大栄不動産株式会社

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（1）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績およびキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

①経営成績の状況

日本銀行によるマイナス金利政策の解除から始まった当連結会計年度の我が国経済は、為替と物価の上昇に雇用・所得環境の改善が追い付かず、景気回復が実感に乏しい状況で推移しました。また、雇用回帰を狙う米政権の誕生で世界のパラダイムは一変、高まる地政学リスクや地球規模の自然災害も重なり、年度後半から内憂外患の様相が強まってきています。

当不動産業界におきましても、その事業特性から有利子負債への依存度が高く、市中金利の上昇に伴い資金調達コストが増加するなか、資材高騰や人手不足に起因して建築費が上昇（工期は長期化）する一方で、海外資金の大量流入により主要アセットの期待利回りは軒並み低下しているため、不動産商品の企画・開発が難しくなるなど厳しい事業環境に置かれています。

このような事業環境のもと、当社グループでは、当連結会計年度において新紙幣の肖像として登場した渋沢栄一所縁の企業として、順理則裕（道理に順いなすべきことを為す）の原点に立ち返り、〔－苦中有楽－窮地こそ飛躍のチャンス、活路を見出す〕を年度スローガンに、収益性と公益性の両立に取り組み体幹（耐力（レジリエンス）と体力（サステナビリティ））の強い会社を目指す新たな中期経営計画（フェーズⅢ 2024～2026年度）をスタートさせ、各重点施策に精励恪勤に取り組んでまいりました。

この結果、当連結会計年度は、オフィス等管理不動産の稼働率が過去最高の99.2％となり賃貸収入が安定的に推移したことに加え、仲介部門における取扱高の増加や各事業での販売用不動産の売却が順調に進んだことから、営業収益は42,026百万円（前期37,152百万円、前期比13.1％増）と過去最高を更新しました。

また、営業利益は6,077百万円（前期7,459百万円、前期比18.5％減）、経常利益は5,750百万円（前期7,351百万円、前期比21.8％減）と仕入価格上昇に伴う物件売却粗利益の減少、租税公課や修繕管理費等のコスト増によって減益となりましたが、前中期経営計画（フェーズⅡ　2021～2023年度）期間中に全てのストレス事象（低効率資産）についてフォワード・ルッキングに抜本処理を行ったことから、当連結会計年度は特別損失が少額に留まり、親会社株主に帰属する当期純利益は4,031百万円（前期2,769百万円、前期比45.6％増）と現行経営計画（長期ビジョン）を開始した直近７期で最高益を計上しました。

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セグメントごとの業績は、次のとおりであります。

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当連結会計年度末における賃貸・管理する建物数は、前年度末比１棟増の64棟となり、稼働率は過去最高の99.2％（前年度末98.8％）と、高水準で推移しております。

さらに当社グループ（「京橋大栄ビル」（中央区））が一部参画する「京橋三丁目東地区第一種市街地再開発事業」においても、組合の設立が認可されるなど着実な進捗が見られました。

このほか、りそなグループのプライベートリートや店舗開発ファンドを中心に積極的にエクイティ出資を行いましたが、一方で、投資拡大に伴う資金負担の軽減を目的に当連結会計年度に取得した幕張新都心のランドマークビル「ワールドビジネスガーデン」（千葉市）の準共有持分を、流動化により合同会社（DOF２号）に譲渡してキャッシュ・ポジションの調整を図りました。

〔マテリアリティ（環境）への主な取組〕としては、各オフィスビルへのグリーン電力導入や照明のLED化、空調設備の高効率化など脱炭素に向けた活動を積極的に展開しました。「平塚物流センター」（平塚市）では、太陽光発電設備の系統連系開始手続きに入っております。

このように当セグメントにおける事業は順調に進行しており、営業収益は17,121百万円（前期比5,990百万円増）、営業利益は4,438百万円（前期比877百万円増）と、売上・利益ともに大幅に増加しました。

都心部では開発を延期する大型プロジェクトも散見され、竣工時期は流動的ではあるものの、翌連結会計年度から2030年にかけてオフィスの大型供給が見込まれており、当社グループが強みとする中規模オフィスビルにおいても将来、二次空室リスクが懸念されています。

当社グループではかかる供給の影響や景況感を注視しつつ、今後ともお客様のニーズにきめ細かく適切に対処し、魅力あるオフィス環境を整備していくとともに、足元での物価や金利上昇を踏まえ、計画的に、賃料増額交渉や賃貸資産の入替えによるポートフォリオ強化に取り組み、基礎収益力（持続的に稼ぐ力）の改善を進めてまいります。

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当連結会計年度も引き続き、重要ドミナントエリアであるさいたま市・川越市・川口市を中心に精力的に営業活動を行い、大型駐車場の管理受託や公用地の入札案件等にも積極的に参加するなど、駐車場数・駐輪場数の積み上げに努めてまいりました。

また、既存駐車場では機動的な料金変更（116ヶ所）による収益性向上に取り組むとともに、お客様の利便性向上策として新紙幣や多様な決済手段に対応した精算機への更新、EV充電器の設置等をすすめました。このほか、アイドリングストップ看板（73ヶ所）や太陽光パネル付き外灯（12ヶ所）の設置などサステナビリティ活動にも注力しました。

この結果、営業収益は3,488百万円（前期比155百万円増）、営業利益は759百万円（前期比19百万円増）と過去最高を更新した前連結会計年度をさらに上回る結果となりました。なお、当連結会計年度末の管理・運営する駐車場数は、前年度末比58ヶ所増の901ヶ所、収容台数は319台増の18,604台、重点施策としている駐輪場数は、前年度末比５ヶ所増の36ヶ所、収容台数は921台増の8,176台であります。

今後とも、これまでに培ってきたノウハウを駆使しながら、地域特性に応じた最適な駐車場・駐輪場のご提案に努め、MaaSの普及を見据えた有用性のある開発、高品質なサービス提供を通じて、安心・安全な街づくりに貢献してまいります。

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当連結会計年度は「ブリリアンコート久米川」（東村山市）、「イニシア吹田」（吹田市）、「ルネ花小金井ザ・レジデンス」（小平市）などマンション分譲が計画を上回るペースで好調に推移しました。また、収益不動産事業では「サンクレスト南砂町」（江東区）を売却、「名古屋AHビル」（名古屋市）、「S-RESIDENCE堀田駅前」（名古屋市）、「グレイスコート北18条」（札幌市）の３物件は流動化により合同会社（DRF２号）に譲渡しました。

住宅市場では、建築費の急激な上昇に伴い販売価格が高止まりするなか、金利の先高感により購入マインドが低下するなどの調整局面が続いており、十分注意していく必要があります。当社グループでは、大型物件についてはシェアアウトにより事業リスクの分散を図るとともに、厳選仕入とコスト・スケジュール管理を徹底して収益性の改善に努めてまいります。併せて短サイクルの戸建分譲プロジェクトやブリッジ案件も、事業性を慎重に見極めた上で対応していきます。

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当セグメントは仲介・買取再販事業と３つのソリューション事業（地域ビジネス［開発系］・CRE［戦略系］・営業［バリューアド系］）で構成されています。

地域ビジネスソリューション事業では、かねてより事業化に取り組んできた「坂戸インターチェンジ地区土地区画整理事業」において、同地区が埼玉県の都市計画決定により2025年１月10日に市街化区域に編入されたことを受け、当該地を取得し、造成等用地整備の手配や進出企業の選定に注力するなど〔新たな産業基盤づくりに向けた取組〕を加速させました。

CREソリューション事業では、上場企業が中心となる〔戦略支援先〕との関係強化を図り、的確なニーズ把握により最適な資本効率改善策を提案しました。また、ビジネスマッチング契約を締結している地域金融機関からの相談を通じて、18社の新たなパイプラインを開拓しました。

仲介・買取再販事業を展開する各支店（さいたま、川越、東京）においては、金融機関・税理士等とのネットワークがよりいっそう拡充され、新たに加わった買取再販業務の成果も定着化、当連結会計年度では仕入２件、販売成約２件、案件ストック３件と好循環に繋がっています。

営業ソリューション事業では、積極的に事業機会を獲得して、テナント立退や賃料増額交渉、建物バリューアドなどのノウハウを着実に吸収しました。さらに効率的な在庫回転を実現するべく、当連結会計年度では「エシカルコート光が丘」（練馬区）、「Celestia」（札幌市）「ホワイトレジデンス」（世田谷区）、「八木ビル」（目黒区）、「Residence Tower Clematis」（小金井市）の５物件の売却により、4,222百万円（前期比2,257百万円増）を売上計上しました。

この結果、当連結会計年度は営業収益6,863百万円（前期比3,072百万円増）、営業利益1,852百万円（前期比1,207百万円増）と大きく伸長しました。

引き続き、近視眼的な個々の取引から離れ、業務の基礎となる仲介・買取再販事業、プロフェッショナルが求められる各ソリューション事業を通じて人材力を強化し、これにより当社グループの競争力・成長力をさらに向上させ、地域やお客様の期待にお応えしてまいります。

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当連結会計年度は、各種新規入居特典キャンペーンを継続的に展開したほか、インターネット広告や介護関連検索サイトなどのWEBツールを意欲的に取り入れました。さらに単身者・夫婦のみ高齢者世帯の需要取込に後見制度や身元保証会社の活用を推し進めました。

また、ご家族もご入居者も満足する施設を目指して、入居者アンケートをもとに、館内照明のLED化や外壁の全面改修など大規模な設備投資を前倒しで実施しました。東西１階の庭付き居室をはじめ、空室も順次改装をはじめております。

職員に向けては、2024年７月からベースアップを行い処遇改善等の手当も拡充、併せて「介護記録システム」の利用を定期巡回・訪問介護業務に広げて業務を省力化しました。前連結会計年度から開始した見守り支援システム（眠りスキャン）とケアコール・スマートフォンとの連動化を含めて当施設での〔DX化〕は着実に進行しており、創出された時間で、介護職等のリーダー養成や認知症ケア向上等のための各種研修への参加人数も増加しています。

〔マテリアリティ（地域社会）への主な取組〕としては、2024年９月から、未来ある子どもたちの安全を守る「子供110番の家」の活動を開始しました。このほか、熊谷市・熊谷警察署と「熊谷市防犯のまちづくり協定」を締結して、2025年３月には楓コートのご入居者さまを対象に、熊谷警察署による「特殊詐欺被害防止セミナー」を開催しました。

このような取り組みの結果、入居者数は前年度末比２名の増加（244名）に転じ、利用可能居室の稼働率も1.1ポイント上昇（82.1％）しました。年度後半からは新規問い合わせ件数（前期比113件増）や施設見学数（前期比47件増）、体験入居やホテルステイも並行して増加しており、翌連結会計年度は過去最高の新規入居者数の確保を計画しています。

他方で、前連結会計年度は、断続的に生じる新型コロナウイルス感染症の施設内感染リスクを考慮して営業活動を自粛したため、入居者数が242名（前々年度末比11名減）まで大幅に落ち込みましたが、この影響が当連結会計年度の平均入居者数を下押しし、営業収益は1,014百万円（前期比40百万円減）、光熱費や処遇改善等による人件費の増加も加わり、６百万円の営業損失（前期は32百万円の利益）となりました。

施設が所在する埼玉県は、介護ニーズの高い85歳以上の高齢者人口が全国トップクラスのスピードで増加、2040年には高齢化率は33.3％となるといわれており、介護需要のさらなる高まりが見込まれております。今後とも、この潜在する需要をしっかりと取り込むとともに、地域との連携を強化し埼玉県での在宅ケアや訪問介護を含む包括的な高齢者支援体制の構築に少しでも貢献できるよう、真摯に〔諸課題〕に取り組んでまいります。

②財政状態の状況

（資産）

当連結会計年度末における総資産は167,769百万円となり、前年度末と比べ6,482百万円の増加となりました。このうち流動資産は56,522百万円となり、前年度末と比べ743百万円の増加となりました。これは「現金及び預金」が6,273百万円減少した一方で、地域ビジネスソリューション事業での「土地区画整理事業」において、当該用地を取得したこと等により「販売用不動産」が7,031百万円増加したことが主な要因であります。

また、固定資産は111,246百万円となり、前年度末と比べ5,738百万円の増加となりました。ビル賃貸事業における「成増大栄ビル」の竣工や「金周ビル」の取得等で有形固定資産が3,319百万円増加したことや、その他有価証券の評価益と新たな出資等で「投資その他の資産」が2,432百万円増加したことが主な要因であります。

（負債）

当連結会計年度末における負債は110,884百万円となり、前年度末と比べ2,923百万円の増加となりました。これは事業用資産の取得等により借入金が増加したことが主な要因であります。なお、有利子負債残高（利息を支払っているすべての負債）は92,154百万円となり、前期末比3,096百万円の増加となりました。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産は56,885百万円となり、前年度末と比べ3,558百万円の増加となりました。このうち株主資本は、前年度末と比べ「利益剰余金」が3,530百万円増加したことにより、44,500百万円となりました。

③キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における「現金及び現金同等物」（以下「資金」という。）は、営業活動により1,646百万円、投資活動により7,107百万円それぞれ減少し、財務活動により2,516百万円増加したことから、前期と比べ6,237百万円の減少となり、31,966百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況およびそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における営業活動による資金の減少は1,646百万円（前期比10,980百万円減少）となりました。これは主に、不動産賃貸収入および販売用不動産の売却の好調を主因とする「税金等調整前当期純利益」5,751百万円に加え、「減価償却費」1,776百万円、「仕掛販売用不動産の減少額」517百万円等の資金増加があった一方で、土地区画整理事業における用地取得等に伴う「棚卸資産の増加額」6,981百万円や「利息の支払額」812百万円、「法人税等の支払額」2,478百万円等の資金減少があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における投資活動による資金の減少は7,107百万円（前期比11,184百万円減少）となりました。これは主に、「定期預金の払戻による収入」2,188百万円、「投資有価証券の払戻による収入」2,347百万円等の資金増加あった一方で、物件の建替・取得による「有形及び無形固定資産の取得による支出」5,244百万円、積極的な不動産私募ファンド・リート案件への参画に伴う「投資有価証券の取得による支出」4,671百万円等の資金減少あったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における財務活動による資金の増加は2,516百万円（前期比3,640百万円増加）となりました。これは主に、「借入金の返済による支出」17,203百万円や「社債の償還による支出」3,500百万円等の資金減少があった一方で、「借入れによる収入」23,800百万円や「コマーシャル・ペーパーの発行による収入」500百万円等の資金増加により、「営業活動によるキャッシュ・フロー」および「投資活動によるキャッシュ・フロー」の不足を下支えしたことによるものであります。

④生産、受注および販売の実績

(a）生産、受注の実績

当社グループの事業内容は不動産関連事業のため、生産につきまして該当事項はありません。また、受注につきましては、当社グループの営業収益に対して重要な影響を及ぼしていないため、記載を省略しています。

(b）販売の実績

　当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績および当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容は以下のとおりです。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

①経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループは、ディスラプティブ（非連続）な経営環境の変化に対処するため、当連結会計年度から、長期ビジョン（経営計画：2018～2026年度）からバックキャストして策定した〔中期経営計画（－フェーズⅢ－2024～2026年度）〕をスタートさせました。

かかる新たな中期経営計画は、これまでの中期経営計画（フェーズⅠ、Ⅱ）を振り返り、改めて「変革・拡張・体験・入替」をキーワードに課題の洗い出しを行ったものであります。各課題に対する主な〔新たな取組〕は次のとおりであり、概ね計画どおりに進捗しています。

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当連結会計年度では、かかる〔新たな取組〕により、攻め（成長投資）と守り（財務規律）のバランスをしっかりと堅持したうえで、過去最高となる売上成長を実現いたしました。また、評価指標である自己資本比率は33.9％（前年度末33.1％）、ネットDEレシオ（（有利子負債－現金および預金）÷純資産額）は1.1倍（同1.0倍）、EBITDA有利子負債倍率は7.6倍（同5.5倍）となりました。引き続き、財務構成に留意しつつサステナビリティに軸足を置いた組織改革を進め、「身の丈に合った成長」を実現してまいります。

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②経営成績の分析

（営業収益）

当連結会計年度の営業収益は、主力のビル賃貸事業において、当連連結会計年度に竣工ならびに取得したオフィス等の賃料収入が安定的に推移したことに加え、各事業での販売用不動産の売上が大きく伸長したことから、前期比4,874百万円増加し、42,026百万円（前期比13.1％増）となりました。

概要については「（１）経営成績等の状況の概要 ①経営成績の状況」をご参照ください。

（営業利益・経常利益）

当連結会計年度の営業利益は、販売用不動産の各プロジェクト利益の増加や駐車場事業での継続的な収益拡大があった一方で、住宅事業が、前連結会計年度において売上計上した大型プロジェクトの反動減により大幅な減益となったことから、前期比1,382百万円減少し、6,077百万円（前期比18.5％減）となりました。

また経常利益は、この営業利益の減少のほか、前連結会計年度での一過性の大口配当の剥落や支払利息の増加に伴い営業外収益費用差が悪化したため、前期比1,600百万円減少し、5,750百万円（前期比21.8％減）となりました。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前期比1,261百万円増加し、4,031百万円（前期比45.6％増）となりました。前連結会計年度に比べ、投資有価証券の売却益が大きく減少しましたが、前中期経営計画（フェーズⅡ　2021～2023年度）期間中に全てのストレス事象（低効率資産）についてフォワード・ルッキングに抜本処理を行ったことから、特別損失が少額に留まり、現行経営計画（長期ビジョン）を開始した直近７期で最高益を計上しました。

③財政状態およびキャッシュ・フローの状況の分析

当社グループの当連結会計年度末における財政状態およびキャッシュ・フローは、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ②財政状態の状況 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

④資本の財源および資金の流動性

当社グループの資金需要のうち主なものは、不動産（棚卸資産を含む）の取得・開発資金等であり、これら資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フロー（自己資金）のほか、金融機関からの借入金や社債（コマーシャルペーパーを含む）の発行により調達しています。

さらに、複数の金融機関と当座貸越契約を締結することにより、十分な資金の流動性を確保するとともに、資金調達に際しては、これら多様な調達手段から、時機に応じて最適な手段を選択することで、安定的な財源を確保し、あわせて調達コストの低減を図っています。

当連結会計年度では、「坂戸インターチェンジ地区土地区画整理事業」（坂戸市）等で棚卸資産が6,981百万円増加、さらに「成増大栄ビル建替え事業」（板橋区成増）等5,274百万円の設備投資を行ったほか、エクイティ出資を含む投資有価証券4,671百万円を取得しましたが、他方で、保有する投資有価証券や賃貸レジデンス・オフィスビルを売却して資金調達負担を軽減しております。なお、翌連結会計年度におきましては、重要な設備等の新設、拡充、改修、除却、売却等の計画はございません。

また当社グループでは、先行き不透明感が強い経済情勢等を鑑みて、「現金及び預金」を積み増す等の対応を行っており、当連結会計年度末の残高は32,203百万円となっています。

⑤重要な会計上の見積りおよび当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しています。この連結財務諸表の作成にあたり、経営者は、資産、負債、収益および費用の報告額に不確実性がある場合、作成時に入手可能な情報に基づいて、その合理的な金額を算出するために見積りおよび仮定を用いていますが、これらの見積りおよび仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。

連結財務諸表の作成に用いた会計上の見積りおよび仮定のうち、特に重要なものは、「第５ 経理の状況 1．連 結財務諸表等　（1）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）および（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。