350千円等の資金の減少に対して、税金等調整前当期純利益992,196千円、預り保証金の増加額537,192千円等の資金の増加によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果使用した資金は87,938千円（前年同期は21,908千円の使用）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出50,183千円、無形固定資産の取得による支出22,621千円の資金の減少によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果使用した資金は537,298千円（前年同期は1,018,178千円の使用）となりました。これは主に配当金の支払額272,380千円、自己株式取得による支出272,275千円の資金の減少によるものであります。
③生産、仕入及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.仕入実績
当連結会計年度における仕入実績は、次のとおりであります。
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セグメント名称 |
当連結会計年度 （自 2023年４月１日 至 2024年３月31日） |
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金額（千円） |
前年同期比（％） |
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不動産売買事業 |
932,310 |
168.2 |
（注）仕入が発生する不動産売買事業のみ記載しております。
c.販売実績
当連結会計年度における販売実績は、次のとおりであります。
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セグメント名称 |
当連結会計年度 （自 2023年４月１日 至 2024年３月31日） |
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金額（千円） |
前年同期比（％） |
|
|
店舗転貸借事業 |
|
|
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ランニング |
12,610,705 |
111.5 |
|
イニシャル |
942,931 |
107.0 |
|
不動産売買事業 |
|
|
|
不動産売買等 |
710,205 |
81.0 |
|
合計 |
14,263,842 |
109.1 |
（注）主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績の10％以上の相手先がないため記載を省略しております。
（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.財政状態の分析
（資産）
当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べ814,923千円増加し、13,697,311千円となりました。これは主に販売用不動産が486,369千円、差入保証金が418,654千円、前払費用が91,736千円それぞれ増加し、現金及び預金が170,012千円減少したことによるものであります。
（負債）
当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べ686,176千円増加し、10,373,269千円となりました。これは主に預り保証金が537,192千円、前受収益が158,924千円それぞれ増加し、未払法人税等が103,200千円減少したことによるものであります。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ128,746千円増加し、3,324,042千円となりました。これは主に自己株式が272,275千円、利益剰余金が393,696千円それぞれ増加したことによるものであります。
b.経営成績の分析
（売上高）
当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度に比べ1,193,439千円増加し、14,263,842千円となりました。これは主に転貸借物件数の増加に伴いランニング収入が1,298,123千円増加したことによるものであります。
（売上総利益）
当連結会計年度における売上原価は、前連結会計年度に比べ1,138,428千円増加し、11,689,916千円となりました。これは主に転貸借物件数の増加に伴い賃借料が1,157,526千円増加したことによるものであります。この結果、当連結会計年度における売上総利益は、前連結会計年度に比べ55,011千円増加し、2,573,925千円となりました。
（営業利益）
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べ292,888千円増加し、1,599,626千円となりました。この結果、当連結会計年度における営業利益は、前連結会計年度に比べ237,876千円減少し、974,299千円となりました。
（経常利益）
当連結会計年度における営業外収益は、前連結会計年度に比べ74,334千円減少し、88,168千円となりました。また営業外費用は、前連結会計年度に比べ57,323千円減少し、51,053千円となりました。この結果、当連結会計年度における経常利益は、前連結会計年度に比べ254,887千円減少し、1,011,413千円となりました。
（親会社株主に帰属する当期純利益）
当連結会計年度は特別損失として固定資産除却損19,217千円を計上しております。また、法人税等合計は、326,151千円となりました。この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度と比べ219,430千円減少し、666,077千円となりました。
最近５年間における営業利益及び営業利益率の推移は、以下のとおりであります。
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2020年 ３月期 |
2021年 ３月期 |
2022年 ３月期 |
2023年 ３月期 |
2024年 ３月期 |
|
営業利益（千円） |
785,048 |
731,819 |
909,853 |
1,212,175 |
974,299 |
|
営業利益率（％） |
7.9 |
7.1 |
8.0 |
9.3 |
6.8 |
（注）2023年３月期以降の数値は連結であり、2022年３月期以前の数値は単体であります。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」に記載のとおりであります。
当社グループは事業運営上必要な資金について、転貸借物件の賃料等の支払と受領の差額を積み上げることを基本として、安定的な資金調達を実現しております。
なお、当連結会計年度におけるフリーキャッシュ・フローは367,286千円となりました。
（単位：千円）
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回次 |
第16期 |
第17期 |
第18期 |
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決算年月 |
2022年３月 |
2023年３月 |
2024年３月 |
|
営業活動によるキャッシュ・フロー |
1,123,862 |
1,073,814 |
455,224 |
|
投資活動によるキャッシュ・フロー |
△269,480 |
△21,908 |
△87,938 |
|
財務活動によるキャッシュ・フロー |
△295,714 |
△1,018,178 |
△537,298 |
|
現金及び現金同等物の期末残高 |
3,467,517 |
3,501,245 |
3,331,233 |
|
フリーキャッシュ・フロー |
854,381 |
1,051,905 |
367,286 |
|
前年増減額 |
328,214 |
197,524 |
△684,619 |
（注）第17期の前年増減額は第16期の単体実績との比較情報になります。
フリーキャッシュ・フローは、以下の計算式を使っております。
フリーキャッシュ・フロー＝営業活動によるキャッシュ・フロー＋投資活動によるキャッシュ・フロー
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。重要な会計方針については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項 （連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。連結財務諸表の作成にあたっては、会計上の見積りを行う必要があり、特に以下の事項は、経営者の会計上の見積りの判断が財政状態及び経営成績に重要な影響を及ぼすと考えております。
（販売用不動産の評価）
当社グループは販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上します。正味売却価額の算定に当たっては慎重に検討しておりますが、販売計画や市場価格の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損が必要となる可能性があります。なお、販売用不動産における正味売却価額の見積りについては、販売用不動産の現状の市場価格、物件における収益利回り等に基づいて算定しております。