東京建物株式会社()

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（１）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下の通りであります。

① 経営成績の状況

　当連結会計年度のわが国経済は、米国の通商政策による影響等が見られたものの、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、景気は緩やかに回復しました。

　当不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、採用強化や従業員間のコミュニケーション促進等を目的としたオフィス環境整備の需要を受け、引き続き好立地かつ高スペックなビルへの選好が強まり、都心部においては空室率の低下と賃料の上昇基調が継続するなど、好調に推移しました。分譲住宅市場については、開発用地の取得難や建築費の高騰等に伴い供給戸数が減少するなか、金利の先高感等はあるものの世帯年収の増加等による購買力の高まりに支えられ、特に都心部においては分譲価格の上昇が継続するなど、全般に堅調に推移しました。また、不動産投資市場については、日本銀行による政策金利の引き上げはあったものの、国内外の投資家の旺盛な投資意欲を背景に、好調を維持しました。

　このような事業環境のもと、当社グループは、2030年を見据えた長期ビジョンの実現に向けて、2025年１月に公表したグループ中期経営計画に基づく６つの重点戦略の推進に注力してまいりました。重点戦略の一つである「大規模再開発の着実な推進」については、「東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業（A地区・B地区）」（東京都中央区）の街区名称を「TOFROM YAESU」に決定し、2026年の竣工に向けて事業を順調に進めたほか、YNKエリア、渋谷エリア等における他の再開発事業を着実に推進いたしました。

　「分譲マンション事業の更なる成長」については、「Brillia 深沢八丁目」（東京都世田谷区）を環境性能最高ランク『ZEH-M』に適合する大規模建築物として日本で初めて竣工させるなど、住みやすさに加えて環境にも配慮した良質な住まいを提供いたしました。また、老朽化が進む集合住宅の再開発・建替案件等、社会課題の解決に寄与する開発にも取り組みました。

　「投資家向け物件売却事業の加速」については、物流施設「T-LOGI」シリーズとして東北エリアに、また中規模オフィスビル「T-PLUS」シリーズとして東海エリアにそれぞれ初進出するなど、エリアを拡大して多様なアセットタイプの開発を推進いたしました。用地取得環境が激化するなか、厳選投資の姿勢を堅持しながら価格競争力を確保した投資実績を着実に積み上げるとともに、ホテル、物流施設、賃貸マンション等、多様なアセットの売却に注力いたしました。

　「海外事業の拡大」については、これまで事業を展開していたアジアに加え、中長期的な利益成長ドライバーとして位置付けている先進国市場での事業展開を推進いたしました。具体的には、米国において、更なる事業展開の加速に向けて現地法人「Tokyo Tatemono US Ltd.」の営業を開始し、複数の開発案件に参画いたしました。このほか、当社として初めて英国における事業に参画するとともに、オーストラリアにおいてアセットタイプの多様化に取り組むなど、積極的に事業展開いたしました。

　「サービス事業の拡大」については、アセットサービス事業において、不動産売買市場の旺盛な需要を確実に取り込むことにより過去最高の不動産仲介収益を達成したほか、ファンド事業（旧資産運用事業）においては、グループAUM（運用資産残高）の拡大と運用受託報酬の収益向上を実現いたしました。また、体験型施設運営事業（旧クオリティライフ事業）においては、愛犬同伴型ラグジュアリーリゾートホテル「レジーナリゾート山中湖」（山梨県南都留郡）及び「レジーナリゾート由布院」（大分県由布市）が順次開業いたしました。

　「新規事業の確立」については、「WonderScape㈱」を設立し、都市空間における大型デジタルサイネージの企画・開発・運営と、設置したデジタルサイネージと連動したプロモーションイベント等の実施支援を行う「空間メディア事業」へ参入いたしました。

　当連結会計年度におきましては、住宅事業における分譲売上が減少した一方、ビル事業及び住宅事業における投資家向け物件売却が増加いたしました。この結果、営業収益は4,745億８千６百万円（前期4,637億２千４百万円、前期比2.3％増）、営業利益は957億６千３百万円（前期796億７千万円、前期比20.2％増）、事業利益は894億１千９百万円（前期793億２千６百万円、前期比12.7％増）、経常利益は781億８千７百万円（前期717億２千２百万円、前期比9.0％増）となりました。また、前期に政策保有株式を売却した反動等により、親会社株主に帰属する当期純利益は588億７千９百万円（前期658億８千２百万円、前期比10.6％減）となりました。

（注）当連結会計年度より、固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、事業利益の定義を以下の通り変更しております。

変更前：事業利益＝営業利益＋持分法投資損益

変更後：事業利益＝営業利益＋持分法投資損益等＋固定資産売却損益（持分法投資損益等には、海外事業における受取配当金、受取利息及び投資ビークルへの出資持分の売却損益を含む）

なお、前連結会計年度の事業利益は、変更後の算定方法に基づき作成しております。

　各セグメントの業績は以下の通りであります。

イ．ビル事業

　大規模再開発プロジェクトについては、「東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業（A地区・B地区）」（東京都中央区）において、街区名称を「TOFROM YAESU」に、建物名称をA地区は「TOFROM YAESU THE FRONT」、B地区は「TOFROM YAESU TOWER」にそれぞれ決定し、2026年の竣工に向けて事業を順調に進めました。投資家向け売却用物件等については、物流施設「T-LOGI 相模原」（相模原市中央区）を竣工させたほか、地域密着型商業施設「minanoba 相模原」（相模原市南区）が開業いたしました。また、中規模オフィスビル「T-PLUS」シリーズ、都市型・リゾート型のホテル等、多様なアセットタイプの開発を積極的に推進するとともに、「グランフロント大阪」（大阪市北区）、「ホテルグレイスリー浅草」（東京都台東区）等を売却し、収益に計上いたしました。
　当連結会計年度におきましては、ビル賃貸・施設運営が堅調に推移するとともに、不動産売上において、上記投資家向け売却用物件を収益計上した結果、営業収益は2,201億７千７百万円（前期1,765億７千３百万円、前期比24.7％増）、営業利益は670億５千９百万円（前期413億９千９百万円、前期比62.0％増）、事業利益は673億６千３百万円（前期419億３千万円、前期比60.7％増）となりました。

（注）１．当連結会計年度より、「ビル賃貸」から「ビル賃貸・施設運営」に区分名称を変更しております。

２．当連結会計年度より、自社保有床で行うホテル等の施設運営収益の計上区分を、「管理受託等」から「ビル賃貸・施設運営」に変更しております。なお、上記は建物賃貸面積には含めておりません。

３．前連結会計年度の実績値については、新区分に組み替えて表示しております。

ロ．住宅事業

　分譲マンションについては、環境性能最高ランク『ZEH－M』に適合する大規模建築物として日本で初めて竣工した「Brillia 深沢八丁目」（東京都世田谷区）、箕面船場阪大前駅ペデストリアンデッキ直結のタワーマンション「Brillia Tower 箕面船場 TOP OF THE HILL」（大阪府箕面市）等を収益に計上するとともに、乃木坂駅直結のタワーマンション「Brillia Tower 乃木坂」（東京都港区）等の販売を開始いたしました。また、投資家向け売却用物件等については、賃貸マンション「Brillia ist」シリーズの開発を推進し、「Brillia ist 池尻大橋」（東京都目黒区）、「Brillia ist 墨田曳舟」（東京都墨田区）等を竣工させるとともに、「（仮称）白金台５丁目マンション計画」（東京都港区）、「Brillia ist 町屋」（東京都荒川区）等を売却し、収益に計上いたしました。

　当連結会計年度におきましては、住宅分譲において、上記の収益計上物件のほか「HARUMI FLAG」（東京都中央区）、「Brillia 聖蹟桜ヶ丘 BLOOMING TERRACE」（東京都多摩市）等を収益に計上した一方で、前期に大型マンションを収益計上した影響等により、前期比で減収減益となりました。この結果、営業収益は1,651億３千９百万円（前期2,114億８千１百万円、前期比21.9％減）、営業利益は255億６千９百万円（前期381億５千万円、前期比33.0％減）、事業利益は255億６千９百万円（前期376億３千６百万円、前期比32.1％減）となりました。

ハ．アセットサービス事業

　東京建物不動産販売㈱が展開する仲介事業については、リテール仲介において都心マンションの取引価格上昇を背景に収益が拡大しました。法人仲介では投資家向け取引等の拡大により収益が順調に伸長しました。また、同社によるアセットソリューション事業については、仲介事業との連携強化等により販売用不動産の取得が順調に推移するとともに、売却においては不動産投資市場の旺盛な需要に支えられ高い利益率を確保いたしました。日本パーキング㈱が展開する駐車場事業については、更なる収益向上のため大型駐車場を中心とした新規施設の開発・受託を推進するとともに、コールセンター業務の強化や会員サービスの導入など、利用者サービスの品質向上に努めました。

　当連結会計年度におきましては、上記の結果、営業収益は634億５千４百万円（前期547億４千２百万円、前期比15.9％増）、営業利益は114億８千２百万円（前期115億３千７百万円、前期比0.5％減）、事業利益は114億９千４百万円（前期115億３千７百万円、前期比0.4％減）となりました。

（注）取得した不動産の付加価値を向上させて再販する買取再販業務を主に行っております。

ニ．その他事業

　体験型施設運営事業（旧クオリティライフ事業）については、東京建物リゾート㈱において、愛犬同伴型ラグジュアリーリゾートホテル「レジーナリゾート山中湖」（山梨県南都留郡）及び「レジーナリゾート由布院」（大分県由布市）を新規開業するとともに、新たにゴルフ場「小山ゴルフクラブ」（栃木県小山市）を取得し、運営を開始いたしました。また、新たな取り組みとして、「おふろの王様 志木店」の隣接地でゴルフ練習場「SHOT BASE志木」（埼玉県志木市）を開業いたしました。そのほか温浴施設においては、リノベーション工事など将来の成長に向けた投資を実施いたしました。ファンド事業（旧資産運用事業）については、㈱東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメントが資産運用を行う日本プライムリアルティ投資法人が、「グランフロント大阪」（大阪市北区）及び「FUNDES蒲田」（東京都大田区）等を含む複数物件を取得したほか、東京建物不動産投資顧問㈱が外部の投資顧問会社と共同で組成した私募ファンドが、当社の開発した物流施設を取得するなど、グループAUM（運用資産残高）の拡大と運用受託報酬の収益向上に注力いたしました。海外事業については、米国における事業展開の加速に向け６月に現地法人「Tokyo Tatemono US Ltd.」の営業を開始し、サンディエゴの賃貸住宅開発事業「Campanile at SDSUプロジェクト」など８プロジェクトに参画いたしました。このほか、オーストラリアのメルボルンでは賃貸住宅開発事業「899 Collins Streetプロジェクト」に、タイのバンコクでは分譲マンション開発事業「スティル スクンヴィット20プロジェクト」に、また英国のロンドンではオフィス大規模改修事業「125 Shaftesbury Avenueプロジェクト」に参画するなど、積極的に事業展開いたしました。一方、中国事業に係る持分法適用関連会社が保有する一部の債権において、回収可能性が低下していることから、当該債権に貸倒引当金を認識したうえで、持分法による投資損失を計上いたしました。
　当連結会計年度におきましては、上記の結果、営業収益は258億１千４百万円（前期209億２千６百万円、前期比23.4％増）、営業利益は41億７千２百万円（前期13億８千８百万円、前期比200.5％増）、事業損失は25億１千２百万円（前期　事業利益10億２千８百万円）となりました。

② 財政状態の状況

（資産）

　当連結会計年度末における資産合計は２兆2,727億２千万円となり、前連結会計年度末比で1,914億９千３百万円の増加となりました。これは、投資有価証券、建設仮勘定の増加があったこと等によるものであります。

（負債）

　当連結会計年度末における負債合計は１兆6,695億８千２百万円となり、前連結会計年度末比で1,358億７千９百万円の増加となりました。これは、有利子負債の増加があったこと等によるものであります。なお、有利子負債残高（リース債務除く。）は１兆3,454億９千７百万円となり、前連結会計年度末比で1,331億５千２百万円の増加となりました。

（純資産）

　当連結会計年度末における純資産合計は6,031億３千７百万円となり、前連結会計年度末比で556億１千３百万円の増加となりました。これは、利益剰余金の増加があったこと等によるものであります。

③ キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、営業活動により321億６百万円増加、投資活動により974億８百万円減少、財務活動により1,041億６千６百万円増加したこと等により、前連結会計年度末比で411億５千２百万円増加し、1,522億９千２百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は以下の通りであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度における営業活動による資金の増加は、321億６百万円（前期比132億１千２百万円増加）となりました。これは主に、棚卸資産の増加による資金の減少があった一方で、税金等調整前当期純利益による資金の増加があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、974億８百万円（前期比446億８千１百万円増加）となりました。これは主に、投資有価証券の売却による資金の増加があった一方で、固定資産の取得による資金の減少があったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、1,041億６千６百万円（前期比14億６千９百万円減少）となりました。これは主に、長期借入れによる資金の増加があったことによるものであります。
 

④ 生産、受注及び販売の実績

　生産、受注及び販売の実績については、「① 経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下の通りであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

　当社グループは、グループ長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」における「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立していくことで、2030年に連結事業利益1,200億円の達成とSDGs達成への貢献を目指しております。グループ中期経営計画（2025～2027年度）における定量目標については、最終年度である2027年度の利益指標として「連結事業利益950億円」、本中期経営計画期間における資本効率指標として「ROE10％」を掲げております。

　また併せて、2027年度における財務指針として「D/Eレシオ2.4倍程度」、「有利子負債/EBITDA倍率12倍程度」を掲げており、財務健全性の維持と適切なバランスシートコントロールを図りながら資本効率の向上と利益目標の達成を目指してまいります。

当連結会計年度における達成状況は次の通りであります。

なお、2026年度通期業績予想において、本中期経営計画で掲げている主要な定量目標（2027年度目標：連結事業利益950億円、ROE10％）はいずれも１年前倒しで達成する見通しであります。

② 経営成績の分析

　当連結会計年度における当社グループの連結業績については、住宅事業における分譲売上が減少した一方、ビル事業及び住宅事業における投資家向け物件売却が増加いたしました。この結果、営業収益は4,745億８千６百万円（前期4,637億２千４百万円、前期比2.3％増）、営業利益は957億６千３百万円（前期796億７千万円、前期比20.2％増）、事業利益は894億１千９百万円（前期793億２千６百万円、前期比12.7％増）、経常利益は781億８千７百万円（前期717億２千２百万円、前期比9.0％増）となりました。また、前期に政策保有株式を売却した反動等により、親会社株主に帰属する当期純利益は588億７千９百万円（前期658億８千２百万円、前期比10.6％減）となりました。

　各セグメントの業績概要については、「（１）経営成績等の状況の概要　① 経営成績の状況」に記載の通りであります。

③ 資本の財源及び資金の流動性

　当社グループの資金需要は主に不動産の取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行等により資金調達を行っております。また、当社及び主要な連結子会社は、キャッシュマネジメントシステム（CMS）を導入することにより、各社の余剰資金を当社へ集約し、一元管理を行うことで、資金の効率化を図っております。

　なお、資本の財源及び資金の流動性についての分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　③ キャッシュ・フローの状況」に、財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　② 財政状態の状況」に記載の通りであります。

④ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載の通りであります。