サンフロンティア不動産株式会社()

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

(1) 経営成績の状況

　我が国経済は緩やかな回復が継続しました。一方、米国の関税政策が招く不透明感もあり、日銀は追加利上げを見送りました。これにより、国内の金利上昇は落ち着きを見せつつあるものの、今後の推移を注視する必要があります。世界経済は、米国の政策変更や中国経済の減速と地政学リスクの影響を受け、今後の成長見通しには不透明感が漂っています。

　不動産市場においては、オフィスビルの新規供給量が減少に転じたことに加え、オフィス回帰も進み、賃料の上昇と空室率の改善が継続しています。2025年には数件の大規模なオフィスビル竣工により、供給量の増加が予想されますが、それに伴う市場への影響は限定的だと考えられます。不動産投資市場においては、欧米市場と比較して資金調達のコストが低水準であることなどから、アジアを中心とする富裕層や機関投資家による安定収益物件への高い投資意欲は継続しています。ホテル・観光市場においては、国内旅行やインバウンド需要の拡大により、宿泊施設の稼働率や客室単価が上昇する一方、人手不足やオーバーツーリズムによる影響が顕在化しつつあります。

　このような事業環境の中、当社グループのオフィスビル事業は、出社とリモートワークを融合したハイブリッドな働き方に対応するオフィスビルへリノベーションしており、社会的価値に合致した商品化に注力しております。当期の物件販売については、計画通りに進捗し、通期予想を達成いたしました。物件の仕入れについては、中期経営計画2028およびその先の持続的な成長に向けて、市場変化を見極めつつ着実に進めております。また、ホテル開発事業においては、今後の新規開業に向けて建設工事が概ね順調に進行しております。ホテル運営事業は、観光需要拡大の恩恵を受け、さらに、ホスピタリティおよびマーケティングの強化による成果が見られ、稼働率および客室単価が大きく上昇し、業績が大幅に伸長しました。この結果、当期は2021年５月に２年延長を発表した中期経営計画（以下「中期経営計画2025」）で掲げた売上高と各利益の目標を達成し、過去最高を更新いたしました。

（百万円）

※売上総利益および営業利益は中期経営計画の定量目標ではございません。

　各セグメントの業績は次のとおりであります。

（不動産再生事業）

　　不動産再生事業では、①リプランニング事業、②賃貸ビル事業を行っております。

①　リプランニング事業は、稼働率が低下し、修繕やデザイン性の向上等が必要なビルを「お客様視点」に拘ってリノベーションすることにより、高稼働・高付加価値のビルへバリューアップする事業です。ニューヨークの不動産再生事業では、日本国内で培ったノウハウを活かし、現地居住者様の豊かな生活の実現、および日本国内の投資家様に対する不動産投資機会を提供しております。不動産特定共同事業では、都心を中心とした優良不動産を小口化し、幅広い投資家層に対し、少額から始められる不動産投資商品を提供しています。

当期においては、物件販売件数が38件（うち、NY案件２件、小口所有商品３件）となり、前期の25件と比べ、13件増加したため、売上高、利益ともに増加しました。来期はニューヨークの不動産再生事業と不動産特定共同事業の更なる進展に加え、大阪へのリプランニング事業の進出やレジデンシャル物件の開発により、事業領域を広げ、一層幅広くお客様のご要望にお応えしてまいります。

②　賃貸ビル事業は、ストック事業として安定した収益基盤の構築を目的に、リプランニング事業における物件の商品化中でも、不動産サービス事業で蓄積したノウハウを活かし、賃料収入の増加を図っております。

当期においては、好調なリーシング活動によって空室率が改善し、売上高は前期比で増加したものの、工事費用等の発生により、利益は減少しました。

＜不動産再生事業の業績＞

                                                                                 （百万円）

（不動産サービス事業）

不動産サービス事業では、①プロパティマネジメント事業、②ビルメンテナンス事業、③売買仲介事業、④賃貸仲介事業、⑤貸会議室事業、⑥滞納賃料保証事業等を行っております。

①　プロパティマネジメント事業は、テナント様のニーズを汲んだビル管理により、オーナー様の所有物件の収益向上と不動産価値の最大化に努め、高稼働・高収益なビル経営をサポートさせていただいております。

当期においては、受託棟数が前期比49棟増加の542棟となり、稼働率も94.23％と前期と同水準で推移したことにより、売上高、利益ともに増加しました。受託棟数は中期経営計画の期末目標としていた500棟を前倒しで達成し、今期見込みの540棟を超えました。引き続き、迅速かつ高品質なサービスを提供することにより、お客様の満足度を高め、熱狂的ファンづくりに努めてまいります。

②　ビルメンテナンス事業は、「東京を世界一美しい街に」を合言葉に、建物を維持・管理するための点検、清掃、リニューアル工事や調査等の事業を行っております。

当期においては、グループ内各部門との協働で管理棟数が増加したことにより、前期比で売上高、利益ともに増加しました。引き続き、インフレ圧力に対してはサービス内容を充実させながら、適切な管理報酬で吸収できるよう、業績を伸長させてまいります。

③　売買仲介事業は、不動産コンサルティングの一環として、プロパティマネジメント事業や賃貸仲介事業をはじめとする、各部門のお客様からの物件売買などのお困りごとをスピーディーに解決するサービスを提供しております。

当期においては、主に日本と海外の金利差を背景とする円安やトランプ政権下でのドル資産離れ等により、アジアを中心とした投資家による日本の不動産への投資意欲が旺盛でした。その結果、海外の投資家を含めた外部仲介件数が増加したため、前期比で売上高、利益ともに増加しました。今後も海外投資家による旺盛な投資意欲が継続すると見られ、引き続き好調な業績が期待されます。

④　賃貸仲介事業は、都心主要エリアに12拠点のサービス網を構築しており、ビルオーナー様のご要望に沿ったビル経営に関するあらゆるお困りごとを解決しつつ、テナント様の出店や移転を支援するサービスを提供しております。

当期においては、オフィス市場の回復基調が継続し、売上高、利益ともに前期並みとなりました。来期はオフィス回帰等によるオフィス賃貸市場の更なる改善が進み、当社における仲介案件の成約件数も通年ベースで増加し続ける見込みです。その追い風に乗り、積極的に新規出店を検討し、より多くのビルオーナー様のお困りごとを解決してまいります。

⑤　貸会議室事業は、首都圏内において18拠点を展開しており、研修、セミナー、展示会、試験会場、パーティーなどの多様なお客様ニーズに応えた空間を貸し出しております。

当期においては、３拠点の開業および３拠点で増床を行い、運営規模は18拠点9,711坪となりました。リピーターのお客様からの長期・大規模な催事の受注が増加したことにより、前期比で売上高は増加したものの、大型拠点の新規開業費用を計上したため、利益は減少しました。引き続き「部屋を売るのではなく、催事の成功を叶える」という方針のもと、事業全体の収益性を高めていくと同時に、中期経営計画2028で掲げた目標である16,000坪を目指して、新規開業や既存拠点の増床を推進してまいります。

⑥　滞納賃料保証事業は、オフィス・店舗における入居調査・審査・滞納保証・建物の明渡訴訟・退去までを広範囲にカバーする賃貸保証サービスである「TRI-WINS（トライウインズ）」を提供し、オーナー様・テナント様双方が抱えるリスクや課題を解決し、経済成長や社会の安定にも貢献することに努めております。

当期においては、主たる事業である信用保証の新規契約件数が増加し、業績が堅調に進捗したため、前期比で売上高、利益ともに増加しました。

＜不動産サービス事業の業績＞

                                                                                    （百万円）

（ホテル・観光事業）

　ホテル・観光事業では、①ホテル開発事業、②ホテル運営事業等を行っております。

①　ホテル開発事業は、街や社会の活性化につながる、豊かな魅力を備えたホテルを開発・再生する事業を行っております。

当期においては、物件販売件数が３件となり、前期比２件増加したものの、前期の販売物件規模が大きかった反動で、売上高、利益ともに減少しました。来期はホテル３軒の竣工を予定しており、2025年６月に京都河原町にある「STITCH HOTEL Kyoto」が開業予定です。当ホテルは建て替えを前提とした開発ではなく、資源の無駄遣いを抑えるホテル再生案件として、既存の不動産に新たな価値を創造していく思いが込められています。また、2025年９月には、兵庫県加古川市に地域創生型ホテル「たびのホテル加古川」を開業する予定です。駅近かつ飲食店等が充実する好立地にあり、全客室に洗濯機、電子レンジ、2ドア冷蔵庫等を備え、長期滞在も快適に過ごしていただけるホテルです。現在、新規開業予定のホテルおよび建設中・計画中のホテルの合計は16軒2,502室となりました。

②　ホテル運営事業は、地域の文化と歴史を大切にし、地域とともに発展するホテルを運営しつつ、「心温かい楽しいホテル」をテーマに、ナチュラルフレンドリーなサービスを提供しております。

当期末におけるホテル運営客室数は28軒3,144室となります。インバウンド需要の拡大に加え、当社グループの高付加価値戦略に基づく稼働率と客室単価の上昇が継続した結果、前期比で売上高、利益ともに大幅に増加しました。今後も中国人向けビザの緩和等による観光需要の拡大に加え、システム活用による業務効率化やマーケティング強化の成果と相まって、ホテル運営事業の好調な業績は継続すると見込んでおります。2025年４月に、「日和ホテル大阪住之江公園駅前」が日和ホテル３号店としてリブランドオープンしました。『日和』ブランドならではの“心温かい楽しいホテル”としてのサービスを拡充し、お客様に上質な時間と空間をご提供することで、「お客様にとって、世界でたった一つのホテル」を目指してまいります。

＜ホテル・観光事業の業績＞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　（百万円）

（その他）

　その他では、①海外開発事業、②建設事業等を行っております。

①　海外開発事業は、成長が期待できるベトナムの中部最大都市であるダナン市へ進出し、高層分譲マンションの開発・販売から賃貸仲介、管理業務までトータルで事業を展開しております。

当期においては、第２号案件である「HIYORI Aqua Tower」を2024年８月に着工しました。販売活動は2025年の秋季より開始し、2026年の秋季に竣工する予定であることから、売上高、利益ともに前期並みとなりました。

②　建設事業は、オフィス空間や外観・エントランスなどのリニューアル企画を中心に、オフィスや住宅などの内装工事、オフィスの通信ネットワーク工事等を行っております。

当期においては、前期にグループ子会社において大型案件の受注があったため売上高は反動減となりました。一方、利益は利益率の改善等により増加しました。

＜その他の業績＞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  （百万円）

当期におけるサステナビリティへの取り組みは次のとおりです。

当社グループでは、「私たちは、社是（Credo）である利他の心を大切に、事業活動を通して持続可能な社会の実現に貢献していきます。」という、サステナビリティビジョンのもと、事業を通した社会課題の解決への取り組みを推進しております。

このたび、2004年に制定した環境方針を「環境保全と自然資本・生物多様性に関する方針」に改定しました。本改定は、事業活動が地球環境および生物多様性や水資源に与える影響を認識するとともに、自然資本の保全と生物多様性の保全に努め、より積極的かつ継続的な地球環境保護への貢献を目指すことを明文化したものです。

また、当社グループは長期ビジョン2035の達成に向けて、事業活動を通じた社会への貢献をサプライチェーン全体で取り組むことの重要性を認識し、ともに歩んでくださるお取引先の皆様に当社グループの調達に関する考え方へのご理解を得るため、サプライチェーンマネジメントに関する考え方を制定しました。

引き続き、当社グループは持続的な社会の実現に向けてサステナビリティ経営を推進してまいります。

当社グループのサステナビリティに関する取り組みは、下記のサステナビリティサイトにてご覧ください。

（https://www.sunfrt.co.jp/sustainability/）

　生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。

① 生産実績

当社グループ(当社及び連結子会社、以下同じ。)は、生産業務を定義することが困難であるため、生産実績の記載は省略しております。

② 受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載は省略しております。

③ 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １　調整額はセグメント間の取引消去であります。

２　当連結会計年度は、外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。

(2) 財政状態の状況

　当連結会計年度末における総資産は218,190百万円（前連結会計年度末比15.7％増）、負債は112,298百万円（同19.2％増）、純資産は105,892百万円（同12.2％増）となりました。

　総資産の増加の主な要因は、現金及び預金の減少2,947百万円、有形固定資産土地の減少1,141百万円等があったものの、販売用不動産の増加5,518百万円、仕掛販売用不動産の増加21,335百万円及び長期貸付金の増加1,459百万円等があったことによるものであります。

　負債の増加の主な要因は、１年以内返済予定の長期借入金の減少2,067百万円等があったものの、未払法人税等の増加2,026百万円、長期借入金の増加14,946百万円等あったことによるものであります。

　純資産の増加の主な要因は、配当金の支払い3,165百万円等があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益の計上14,163百万円等があったことによるものであります。

　なお、自己資本比率は46.8％（同1.2％ポイント減）となりました。

(3) キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動による資金が4,236百万円減少、投資活動による資金が8,809百万円減少、財務活動による資金が9,479百万円増加した結果、期首残高に比べ3,112百万円減少し、当連結会計年度末残高は44,754百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。

　（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動においては、4,236百万円の支出超過（前期は11,003百万円の支出超過）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益20,552百万円、減価償却費2,612百万円等があったものの、棚卸資産の増加に伴う減少25,042百万円、法人税等の支払額5,071百万円等があったことによるものであります。

　（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動においては、8,809百万円の支出超過（前期は4,254百万円の支出超過）となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入165百万円、差入保証金の回収による収入129百万円等があったものの、有形固定資産の取得による支出4,019百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出2,369百万円等があったことによるものであります。

　（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動においては、9,479百万円の収入超過（前期は21,040百万円の収入超過）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出23,703百万円等があったものの、長期借入れによる収入36,535百万円等があったことによるものであります。

　（資本の財源及び資金の流動性について）

　当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産再生事業に関する棚卸資産の仕入れであります。棚卸資産の仕入れは、個別の棚卸資産を担保とした金融機関からの長期借入金及び営業活動で獲得した資金によって行っております。当該棚卸資産は一年以内を目途に販売することとし、借入金は、月例約定返済を織り込みつつ、棚卸資産の販売時に一括返済することを基本方針としており、資金の流動性は十分に確保されております。

（財務施策について）

　当社グループにおける財政施策については、有利子負債に占める短期借入金の比率を下げ、長期借入金の比率を上げることによって加重平均借入期間を伸長させる負債構造を目指しております。加えて、現金及び預金を手厚く確保することを基本方針としており、強固な財務基盤の構築に取り組んでおります。

　(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。

　連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。