サンフロンティア不動産株式会社（）

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

(1) 経営成績の状況

　我が国経済は、金利の先高観が高まる中、雇用・所得環境の改善が続き、回復が継続しました。世界経済は、各国政策金利の高止まりや、中国経済の減速および地政学リスクの影響による原油高等、先行きが懸念される一方、今後の米国における大統領選挙前の政策金利の引き下げタイミングや、米国経済の軟着陸に対する関心が高まっております。

　不動産市場においては、東京ビジネス地区（都心５区/千代田・中央・港・新宿・渋谷）の平均賃料が、40カ月連続の下落後、2023年11月に底（坪単価19,726円）を打ち、足元では同19,820円（2024年３月）とやや上昇基調となっています。また、平均空室率は2023年６月にピーク（6.48％）となった後、概ね改善が続き、2024年３月には5.47％となっています（民間調査機関調べ）。これまで、コロナ禍におけるリモートワークの推奨および大型の新築オフィスビルの竣工ラッシュによる空室面積の増加等の影響で、全般的に軟調な市況でしたが、新型コロナウイルス感染症の５類移行（2023年５月）を経て、オフィスの重要性が再認識されたことによる需要の回復が進み、今後の更なる空室率の低下ならびに賃料上昇への期待感が高まっています。そして、不動産投資市場においては、日本銀行によるマイナス金利政策が解除されたものの、緩和的な金融環境が維持され、低金利や円安の状態が継続すると見られます。

　このような中、海外投資家等によるオフィスへの投資姿勢が再び買いに転じると予想されるとともに、観光需要の回復によりホテルへの旺盛な投資需要も継続しています。このような環境下、当社グループの中核事業である不動産再生事業では、当期の販売件数が前年度より増加したことに加え、利益率も高い水準を維持したことにより、売上高、利益ともに増加し、引き続き全社業績を力強く牽引しています。不動産サービス事業においては好調な業績を継続しました。ホテル開発事業では、前期の２ホテルの売却の反動で売上高は減少したものの、当期における１ホテルの売却で利益は増加しました。また、ホテル運営事業では、「全国旅行支援」や新型コロナウイルス感染症の５類への移行、そして円安の影響により、国内だけでなく訪日外国人観光客の回復によって観光需要がさらに増加し、前期比で売上高、利益ともに大幅に増加しました。

　　以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高79,868百万円（前期比3.5％減）、営業利益17,600百万円（同18.1％増）、経常利益17,374百万円（同18.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益11,917百万円（同2.6％増）となりました。

　各セグメントの業績は次のとおりであります。

（不動産再生事業）

①リプランニング事業では、ビルの購入から、再生・活用企画、建設工事、テナント誘致、滞納賃料保証サービス、管理、更にその後のビル経営に至るまで、一貫した不動産サービスをワンストップで提供しております。当期においては、オフィス事業の各部門の連携と仕入体制の強化により、計画を上回るペースで仕入れが進捗しました。引き続き、次年度の商品化・販売に向けて仕入れの強化を継続しています。商品化においては、現場におけるお客様の真のニーズを商品に反映させ、付加価値の高い物件にバリューアップすることに努めました。物件販売においては、当期に25件（ニューヨーク物件２件、小口商品１件含む）を販売し、セグメント利益率も30％の高水準を維持しました。引き続き、地域密着のリーシング力を活かして、高稼働・高付加価値の不動産を国内外の投資家様に販売してまいります。また、ニューヨークで展開しているアパートメントのリプランニング事業においても、継続的に仕入れと販売に注力しており、当期に１件の仕入れと２件の販売を行いました。加えて、不動産特定共同事業においては、小口商品８号案件であるCompass練馬を完売し、９号案件であるCompass桜新町の１次組成を行いました。当期の業績は、物件販売が堅調に推移するとともに、且つ高水準の粗利益率を維持したことにより、前期比で売上高、利益ともに増加しました。

②賃貸ビル事業では、ストック事業として安定した収益基盤を構築することを目的に、リプランニング事業における賃貸ビル物件数を拡大しつつ、不動産サービス部門で蓄積したオペレーション力を活かしながら、中長期的に賃料収入の増加を図っております。当期の業績は、棚卸資産として保有する物件数の増加により、前期比で売上高、利益ともに増加しました。

　　以上の結果、不動産再生事業全体の売上高は51,027百万円（前期比1.9％増）となり、セグメント利益は15,602百万円（同1.7％増）となりました。

（不動産サービス事業）

不動産サービス事業では、①プロパティマネジメント事業、②ビルメンテナンス事業、③売買仲介事業、④賃貸仲介事業、⑤貸会議室事業、⑥滞納賃料保証事業等を行っております。

①プロパティマネジメント事業では、ニーズに沿ったビル管理によってテナント様の満足度を高めることを目指しています。同時に、賃貸仲介部門との協働によるテナント様誘致、適正賃料への条件改定等に取り組むことで、ビルオーナー様のご要望に適う高稼働・高収益なビル経営をサポートさせていただいております。当期の業績は、受託棟数が前期末より36棟増加し、稼働率が同4.31％ポイント改善したこともあり、前期比で売上高、利益ともに増加しました。

②ビルメンテナンス事業では、「東京を世界一美しい街に」を合言葉に、建物を維持・管理する為の点検、清掃、リニューアル工事や調査等の事業を行っております。ガラス清掃・外壁清掃・外壁補修等の工事を強みに、オフィス事業の各部門と協働しております。当期の業績は、新型コロナウイルス感染症関連による施設消毒業務の減少や不採算現場の解約等により、前期比で売上高、利益ともに減少しました。

③売買仲介事業では、不動産コンサルティングの一環として、プロパティマネジメント事業や賃貸仲介事業をはじめとする他部門のお客様からのご相談にスピード対応で取り組んでおります。オフィス事業が一体となってビルオーナー様のビル経営に寄り添って顧客層を拡大し、積み重ねてきた信任をベースに売買仲介の成約に繋げております。当期の業績は、前期に大型案件の成約があったことにより、売上高、利益ともに減少しました。

④賃貸仲介事業では、当期に新橋店と池袋店の２拠点を開設し、都心主要エリアに12拠点のサービス網を構築しました。リーシング現場でいち早く得たテナント様のニーズや変化を、オフィス空間の最適活用の研究や提案に活かすことで、リプランニング事業の商品企画において、お客様視点の新たな価値創出に繋げております。また、ビルオーナー様のお困りごとを解決するために取り組んでいるサブリース事業においても、当期に２件新規受託し、物件数は合計19件となりました。引き続きお客様に寄り添い、身近な相談窓口としてサービスを提供し、地域社会に貢献してまいります。当期の業績は、賃貸仲介が堅調に推移したため、前期比で売上高、利益ともに増加しました。

⑤貸会議室事業では、集合研修を再開する企業が増加し、貸会議室に対する需要が高まる中、お客様のご要望にお応えするサービスを通して、新規利用とともにリピート需要も増加しました。当期は日本橋、市ヶ谷、八重洲、新宿、新橋の５つのエリアにビジョンセンターを新規開業し、運営規模は15拠点、6,481坪となりました。引き続き東京都心部を中心に拠点拡大を加速してまいります。当期の業績は、10拠点の新設や増床により受注が増加したため、前期比で売上高、利益ともに大幅に増加しました。

⑥滞納賃料保証事業である「TRI-WINS(トライウインズ)」では、オフィス・店舗における入居調査・審査・滞納保証・建物明渡訴訟・退去まで一貫して、ビルオーナー様に寄り添ったサービスを提供しております。一般的な賃貸保証と比較してサービスの領域が広範なものとなっており、ビルオーナー様・テナント様双方が抱えるリスクや課題を解決し、日本経済の成長や社会の安定に貢献していく「三方良し」=Win-Win-Winのサービスです。当期の業績は、主たる事業である信用保証の業績が引き続き安定的に進捗したことにより、売上高および利益ともに堅調に推移しました。

以上の結果、不動産サービス事業全体の売上高は10,497百万円（前期比18.7％増）となり、セグメント利益は5,612百万円（同14.8％増）となりました。

（ホテル・観光事業）

　ホテル・観光事業では、①ホテル開発事業、②ホテル運営事業等を行っております。

①ホテル開発事業では、前期に２ホテルの売却があったことにより、前期比で売上高は減少しましたが、分譲型コンドミニアムホテル１区画および１ホテルの売却により、利益は大幅に増加しました。ホテル売却で回収した資金に加え、2023年10月６日に払い込みが完了した転換社債により調達した資金等を活用し、今後、「たびのホテル」ブランドを中心に、M&Aを含む開発に再投資して事業を拡大してまいります。現時点（2024年5月現在）で日本各地における計画中のホテルは10棟、1,347室あり、運営中のホテルと合わせて39ホテル、4,456室となる予定です。

②ホテル運営事業では、福島県猪苗代町における旅館「静楓亭（せいふうてい）」（11室）および関西エリアにおける「ジョイテルホテルなんば道頓堀」等を含めた５ホテル（612室）が当社グループに加わったことにより、現時点（2024年5月現在）で合計26ホテル（3,109室）を運営しております。引き続き、「心温かい楽しいホテル」をテーマに、スタッフの心温かいサービスを通じて、熱狂的ファンづくりに注力してまいります。当期においては、国内観光需要の拡大の継続、インバウンド回復の効果もあり、当社グループの高付加価値戦略に基づく稼働率と客室単価の上昇が継続しました。その結果、前期比で売上高、利益ともに大幅に増加しました。

　　以上の結果、ホテル・観光事業全体の売上高は16,977百万円（前期比26.1％減）となり、セグメント利益は4,369百万円(同153.9％増)となりました。

（その他）

　その他では、①海外開発事業、②建設事業等を行っております。

①海外開発事業においては、成長が期待できるベトナムへ進出してマンション開発等の事業を展開しております。2023年10月に、中部最大都市であるダナン市で分譲マンションの開発用地を取得し、来期上半期に着工予定です。引き続き日本の高度な施工技術による良質な住宅を提供することを通して、地域社会の発展に貢献してまいります。当期の業績は、前年度の物件販売の反動により、売上高、利益ともに減少しました。

②建設事業においては、事業用ビルのリニューアル企画や修繕・改修工事、内装仕上工事および電気通信工事等を行っております。当期の業績は、グループ会社において大型工事の売上を計上したため、前期比で売上高、利益ともに増加しました。

　　以上の結果、その他全体の売上高は2,409百万円（前期比34.8％増）となり、セグメント利益は301百万円（同6.4％増）となりました。

当期の主な取り組みは次のとおりであります。当社は、「サンフロンティア不動産は全従業員を守り、物心両面の幸福を目指し、従業員の健康の維持・向上に取り組みます。」という健康経営宣言のもと、従業員の心身の健康維持ならびに増進と、従業員が心身の健康を保つことで、今以上に働きがいを感じ、生産性を向上させることを目指しています。この度、経済産業省および日本健康会議が選定する「健康経営優良法人2024（大規模法人部門）」に認定されました。この認定を励みに、より一層従業員の心身の健康の維持・増進への取り組みを強化してまいります。また、当社グループは、「私たちは、社是（Credo）である利他の心を大切に、事業活動を通して持続可能な社会の実現に貢献していきます。」というサステナビリティ・ビジョンのもと、「環境保護」「地域創生」「人財育成」を重要課題（マテリアリティ）とし、事業を通して社会課題解決に取り組んでいます。2024年２月に、株式会社みずほ銀行との間で、「Mizuhoポジティブ・インパクトファイナンス」の契約を締結しました。今後も引き続き、限りある資源の無駄遣いを抑えて新たな価値創造に挑み続け、お客様の喜びと幸せづくりを通じた事業活動を進めることで、持続可能な社会の実現に貢献してまいります。

　生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。

① 生産実績

当社グループ(当社及び連結子会社、以下同じ。)は、生産業務を定義することが困難であるため、生産実績の記載は省略しております。

② 受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載は省略しております。

③ 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １　調整額はセグメント間の取引消去であります。

２　主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合

（※１）当連結会計年度は、外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。

(2) 財政状態の状況

　当連結会計年度末における総資産は188,661百万円（前連結会計年度末比23.7％増）、負債は94,244百万円（同37.5％増）、純資産は94,416百万円（同12.4％増）となりました。

　総資産の増加の主な要因は、販売用不動産の減少8,149百万円、繰延税金資産の減少388百万円等があったものの、現金及び預金の増加5,851百万円、仕掛販売用不動産の増加34,826百万円及び有形固定資産の土地の増加912百万円等があったことによるものであります。

　負債の増加の主な要因は、流動負債その他に含まれる前受金の減少789百万円等があったものの、１年内返済予定の長期借入金の増加6,764百万円、社債の増加9,999百万円及び長期借入金の増加7,101百万円等があったことによるものであります。

　純資産の増加の主な要因は、期末配当金の支払い1,216百万円及び中間配当金の支払い1,265百万円等があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益の計上11,917百万円等があったことによるものであります。

　なお、自己資本比率は48.0％（同4.9％ポイント減）となりました。

(3) キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動による資金が11,003百万円減少、投資活動による資金が4,254百万円減少、財務活動による資金が21,040百万円増加した結果、期首残高に比べ5,951百万円増加し、当連結会計年度末残高は47,866百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。

　（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動においては、11,003百万円の支出超過（前期は16,544百万円の収入超過）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益17,295百万円、減価償却費2,124百万円等があったものの、棚卸資産の増加に伴う減少26,770百万円、法人税等の支払額3,505百万円及び売上債権の増加に伴う減少1,187百万円等があったことによるものであります。

　（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動においては、4,254百万円の支出超過（前期は6,681百万円の支出超過）となりました。これは主に、差入保証金の回収による収入205百万円等があったものの、有形固定資産の取得による支出2,457百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出954百万円等があったことによるものであります。

　（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動においては、21,040百万円の収入超過（前期は2,039百万円の収入超過）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出18,991百万円、配当金の支払い2,481百万円等があったものの、長期借入れによる収入32,558百万円、社債発行による収入9,999百万円等があったことによるものであります。

　（資本の財源及び資金の流動性について）

　　当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産再生事業に関する棚卸資産の仕入れであります。棚卸資産の仕入れは、個別の棚卸資産を担保とした金融機関からの長期借入金及び営業活動で獲得した資金によって行っております。当該棚卸資産は一年以内を目途に販売することとし、借入金は、月例約定返済を織り込みつつ、棚卸資産の販売時に一括返済することを基本方針としており、資金の流動性は十分に確保されております。

（財務施策について）

　当社グループにおける財政施策については、有利子負債に占める短期借入金の比率を下げ、長期借入金の比率を上げることによって加重平均借入期間を伸長させる負債構造を目指しております。加えて、現金及び預金を手厚く確保することを基本方針としており、強固な財務基盤の構築に取り組んでおります。

　(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。

　連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。