中央日本土地建物グループ株式会社

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等を当連結会計年度の期首から適用しており、遡及処理の内容を反映させた数値で前連結会計年度との比較・分析を行っております。

①　経営成績等の状況

当連結会計年度のわが国経済は、好調な業績を背景に、企業の設備投資が持ち直し、雇用・所得環境の改善が進む中、各種政策の効果等により、緩やかな回復基調で推移しました。一方、ウクライナ情勢や中東地域をめぐる情勢など地政学的リスクの高まりが続く中、通商政策など国際情勢を揺るがしかねない課題もあり、世界経済が下振れするリスクへの懸念が高まっています。国内では、物価上昇、金融政策が転換期を迎える中での金融資本市場の変動等の影響、震災・豪雨など自然災害の発生により、先行きが見通せない状況が続きました。

不動産業界においては、賃貸オフィス市場では、空室率・賃料ともに改善傾向にあり、オフィス需要は底堅く推移しました。住宅市場では、首都圏の新築マンションの供給戸数は減少が続いているものの、購入層の幅が広がり、旺盛な需要が継続する中、分譲マンション市場は引き続き好調に推移しました。

このような事業環境の下、都市開発事業においては、大型開発案件として、「淀屋橋駅東地区都市再生事業（淀屋橋ステーションワン）」が順調に進捗して2025年５月竣工したほか、「田町駅前建替プロジェクト」の施設名称が「ミタマチテラス」に決定し、同年８月の竣工を目指して事業を推進中です。また、「虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業」の施設名称が「TORANOGATE（トラノゲート）」に決定し、事業構想及び施設構想の発表を行いました。さらに木造・木質化ビル「REVZO（レブゾ）新橋」、LOGIWITH（ロジウィズ）シリーズ第三弾となる物流施設「LOGIWITH綾瀬」、資産回転型開発プロジェクト（物件竣工後の適切な時期に売却を予定）の複合ビル「（仮称）渋谷区千駄ヶ谷３－13計画」などを着工しました。

運営面では賃料の引き上げ、解約区画の早期埋め戻しなどによる低空室率の維持、適切なコストコントロールなどのほか、稼働中の宿泊施設の取得、物流施設「LOGIWITH八王子」の竣工などにより賃貸収入が伸長するとともに、中規模オフィスの「REVZO虎ノ門」等の売却収入も計上しました。

住宅事業においては、「バウス府中」、「バウス東林間」、「バウス藤沢」、「バウス習志野mimomiの丘」、「バウス我孫子天王台」などの分譲マンションの引き渡しのほか、「バウスフラッツ日本橋馬喰町」、「バウスフラッツ高円寺」、「バウスフラッツ日本橋浜町」の賃貸マンションなどの売却による販売利益を計上しました。また、「ローレルコートあびこBAUS」、「バウス板橋大山」、「バウス氷川台」、「バウス新狭山」などの分譲マンションの販売（契約）を新たに開始しました。

不動産ソリューション事業においては、今回で20回目となるCRE戦略セミナー「金利ある世界でのCRE戦略～インフレ、金利上昇下での、持続的な成長に資する企業不動産戦略とは～」を開催しました。また、投資案件として宿泊施設の信託受益権の一部取得を目的に、特別目的会社への出資を実施したほか、物件取得後に改修などバリューアップ実施の上、売却する買取再販事業に注力しております。

資産運用事業においては、中央日土地アセットマネジメントが運用する「中央日土地プライベートリート投資法人（CNPR）」では、新規物件の取得と合わせポートフォリオ改善のための物件入替を行い、期末時点での同投資法人の運用資産残高は1,296億円（取得価格ベース）となりました。

その他事業においては、海外不動産投資として米国ヴァージニア州サフォークの大規模物流施設、米国ジョージア州アトランタの若年層向け賃貸用集合住宅、米国マサチューセッツ州ボストンの賃貸用集合住宅などの開発事業へ参画しました。また、米国不動産投資の積極化に合わせ、現地法人事務所を米国カリフォルニア州サンフランシスコに設置しました。

サステナビリティへの取り組みとして前期に引き続き「健康経営優良法人2025（大規模法人部門）」の認定を取得しました。また、持続可能な社会の実現に向けた取り組みをより一層推進するため、資金調達基盤を強化することを目的としてサステナブル・ファイナンス・フレームワークを策定しました。

以上の結果、当連結会計年度の営業収益は132,832百万円（前連結会計年度比15.7％増）、営業利益は24,986百万円（同11.3％増）、経常利益は26,110百万円（同17.4％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は18,594百万円（同0.2％減）となりました。

(営業収益・営業利益・セグメント損益)

セグメント別の業績は次のとおりであります。

なお、当連結会計年度において報告セグメントを一部変更したことに伴い、前連結会計年度におけるセグメント情報の数値を組替えております。報告セグメントの一部変更については、「第５　経理の状況　Ⅰ　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）　セグメント情報　１　報告セグメントの概要」に記載のとおりであります。

また、当連結会計年度より、報告セグメントごとの利益又は損失については、「営業利益」に営業外損益として計上している「持分法による投資損益」及び「証券化関連損益」（匿名組合等への出資に係る出資持分相当損益及び特定目的会社からの受取配当金等）を加えた「事業損益」によることとしております。セグメント損益については、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（1)連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）　セグメント情報　２　報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法」に記載のとおりであります。

(a) 都市開発事業

当セグメントにおきましては、主力であるオフィスビル・商業施設等の賃貸収入並びに賃貸ビルの売却収入などを計上し、営業収益は82,328百万円（前連結会計年度比26.3％増）、営業利益は22,374百万円（同15.0％増）、セグメント利益は22,430百万円（同13.8％増）となりました。

(b) 住宅事業

当セグメントにおきましては、「バウス府中」、「バウス東林間」及び「バウス藤沢」などの住宅分譲収入、並びに賃貸住宅の売却収入及び賃貸収入などを計上し、営業収益は 37,697百万円（前連結会計年度比1.5％増）となりましたが、販売用不動産の売却に係る粗利率の低下や販管費の増加により、営業利益は5,816百万円（同5.6％減）、セグメント利益は5,816百万円（同5.6％減）となりました。

(c) 不動産ソリューション事業

当セグメントにおきましては、不動産仲介手数料、鑑定評価・各種コンサルティング手数料に加え、事業用不動産の転売収入などを計上し、営業収益は10,089百万円（前連結会計年度比22.3％増）、営業利益は2,989百万円（同59.6％増）、セグメント利益は2,989百万円（同59.6％増）となりました。

(d) 資産運用事業

当セグメントにおきましては、私募リート「中央日土地プライベートリート投資法人（CNPR）」を含むファンドからのアセットマネジメントフィー、アクイジションフィーなどを計上し、営業収益は1,677百万円（前連結会計年度比21.9％増）、営業利益は1,080百万円（同27.4％増）、セグメント利益は1,080百万円（同27.4％増）となりました。

(e) その他

当連結会計期間においては、海外事業における証券化関連損益及びゴルフ事業などにより、営業収益は4,317百万円（前連結会計年度比5.5％増）、営業利益は410百万円（同24.1％増）、セグメント利益は674百万円（同266.2％増）となりました。

(営業外損益・経常損益)

営業外収益は、受取配当金等により8,530百万円と前連結会計年度比2,792百万円の増加となりました。また、営業外費用は、支払利息等により7,405百万円と前連結会計年度比1,450百万円の増加となりました。これらにより、経常利益は26,110百万円と前連結会計年度に比べ3,870百万円(17.4％)の増加となりました。

(特別損益)

特別利益は、投資有価証券売却益、固定資産売却益等により2,503百万円を計上しましたが、前連結会計年度に計上した多額の投資有価証券売却益等の剥落により、前連結会計年度比4,097百万円の減少となりました。また、特別損失は、減損損失、固定資産除却損等により2,322百万円と前連結会計年度比66百万円の増加となりました。

(親会社株主に帰属する当期純利益)

税金等調整前当期純利益26,291百万円を計上し、法人税等で7,505百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は18,594百万円と前連結会計年度に比べ32百万円(0.2％)の減少となりました。

②　財政状態の状況

(資産)

総資産は、前連結会計年度末に比べ84,193百万円増加し1,406,723百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ20,854百万円増加し266,161百万円となりました。これは主に販売用不動産の増加によるものであります。固定資産は、前連結会計年度末に比べ63,339百万円増加し1,140,562百万円となりました。これは主に有形固定資産の増加や海外事業における関連会社への追加投資に伴う投資有価証券等の増加によるものであります。賃貸等不動産を中心とした有形固定資産並びに流動資産である販売用不動産を合わせると総資産の約７割を占めております。

(負債)

総負債は、前連結会計年度末に比べ70,419百万円増加し941,578百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ7,331百万円減少し196,072百万円となりました。これは主に1年内償還予定の社債等の減少によるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べ77,751百万円増加し745,506百万円となりました。これは主に長期借入金の増加、並びにグリーンボンドの発行によるものであります。

(純資産)

純資産は、前連結会計年度末に比べ13,773百万円増加し465,144百万円となりました。これは主に、利益剰余金の増加によるものであります。結果として純資産額と総資産額との比率は約33％となっております。

③　キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度のキャッシュ・フローは、

となり、現金及び現金同等物は、30,390百万円減少し、当期末残高は84,030百万円となりました。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

税金等調整前当期純利益26,291百万円、減価償却費10,827百万円、投資有価証券売却損益△1,669百万円などを計上し、売上債権の増加△4,003百万円、棚卸資産の増加△19,992百万円、法人税等の支払額△7,930百万円などによる資金減少の結果、9,809百万円の収入となりました。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

有形固定資産の売却による収入1,389百万円、投資有価証券の売却による収入6,823百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△100,517百万円、投資有価証券の取得による支出△10,921百万円などによる資金減少の結果、△105,804百万円の支出となりました。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

借入金の借入・返済による純収入52,363百万円、社債の発行・償還による純収入15,000百万円、配当金の支払額△1,802百万円などにより、65,391百万円の収入となりました。

④　生産、受注及び販売の状況

a 生産実績

該当事項はありません。

b 受注実績

当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注)1. セグメント間取引については相殺消去しております。

　　2. 中央日土地ファシリティーズ㈱における請負工事について記載しております。

c 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注)1. 金額は販売用不動産の販売金額によっております。

       2. 住宅事業の販売金額、販売戸数には、他社との共同事業によるマンション分譲等が含まれております。

　　　 3. 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の連結営業収益に対する割合は次の通りであります。

なお、当該割合が100分の10未満である相手先につきましては、省略を記載しております。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①　経営成績等の状況に関する分析等

  当連結会計年度においては、テナントを始めとしたお客様、お取引先様、株主様、地域社会並びに当社グループ社員などステークホルダーの安全を最優先に図りながら、収益維持、積み上げに取り組んでまいりました。

　なお、当社グループの当連結会計年度における経営成績等については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ①　経営成績等の状況」に記載のとおりであります。

 a.経営成績の状況に関する分析等

以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。

当連結会計年度の営業収益は1,328億円で、前連結会計年度比180億円の増収となりました。

このうち、土地建物賃貸収入は558億円で、稼働物件の購入などもあり前連結会計年度比21億円の増収となりました。

販売用不動産売上は578億円で、前連結会計年度比135億円の増収となりました。これは主に、都市開発事業における私募リートへの物件売却等によるものであります。

営業収益のうちのその他は193億円で、前連結会計年度比25億円の増収となりました。これは主に都市開発事業における建築部門の増収によるものであります。

当連結会計年度の営業利益は250億円で、前連結会計年度比25億円の増益となりました。これは、営業総利益が41億円の増益となった一方で、販売費及び一般管理費が15億円増加したことによります。

当連結会計年度の経常利益は261億円で、前連結会計年度比39億円の増益となりました。このうち受取配当金、持分法による投資利益等の営業外収益は28億円、営業外費用は15億円増加しております。営業外収益の増加は主に受取配当金の増加によるものであり、営業外費用の増加は主に支払利息の増加によるものです。

当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は186億円で、前連結会計年度比でほぼ同水準となりました。これは上記の諸要因に加え、固定資産売却益、投資有価証券売却益などの特別利益の減少によるものであります。

当連結会計年度のセグメント利益の状況等は以下のとおりです。

都市開発事業のセグメント利益は224億円で、前連結会計年度比で27億円の増益となりました。これは、主に販売用不動産売却による利益増によるものです。

住宅事業のセグメント利益は58億円で、前連結会計年度比約３億円の減益となりました。これは主に、人件費・広告費等の販売費及び一般管理費が４億円増加したことによるものです。

不動産ソリューション事業のセグメント利益は30億円で、前連結会計年度比11億円の増益となりました。これは主に、販売用不動産の売上（買取再販事業）増加及び不動産仲介手数料や各種コンサルティング手数料等の役務収益の増加によるものであります。

資産運用事業のセグメント利益は11億円で、前連結会計年度比２億円の増益となりました。これは主に既存ファンドのクローズや新規ファンド組成に伴うイベントフィーの増加によるものです。預かり資産に基づき収受するアセットマネジメントフィーは引き続き同事業のステーブルな利益に貢献しております。

その他のセグメント利益は７億円で、前連結会計年度比で５億円の増益となりました。これは、主に海外部門の収益増加によるものです。

b.財政状態の状況に関する分析等

当連結会計年度末における財政状態の状況については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ②　財政状態の状況」に記載のとおりであります。

財政状態の状況に関する分析は以下のとおりです。なお、以下は当社の内部管理上の計数に基づいており、億円単位で記載をいたします。

(資産)

当連結会計年度末の総資産は１兆4,067億円で、前連結会計年度比842億円増加しました。この前連結会計年度比増減の内訳は、増加要因は、販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)が前連結会計年度比505億円、有形固定資産が前連結会計年度比574億円であり、減少要因は、現金及び預金が前連結会計年度比304億円であります。

販売用不動産(含む仕掛及び信託受益権)の前連結会計年度比505億円増加は、購入・造成等による増加639億円、固定資産からの振替による増加305億円、販売による減少436億円などによるものであります。

有形固定資産の前連結会計年度比574億円増加は、取得・設備投資による増加1,017億円（当社の完全子会社である中央日本土地建物株式会社計上分）、販売用不動産への振替による減少305億円、減価償却による減少106億円、減損による減少17億円などによるものであります。

(負債)

当連結会計年度末の負債は9,416億円で、前連結会計年度比704億円増加しました。この前連結会計年度比増減の内訳は、主に有利子負債が666億円増加したことによるものであります。主に物件取得や設備投資等へ対応するため、有利子負債が増加しております。

(純資産)

当連結会計年度末の純資産は4,651億円で、前連結会計年度比138億円増加しました。

この前連結会計年度比増加の内訳は、親会社株主に帰属する当期純利益186億円から剰余金の配当18億円を控除した168億円の利益剰余金の増加、上場株式の株価下落に伴うその他有価証券評価差額金54億円の減少などによります。

c.キャッシュ・フローの状況に関する分析等

営業活動によるキャッシュ・フローは、9,809百万円の収入となりました。主な内訳は、税金等調整前当期純利益26,291百万円、減価償却費10,827百万円などによる資金増加の一方、売上債権の増加△4,003百万円、棚卸資産の増加△19,992百万円、仕入債務の減少△1,110百万円、法人税等の支払額△7,930百万円などによる資金減少であります。このように販売用不動産等の活発な取得を行った結果、売上債権の増加及び仕入債務の減少による短期的なキャッシュ・アウト・フロー（約51億円）の要因を除いた長期投資等への原資となる税引後のキャッシュ・イン・フローは約149億円となっております。

投資活動によるキャッシュ・フローは、△105,804百万円の支出となりました。主な内訳は、有形固定資産の売却による収入1,389百万円、投資有価証券の売却による収入6,823百万円などによる資金増加の一方、有形固定資産の取得による支出△100,517百万円、投資有価証券の取得による支出△10,921百万円などによる資金減少であります。このように投資活動によるキャッシュ・アウト・フローは、主に事業用不動産の取得・工事代金等の支出によるものであります。

財務活動によるキャッシュ・フローは、65,391百万円の収入となりました。主な内訳は、借入金の借入・返済による純収入52,363百万円、社債の発行・償還による純収入15,000百万円、配当金の支払額△1,802百万円などであります。営業活動によるキャッシュ・イン・フロー、並びに借入金の借入・返済及び社債発行・償還による純収入等により、当連結会計年度における不動産・出資案件に対する投資を賄っております。なお、比較的高水準のキャッシュ残高は、金利動向を踏まえたうえで、複数の大型再開発案件等への投資に備えるものであります。

d.資本の財源及び資金の流動性

当社グループの主要な資金需要は不動産取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応しております。

当連結会計年度末における有利子負債は756,935百万円となりました。引続き長期・固定での資金調達を主とすることにより、安定した財務基盤の構築を図りつつ、調達手段の多様化を目指し、グリーンボンドやサステナビリティ・リンク・ボンドなど無担保普通社債を発行し、社債残高は114,000百万円となっております。

また、当社及び主要な連結子会社において銀行提供のキャッシュ・マネジメント・システムを導入し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。

投資機会及び経済・金融情勢の変動等に備えるべく、一定水準の現預金及びコミットメントライン等の借入枠設定を行う等、円滑かつ安定的な資金確保にも留意しております。

e.経営指標の状況

経営指標につきましては、ビジネスモデルに合わせて、種々の指標をバランスよく総合的に見ていくべきと考えております。具体的には、持続的な成長、財務基盤の強化の観点から、期間収益力を示す「経常利益」、借入金等の返済力を示す「有利子負債/EBITDA倍率」、資産の効率的な活用を示す「総資産利益率（以下ROA）」に注視してまいります。各指標の当連結会計年度の実績は以下のとおりです。

経常利益は261億円と前連結会計年度比39億円の増益となりました。都市開発事業における販売用不動産売却による利益の増加などにより営業利益が増益となったことに加え、受取配当金の増加などにより、経常利益は増益となりました。

有利子負債/EBITDA倍率は約17倍となりました。成長に向けた投資が先行すると同指標が上昇いたしますが、中長期的な不動産市況、将来収益見通し等も踏まえて同指標の動向を注視し、運営してまいります。

ROAは約2.4％となりました。個別案件における適切な採算確保に留意し、引き続き収益性の向上に向けた取組を継続してまいります。

②　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成においては、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果と異なる可能性があります。

当社グループが連結財務諸表の作成に際して採用している重要な会計方針、会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち重要なものは、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)及び(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。