E05314 Japan GAAP
文中の将来に関する事項は、当第１四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
（１）財政状態及び経営成績の状況
当第１四半期におけるわが国の経済は、一進一退の状況にあるものの、企業業績は堅調であり、投資意欲の高まりから設備投資が増加しました。物価上昇により個人の節約志向が高まる反面、宿泊・飲食などのサービス需要は旺盛であり、訪日外国人数もコロナ前を上回り、景気の拡大が継続しております。一方、地政学リスクや海外主要各国の景気減速、国内外の金利の動向等については、引き続き注視が必要な状況です。
当社が属する不動産業界においては、海外との金利差や不動産運用利回りが主要各国より高い水準にある点等を踏まえ、わが国の不動産投資への意欲は旺盛な状況です。また、宿泊需要の継続的な力強い回復により、ホテル売上が好調に推移しました。当第１四半期における当社保有ホテルのRevPAR（販売可能な客室１室あたりの売上）は、前年同期比で+21％増加し、ストック収益の拡大をけん引しております。今後もホテル業界は、国内およびインバウンドともに力強い需要が見込まれ、２期連続のストック収益の過去最高益更新に向け順調な進捗となりました。オフィスビルにおいては、稼働率および賃料が上昇傾向にあり、当社が保有する中規模オフィスにおいても、底堅い需要が継続しております。働き方の多様化に合わせ、選ばれるオフィスビルの提供に向けて、引き続き、テナント様のニーズを捉えてまいります。なお、安定性が高い賃貸住宅の需要は堅調さを維持しており、投資需要も底堅い状況が続いております。需要が一層高まっている物流施設においては、安定性の高いアセットとして、引き続き底堅い投資ニーズが見込まれます。
また、世界的に環境課題への取り組みが急務であるなか、わが国でもカーボンニュートラルに向けたエネルギー政策の整備が進んでおり、さらなる政策の強化が期待されます。こうした環境下、クリーンエネルギー事業の重要性は増しており、当社では、地域および地球に優しい再生可能エネルギーのさらなる創出と、太陽光や風力に加えて、計画中の国内間伐材を活用した地域一体型バイオマス発電など、電源の多様化に注力しております。
主な取り組み
当社では急激な環境の変化に対応し、より信頼性の高い財務基盤の確保と徹底的なキャッシュ・フロー経営を実行しております。また、当社は、長期VISION「いちご2030」に沿い、サステナブル（持続可能）な社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を通じて、事業優位性のさらなる強化を図っております。具体的には、不動産の保有・運営や心築（しんちく）（注）ノウハウといった強みを軸とし、ノンアセット事業によるストック収益の獲得機会を拡大しております。既存事業の深化とともに、新規事業の創出と成長により、引き続き株主価値の最大化に向け、株主重視経営をさらに向上し具現化すべく、全力を尽くしてまいります。
当第１四半期においては、長期VISION「いちご2030」達成に向けた経営目標（KPI）を刷新いたしました。新KPIにおいては、徹底したキャッシュ・フロー経営の推進と併せ、前期においてストック収益の過去最高益を更新し、持続性および安定性の高い新たな収益基盤の構築が進んだことを受け、当社が重要視するキャッシュ指標とともに、持続性と安全性の指標として重要視している「ストック収益固定費カバー率」を新設いたしました。さらに、今後もストック収益の拡大継続が見込まれることから、累進的配当政策とともに設定している「DOE（株主資本配当率）」目標を３％から４％へ引き上げ、株主様への還元策を強化いたしました。加えて、「企業の存在意義は社会貢献である」という当社の考えをより具体的に表明し推進していくため、サステナブルな社会の達成への環境課題解決KPIを新設いたしました。
（注）心築（しんちく）について
心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。
「既存事業の成長と深化」
・ 「心築事業」
力強く伸長している宿泊需要は当第１四半期も継続しており、当社が保有するホテルのRevPARは、前年同期比で21％増加いたしました。こうした状況を受け、ホテルの変動賃料とともに、当社100％子会社であるホテルオペレーター「ワンファイブホテルズ株式会社」の成長によりオペレーション収益が増加しております。また、前期末に取得した価値向上余地を有するホテル２物件（大阪市、仙台市）の心築により、今後のストック収益のさらなる成長を図っております。加えて、当社では、最適な室料の自動設定による収益最大化および運営の高効率化を実現する、当社開発のAIレベニューマネジメントシステム「PROPERA」を導入しており、今後のさらなる需要増を享受することができる態勢を備えております。こうした状況が、ストック収益の２期連続の過去最高益更新に向けた収益拡大をけん引しております。
新規事業であるデジタル不動産事業「いちご・レジデンス・トークン」においては、第４号案件の組成に伴い、当第１四半期にレジデンス７物件、売却価格にして総額102億円を販売いたしました。セキュリティ・トークン市場では、大阪デジタルエクスチェンジにおいてセキュリティ・トークンの流通を企図した新取引システム「START」が開設され、不動産セキュリティ・トークン市場は透明性や流動性が向上し、J-REITや私募リートに次ぐ成長が期待されております。当社では本分野でのプレゼンスを発揮すべく、今後も事業の推進と市場拡大を目指しており、当期間中に、さらに200～300億円規模での商品組成を目指しております。また、「いちご オーナーズ ビルシェア」を含めた個人および事業主の方でもプロの目利きと簡素な手続きで優良なレジデンスへ投資いただける新たな商品の展開は、顧客層の拡大と運用受託によるストック収益の拡大に寄与するほか、不動産の販売チャネルが拡充したことによる積極的な物件取得に繋がっております。そのほか、いちごオフィスリート投資法人（証券コード8975、以下、「いちごオフィス」という。）へ、スポンサーサポートとして新たにオフィス４物件（売却総額91億円）を提供いたしました。一方、いちごオフィスや私募リート、私募ファンドへのパイプラインとして、価値向上余地を有するオフィス２物件を取得しており、当第１四半期における不動産取得額は130億円、売却額は221億円となりました。
・ 「アセットマネジメント事業」
いちごオフィス、いちごホテルリート投資法人（証券コード3463、以下、「いちごホテル」という。）、いちごグリーンインフラ投資法人（証券コード9282、以下、「いちごグリーン」という。）および私募ファンド事業への業務支援に注力いたしました。
いちごホテルにおいては、継続した宿泊需要の高まりによる売上向上のほか、スポンサーサポートとして前期に当社より提供した、いちごブランドのライフスタイルホテル「THE KNOT（ザ・ノット）」を含む５ホテルが売上の向上に寄与し、投資主様と資産運用会社の利益が一致する完全成果報酬制度を採用している当社の運用報酬も増加いたしました。
また、いちごオフィスの成長サポートとして、当第１四半期において東京都心および福岡市中心部に所在するオフィス４物件（売却総額91億円）を提供しております。
当社は、両投資法人への成長サポートを重要施策としており、今後もスポンサーとして優良物件の提供やブリッジファンドの活用、心築による投資法人の保有資産の価値向上といった施策により積極的にサポートし、投資主目線の運用を行うことで、投資主価値のさらなる向上を図ってまいります。
・ 「クリーンエネルギー事業」
当第１四半期におけるクリーンエネルギー事業のストック収益は、全国的な天候不順や出力抑制の影響を受け、前年同期比で微減いたしましたが、前期末に発電を開始した当社として２番目に大きな太陽光発電所である「いちごえびの末永ECO発電所（13.99MW/FIT価格40円）」の、今後のさらなる貢献による収益成長を見込んでおります。なお、当第１四半期末において、当社が開発・運営する発電開始済み発電所の合計は、64発電所（発電出力188.2MW）まで成長しております。今後さらなる太陽光発電所への投資を行うとともに、電力供給の安定性向上に寄与する第３のエネルギーとして、森林の高齢化等の課題に対応し、治山対策、地域経済の活性化に貢献する地方自治体や地域と一体となった「地域一体型バイオマス発電」を計画しております。世界的な環境課題の解決に対応する本事業は、今後も社会的意義が一層高まっていくものと考えております。
「急激な環境変化に対応した成長戦略」
・ 信頼性の高い財務基盤の確保
当社は、リーマンショック以降、借入期間の長期化と借入コスト削減、包括的な金利ヘッジによる金利上昇リスクの低減、無担保資金の調達等の幅広い財務施策の推進により、収益基盤と財務基盤を強化してまいりました。また、当社のESGへの取り組みや貢献等に対する評価を受け、その活動を支援するESGローンを拡充させており、当第１四半期においては新規に約185億円をESGローンにより調達しております。今後もこの方針を継続し、当社の事業をよりサステナブルな事業へ進展させてまいります。
・ 徹底的なキャッシュ・フロー経営
当社は、これまでも高いキャッシュの創出力を維持してまいりましたが、この急激な環境の変化に対応し、さらなるキャッシュの創出を図っております。具体的には、当社の心築事業に属する不動産を固定資産化することで、減価償却の税効果によりキャッシュを創出し、将来の成長投資に備えております。なお、当第１四半期末における固定資産比率は70.4％（注）です。
（注）当社の心築事業に属する不動産のうち、子会社であるいちごオーナーズ株式会社、株式会社セントロの資産を除く不動産を対象としております。
「株主還元」
・ 機動的な自社株買い
当社は、長期VISION「いちご2030」で掲げたとおり、当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に勘案のうえ、株主価値の向上を図るため「機動的な自社株買い」を実施しております。前期に総額60億円の自社株買いを決定しており、当第１四半期も取得を継続いたしました。加えて、当第１四半期に6,000万株の自己株式の消却を行いました。当社は、株主価値の根幹である１株利益（EPS）の向上を通じた株主価値の最大化を目指しており、今後も大幅な利益成長の実現に向けた事業の推進に併せ、機動的な自社株買いを実施してまいります。
・ 配当政策（当期増配）
当社は、徹底的なキャッシュ・フロー経営のもと、キャッシュの創出に注力しております。創出したキャッシュは、将来の利益に繋がる成長投資と株主の皆さまへの還元の原資であると捉えております。先述のとおり、当社は長期VISION「いちご2030」の経営目標（KPI）を刷新しており、「株主資本配当率（DOE）」を３％から４％に引き上げることといたしました。この株主還元策に基づき、３期連続の増配として、2025年２月期の配当予想を10円としております。強化した株主還元策のもと、今後とも株主価値の最大化を目指してまいります。
・ 株主優待制度
当社は、2019シーズンよりＪリーグの「トップパートナー」に就任し、Ｊリーグとともに豊かさ溢れる地域社会に取り組むとともに、当社およびいちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンの株主・投資主様を対象とした「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度を導入しております。
2024シーズンもトップパートナーとしてＪリーグから提供いただく試合チケットを株主・投資主様にお届けすることで、地域創生への貢献を目指すとともに、日頃よりご支援いただいている株主・投資主様への感謝をお伝えしております。
「サステナブルインフラ企業としての取り組み」
当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としております。
当社は、現存不動産に新たな価値を創造する「心築（しんちく）」を軸とした事業モデルをさらに進化させ「100年不動産」にチャレンジしております。
当社は、保有・運営する発電所により、クリーンエネルギーの創出を通じてCO2を削減し、サステナブルな社会の形成に向けた貢献に努めております。また、当社では、クリーンエネルギー事業で削減するCO2が、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス、いちごホテルおよびいちごグリーン）が消費するCO2量（Scope1・Scope2）を上回る「クライメート・ポジティブ」を実現しており、これを継続することを目指しております。同時に、事業活動で消費する電力を100％再生可能エネルギーとすることを目指す国際的なイニシアティブである「RE100」の目標達成年限を2025年とし、当社に加え、当社グループが運用するいちごオフィス、いちごホテルが保有する不動産も対象とし、環境循環型社会を目指す取り組みを加速しております。当第１四半期末時点において、92％まで再生可能エネルギーへの切り替えが進んでおります。
TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言にも賛同し、気候変動におけるリスクの認識とそのリスクの適切な管理を行うとともに、環境課題への取り組みを事業機会と捉え、豊かさと環境が共存する未来のために取り組んでおります。
こうした環境課題への取り組みが評価された結果、企業の環境課題への取り組みを評価する世界的な非営利団体である「CDP」が実施する「気候変動プログラム2023」において、当社は最高評価である「Ａリスト企業」として選出されております。「Ａリスト企業」は、当該プログラムに参加する全世界約23,000社中約２％にあたる346社が選出されており、日本国内では当社含め109社が選出されております。また、当社の温室効果ガス（GHG）排出削減目標については、パリ協定の規定における、より野心的なGHG排出量削減目標である「1.5℃目標」として、SBT（Science Based Ｔargets）イニシアティブより認定を受けております。
さらに、当社は、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的な枠組みである「国連グローバル・コンパクト」に署名しております。署名する企業および団体は、10の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもと、その実現に向けて努力を継続することが求められます。
当社は、社会をより良い状態で次世代へ継承するための一員として、独自の心築技術を軸とした新しい価値創造・社会課題の解決と環境保全活動によって、社会に貢献してまいります。
業績の詳細
当第１四半期の業績は、売上高25,096百万円（前年同四半期比147.2％増）、営業利益4,221百万円（同72.7％増）、ALL-IN営業利益（注）5,880百万円（同118.5％増）、経常利益3,716百万円（同153.0％増）、親会社株主に帰属する四半期純利益3,591百万円（同146.8％増）、キャッシュ純利益（注）4,487百万円（同29.6％増）となりました。
（注）ALL-IN営業利益＝営業利益＋特別損益に計上される心築資産(*)の売却損益
(*) 心築資産：心築事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等
キャッシュ純利益
＝親会社株主に帰属する四半期純利益＋減価償却費＋のれん償却費±評価損益等
セグメントごとの内容および業績は、次のとおりであります。
①アセットマネジメント
当該セグメントの業績につきましては、前期にスポンサーサポートとして、いちごホテルに提供した５ホテルの収益貢献や堅調なホテル売上による運用報酬の増加、いちご・レジデンス・トークン第４号の組成に伴い物件取得に係る成果報酬が発生したことから、セグメント売上高822百万円(前年同四半期比13.8％増)、セグメント利益404百万円(同4.9％増)となりました。
②心築（しんちく）
当該セグメントの業績につきましては、いちご・レジデンス・トークン第４号の組成に伴うレジデンスの売却が順調に進捗したことに加え、いちごオフィスリートへの販売用不動産および心築事業に属する固定資産の売却益も寄与し、セグメント売上高22,864百万円(前年同四半期比185.6％増)、セグメント利益は4,989百万円(同188.9％増)となりました。
③クリーンエネルギー
当該セグメントの業績につきましては、前期に竣工した発電所の売電収入が期初より寄与した一方、全国的に悪天候だったことや九州地方を中心とした出力抑制により、セグメント売上高は1,546百万円(前年同四半期比1.1％増)、セグメント利益は484百万円（同16.0％減)となりました。
（２）キャッシュ・フローの状況
当第１四半期における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、59,844百万円となり、前連結会計年度末の46,101百万円と比較して13,742百万円の増加となりました。各キャッシュ・フローとそれらの要因は以下のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当第１四半期において、主として税金等調整前四半期純利益5,386百万円等により資金が増加した一方、未払金の減少1,273百万円、物件の仕入れに伴う販売用不動産の増加額791百万円、売上債権の増加532百万円、利息の支払額588百万円、法人税等の支払額2,521百万円の減少要因があった結果、営業活動によるキャッシュ・フローは△394百万円（前年同四半期は△15,490百万円）となりました。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
第１四半期において、投資活動によるキャッシュ・フローは5,501百万円（前年同四半期は△3,404百万円）となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入5,650百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出695百万円があったことによるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
第１四半期において、財務活動によるキャッシュ・フローは8,635百万円（前年同四半期は16,223百万円）となりました。これは主に、短期借入金の純増減額△7,500百万円、長期借入れによる収入44,890百万円、長期ノンリコースローンの借入れによる収入5,500百万円があった一方、長期借入金の返済による支出29,157百万円、自己株式の取得による支出1,170百万円、配当金の支払額3,846百万円があったことによるものです。
（３）財政状態及び経営成績の分析
①財政状態の分析
（資産）
資産合計は378,498百万円となり、前連結会計年度末と比較して11,483百万円増加（前連結会計年度末比3.1％増加）いたしました。
これは主に、心築事業に属する固定資産の売却による有形固定資産の減少4,582百万円があった一方で、今後の成長投資に備えた借入の増加を主とした現金及び預金13,043百万円の増加があったことによるものであります。
（負債）
負債合計は262,994百万円となり、前連結会計年度末と比較して12,260百万円増加（前連結会計年度末比4.9％増加）いたしました。
これは主に、借入金の増加13,946百万円があった一方、未払金等その他の流動負債の減少972百万円があったことによるものであります。
（純資産）
純資産合計は115,503百万円となり、前連結会計年度末と比較して777百万円減少（前連結会計年度末比0.7％減少）いたしました。
これは主に、親会社株主に帰属する四半期純利益3,591百万円の計上に対し、剰余金の配当3,963百万円、自己株式の取得1,170百万円等があったことによるものであります。なお、自己資本比率は27.4％（前連結会計年度末比1.1ポイント減少）となりました。
②経営成績の分析
（売上高）
連結売上高は、いちごオフィスへの物件の売却やいちご・レジデンス・トークン第４号の組成に伴う物件の売却による不動産販売収入および新規物件取得による賃貸収入の増加により25,096百万円（前年同四半期比147.2％増）となりました。
売上高の主な内訳は、不動産販売収入16,533百万円、不動産賃貸収入6,024百万円、不動産フィー収入703百万円、売電収入1,544百万円であります。
（営業利益）
不動産販売収入、不動産賃貸収入の伸長と同時に、事業の多様化や強化に向けた人件費を主とした販売費及び一般管理費の増加により、営業利益は4,221百万円（前年同四半期比72.7％増）となりました。
なお、当第１四半期は心築事業に属する固定資産の売却益が大きく、その収益が特別利益に計上されており、心築事業の実態を表す「ALL-IN営業利益」は5,880百万円（前年同四半期比118.5％増）となりました。
（営業外損益）
営業外収益は、前年同四半期と比較してデリバティブ評価益が増加したことから、651百万円（前年同四半期は48百万円）となりました。
主な内訳は、デリバティブ評価益625百万円であります。
なお、当社では将来の金利上昇リスクに備え、金利スワップ取引および金利キャップ取引（デリバティブ取引）を行っております。
営業外費用は、融資関連費用が増加したため、1,156百万円（前年同四半期比12.8％増）となりました。
主な内訳は、支払利息679百万円、融資関連費用348百万円であります。
（特別損益）
特別利益は、1,673百万円（前年同四半期比137.1％増）となりました。
主な内訳は、心築事業に属する不動産の固定資産売却益1,656百万円であります。
特別損失は、固定資産除却損４百万円となりました。
（親会社株主に帰属する四半期純利益）
法人税等は1,737百万円、非支配株主に帰属する四半期純利益は56百万円となりました。
これらの結果、親会社株主に帰属する四半期純利益は3,591百万円（前年同四半期比146.8％増）となりました。キャッシュ純利益は4,487百万円（前年同四半期比29.6％増）となりました。
（４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当第１四半期連結累計期間において、当社が優先的に対処すべき課題について重要な変更はありません。
（５）研究開発活動
当社は、新規事業の創出として、次世代に向けたグリーンビジネス、持続可能な環境ソリューションの提供として、事業活動を通じた社会貢献という目標の実現のため、様々な分野にて活用が期待されている植物性シリカSiO2（二酸化ケイ素）の生成、応用、提供による収益化を目指した研究開発を進めております。
また、研究開発費については、全て心築セグメントに係る費用であり、当第１四半期連結累計期間の研究開発費の総額は６百万円であります。
なお、当第１四半期連結累計期間において当社の研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
（６）資本の財源及び資金の流動性についての分析
上記「（２）キャッシュ・フローの状況」に記載しております。