E05314 Japan GAAP
文中の将来に関する事項は、当第３四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
（１）財政状態及び経営成績の状況
当第３四半期におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症（以下「コロナ」という。）による制限が緩和され、社会的活動の正常化により緩やかな回復が継続しております。物価上昇により個人の節約志向が高まる反面、引き続き、宿泊・飲食などのサービス需要は旺盛であり、訪日外国人数もコロナ前を上回る水準まで回復しております。また、堅調な企業業績を背景に投資意欲が高まり、設備投資も増加しております。一方、地政学リスクや海外主要各国の景気減速、欧米の金融政策に伴う長期金利上昇の影響等については、引き続き注視が必要な状況です。
当社が属する不動産業界においては、継続的な宿泊需要の力強い回復により、ホテル売上が好調に推移しております。当第３四半期の当社保有ホテルのRevPAR（販売可能な客室１室あたりの売上）は、当社の事業活動においてコロナの影響をほぼ受けていない2020年２月期比で+31％と大幅に上回り、ストック収益の拡大をけん引しております。ストック収益全体では、過去最高益を見据え、順調に進捗しております。今後もホテル業界は、国内およびインバウンドともに力強い需要が見込まれ、一層の収益向上が期待されます。オフィスビルにおいては、緩やかながら空室率が低下しており、当社が保有する中規模オフィスにおいても、引き続き底堅い需要が継続しております。コロナで加速した働き方の変化に合わせ、選ばれるオフィスビルの提供に向けて、引き続き、テナント様のニーズを捉えてまいります。なお、安定性が高い賃貸住宅の需要は引き続き堅調さを維持しており、投資需要も底堅い状況が続いております。物流施設においても、コロナ拡大により需要が一層高まり、経済活動の再開後も安定性の高いアセットとして、引き続き底堅い投資ニーズが見込まれます。
また、世界的に環境課題への取り組みが急務であるなか、わが国でもカーボンニュートラルに向けたエネルギー政策の整備が進んでおり、さらなる政策の強化が期待されます。こうした環境下において、クリーンエネルギー事業の重要性は増しており、当社では、地域および地球に優しい再生可能エネルギーのさらなる創出と、太陽光や風力に加えて、計画中のバイオマス発電など、電源の多様化に注力しております。
主な取り組み
当社では急激な環境の変化に対応し、より信頼性の高い財務基盤の確保と徹底的なキャッシュ・フロー経営を実行しております。創出した資金は、将来の成長投資として、不動産の取得、新規事業への投資に加え、第２四半期における決定により、自社株買い（上限30億円）の取得を進めました。これに加え、当社が運用するいちごオフィスリート投資法人（証券コード8975、以下「いちごオフィス」という。）およびいちごホテルリート投資法人（証券コード3463、以下「いちごホテル」という。）の成長支援へのコミットメント強化として両投資法人の投資口取得を完了いたしました。いちごホテルに対しては、これに併せて、投資主価値の最大化に資する優良ホテルの供給を行っております。
また、当社は、長期VISION「いちご2030」に沿い、サステナブル（持続可能）な社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を通じて、事業優位性のさらなる強化を図っております。具体的には、不動産の保有・運営や心築（しんちく）（注）ノウハウといった強みを軸とし、ノンアセット事業によるストック収益の獲得機会を拡大しております。既存事業の深化とともに、新規事業の創出と成長により、今後とも、株主価値の最大化に向け、株主重視経営をさらに向上し具現化すべく、全力を尽くしてまいります。
（注）心築（しんちく）について
心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。
「既存事業の成長と深化」
・ 「心築事業」
大きく落ち込んでいた宿泊需要は、すでにコロナ前の水準を上回っており、引き続き力強く伸長しております。当社で保有するホテルのRevPARが、当社の事業活動においてコロナの影響をほぼ受けていない2020年２月期比で+31％となったことや、2020年2月期設立の100%子会社であるホテルオペレーター「ワンファイブホテルズ株式会社（旧博多ホテルズ株式会社）」のオペレーション収益が拡大し、ストック収益の拡大をけん引しております。特に、当社ブランドホテルである福岡市所在の「HOTEL IL PALAZZO（2023年10月リニューアルオープン）」、「The OneFive Villa Fukuoka」および「The OneFive Terrace Fukuoka」がRevPARの向上をけん引しました。宿泊業界では、この需要の取り込みに際して人手不足が深刻化するなか、当社では、当社開発のAIレベニューマネジメント（売上管理）システム「PROPERA」の導入により、コロナの影響を受けた期間中においても高稼働を維持し、従業員の確保とスキルアップを実施してまいりました。また、「PROPERA」の導入により、最適な室料の自動設定による収益最大化および運営の高効率化を進めており、今後の需要増に十分に対応が可能な態勢を備えております。
新規事業である「いちご オーナーズ ビルシェア」および「いちご・レジデンス・トークン」においては、当社が長年培ってきた不動産運用力や心築ノウハウを基盤に、個人および事業主の方でもプロの目利きと簡素な手続きで優良なレジデンス（住宅）へ投資いただける新たな商品を展開しており、顧客層の拡大と運用受託によるストック収益の拡大を図っております。さらに、不動産の販売チャネルが拡充したことで積極的な取得を実現しており、不動産の取得と売却の好循環がいちごオーナーズの成長に繋がっております。「いちご・レジデンス・トークン」においては、第３号案件の販売に伴い、第４四半期にレジデンス6物件（7棟 総額89億円）の売却を行う旨を当第３四半期に決定しております。セキュリティ・トークン市場では、大阪デジタルエクスチェンジにおいてセキュリティ・トークンの流通を企図した新取引システム「START」が開設され、当社の第３号案件が取り扱い第1号銘柄となりました。セカンダリー市場の開設により、不動産セキュリティ・トークン市場は透明性や流動性が向上し、J-REITや私募リートに次ぐ成長が期待されています。当社は引き続き、同市場への優良レジデンスの提供を通じて、新市場でのプレゼンス向上を図ってまいります。
・ 「アセットマネジメント事業」
いちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンインフラ投資法人（証券コード9282）および、私募ファンド事業への業務支援に注力いたしました。
宿泊需要の高まりは、いちごホテルにおいても保有するホテルの売上向上に繋がり、投資主様と資産運用会社の利益が一致する完全成果報酬制度を採用している当社の運用報酬も、これに伴い増加しております。このホテル需要の拡大を成長機会と捉えたいちごホテルに対し、当社は第２四半期にいちごブランドのライフスタイルホテルを含む５ホテルの売却を行い、これに併せて新投資口の第三者割当を引き受け、財務面でもサポートいたしました。
また、当社では、運用する投資法人のさらなる成長ならびに投資主価値の向上に対するスポンサーのコミットメント強化の一環として、いちごオフィスおよびいちごホテルの投資口を取得いたしました。前期より継続しておりましたいちごオフィスの投資口については、第２四半期までに総額95億円の取得を完了し、いちごホテルについても、約10億円の投資口取得を完了いたしました。
当社は今後もスポンサーとして、優良物件の提供やブリッジファンドの活用、心築による投資法人の保有資産の価値向上といった施策により積極的に運用投資法人をサポートし、投資主目線の運用を行うことで、投資主価値のさらなる向上を図ってまいります。
・ 「クリーンエネルギー事業」
当社として２番目に大きな太陽光発電所（13.99MW）である「いちごえびの末永ECO発電所（FIT価格40円）」が2024年１月２日に発電を開始いたしました。第４四半期は、この発電所の売電収入の計上を予定している一方、設備の大型メンテナンス実施の影響により、収益は通期予想で前年を下回る見通しですが、来期以降は、「いちごえびの末永ECO発電所」の収益が貢献し、市況の変化に左右されない、より安定性の高い事業として成長が見込まれます。なお、当第３四半期末において、当社が開発・運用する発電開始済み発電所の合計は、63発電所（発電出力174.2MW）まで成長しております。今後さらなる太陽光発電所への投資を行うとともに、電力供給の安定性向上に寄与する第３のエネルギーとして、森林の高齢化等の課題に対応し、治山対策、地域経済の活性化に貢献する地方自治体や地域と一体となった「地域資源グリーンバイオマス発電」を計画しております。世界的な環境課題の解決に対応する本事業は、今後も社会的意義が一層高まっていくものと考えております。
「急激な環境変化に対応した成長戦略」
・ 信頼性の高い財務基盤の確保
当社は、リーマンショック以降、借入期間の長期化と借入コスト削減、包括的な金利ヘッジによる金利上昇リスクの低減、無担保資金の調達等の幅広い財務施策の推進により、収益基盤と財務基盤を強化してまいりました。また、当社のESGへの取り組みや貢献等に対する評価を受け、その活動を支援するESGローンを拡充させており、当第３四半期においては累計で195億円をESGローンにより調達しております。今後もこの方針を継続し、当社の事業をよりサステナブルな事業へ進展させてまいります。
・ 徹底的なキャッシュ・フロー経営
当社は、これまでも高いキャッシュの創出力を維持してまいりましたが、この急激な環境の変化に対応し、さらなるキャッシュの創出を図っております。具体的には、当社の心築事業に属する不動産を固定資産化することで、減価償却の税効果によりキャッシュを創出し、将来の成長投資に備えております。なお、当第３四半期末における固定資産比率は81.6％（注）です。
（注）当社の心築事業に属する不動産のうち、いちごオーナーズ、セントロの資産を除く不動産を対象としております。
「サステナビリティへの取り組み」
当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としております。
具体的な取り組みとして、現存不動産に新たな価値を創造する「心築（しんちく）」を軸とした事業モデルをさらに進化させ「100年不動産」にチャレンジしております。また、事業活動で消費する電力を100％再生可能エネルギーとすることを目指す国際的なイニシアティブである「RE100」の目標達成年限を2025年とし、当社に加え、当社グループが運用するいちごオフィス、いちごホテルが保有する不動産も対象とし、クライメート（気候）・ポジティブに向けて、環境循環型社会を目指す取り組みを加速しております。当第３四半期末時点において、83％まで再生可能エネルギーへの切り替えが進んでおります。
加えて、TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言にも賛同し、気候変動におけるリスクの認識とそのリスクの適切な管理を行うとともに、環境課題への取り組みを事業機会と捉え、豊かさと環境が共存する未来のために取り組んでおります。
さらに、当社は、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的な枠組みである「国連グローバル・コンパクト」に署名しております。署名する企業および団体は、10の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもと、その実現に向けて努力を継続することが求められます。
当社は、社会をより良い状態で次世代へ継承するための一員として、独自の心築技術を軸とした新しい価値創造・社会課題の解決と環境保全活動によって、社会に貢献してまいります。
業績の詳細
当第３四半期の業績は、売上高38,419百万円（前年同四半期比27.2％減）、営業利益7,927百万円（同13.0％減）、ALL-IN営業利益（注）16,266百万円（同20.3％増）、経常利益5,803百万円（同27.5％減）、親会社株主に帰属する四半期純利益9,590百万円（同13.2％増）となりました。
（注）ALL-IN営業利益＝営業利益＋特別損益に計上される心築資産(*)の売却損益
(*) 心築資産：心築事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等
セグメントごとの内容および業績は、次のとおりであります。
①アセットマネジメント
当該セグメントの業績につきましては、いちごホテルにおいて、スポンサーサポートによる５ホテルの取得や堅調なホテル売上により運用報酬が増加し、セグメント売上高2,152百万円(前年同四半期比14.7％増)、セグメント利益1,105百万円(同4.7％増)となりました。
②心築（しんちく）
当期においては、第３四半期までの販売用不動産の売却による収入が前期比で少なかったため、当該セグメントの売上高は31,975百万円(前年同四半期比31.7％減)となりました。一方、当社ブランドホテルを主とした好調なホテルの稼働による利益率の向上や心築事業に属する固定資産および投資持分等の売却益が大きく寄与し、セグメント利益は13,469百万円(同25.5％増)となりました。
③クリーンエネルギー
当該セグメントの業績につきましては、前期に竣工した発電所の売電収入が通期で寄与した一方、設備のメンテナンスによる一時的な稼働停止があったこと等から、セグメント売上高は4,641百万円(前年同四半期比2.7％増)、セグメント利益は1,685百万円（同4.9％減)となりました。
（２）キャッシュ・フローの状況
当第３四半期における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、50,371百万円となり、前連結会計年度末の40,313百万円と比較して10,057百万円の増加となりました。各キャッシュ・フローとそれらの要因は以下のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当第３四半期において、税金等調整前四半期純利益14,208百万円、減価償却費3,661百万円等を主として15,640百万円の資金が増加しました。将来収益となる先行投資も進め、物件の仕入れに伴う販売用不動産等の増加額22,182百万円によって資金が減少しました。これに加え、利息の支払額1,538百万円、法人税等の支払額2,954百万円の資金の減少要因があったこと等により、営業活動によるキャッシュ・フローは△11,034百万円（前年同四半期は5,041百万円）となりました。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当第３四半期において、投資活動によるキャッシュ・フローは2,608百万円（前年同四半期は5,601百万円）となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入17,110百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式等の売却による収入3,356百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出6,859百万円、投資有価証券の取得による支出12,732百万円があったことによるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当第３四半期において、財務活動によるキャッシュ・フローは19,385百万円（前年同四半期は△8,146百万円）となりました。これは主に、短期借入金の純増減額3,664百万円、長期借入れによる収入46,472百万円があった一方、長期借入金の返済による支出26,906百万円、配当金の支払額3,552百万円があったことによるものです。
（３）財政状態及び経営成績の分析
①財政状態の分析
（資産）
資産合計は365,299百万円となり、前連結会計年度末と比較して26,679百万円増加（前連結会計年度末比7.9％増加）いたしました。
レジデンスを中心とした物件取得が先行しているため販売用不動産が20,704百万円増加したことが主な要因であります。
（負債）
負債合計は248,167百万円となり、前連結会計年度末と比較して23,940百万円増加（前連結会計年度末比10.7％増加）いたしました。
これは主に、不動産の取得等に伴う借入金の増加20,056百万円および社債の増加1,906百万円があったことによるものであります。
（純資産）
純資産合計は117,132百万円となり、前連結会計年度末と比較して2,739百万円増加（前連結会計年度末比2.4％増加）いたしました。
これは主に、親会社株主に帰属する四半期純利益9,590百万円の計上に対し、剰余金の配当3,627百万円、自己株式の取得2,302百万円等があったことによるものであります。なお、自己資本比率は28.9％（前連結会計年度末比1.5ポイント減少）となりました。
②経営成績の分析
（売上高）
連結売上高は、ホテルを主として全アセットタイプで不動産賃貸収入が増加した一方、当期は不動産売却が第４四半期に集中していることから、前年同四半期比で販売用不動産の販売収入が減少し、38,419百万円（前年同四半期比27.2％減）となりました。
売上高の主な内訳は、不動産販売収入14,730百万円、不動産賃貸収入16,853百万円、不動産フィー収入1,764百万円、売電収入4,565百万円であります。
（営業利益）
営業利益は、上述のとおり、前年同四半期比で販売用不動産の販売収入が減少したことから、7,927百万円（前年同四半期比13.0％減）となりました。
なお、第２四半期において、特別利益に計上した心築事業に属する固定資産および投資持分等の売却益が大きく貢献し、心築事業の実態を表す「ALL-IN営業利益」は16,266百万円となりました。
（営業外損益）
営業外収益は、前年同四半期と比較してデリバティブ評価益が減少したことから、384百万円（前年同四半期比51.7％減）となりました。
主な内訳は、受取配当金131百万円、デリバティブ評価益71百万円であります。
なお、当社では将来の金利上昇リスクに備え、金利スワップ取引および金利キャップ取引（デリバティブ取引）を行っております。
営業外費用は、デリバティブ評価損が増加したため、2,509百万円（前年同四半期比31.6％増）となりました。
主な内訳は、支払利息1,738百万円、デリバティブ評価損267百万円であります。
（特別損益）
特別利益は、8,814百万円（前年同四半期比99.6％増）となりました。
主な内訳は、心築事業に属する不動産の固定資産売却益4,378百万円、セルフストレージ事業を営む連結子会社の全株式を売却したことによる関係会社株式売却益3,960百万円であります。
特別損失は、409百万円となりました。
主な内訳は、投資案件について計上した貸倒引当金繰入額409百万円であります。
（親会社株主に帰属する四半期純利益）
法人税等は4,446百万円、非支配株主に帰属する四半期純利益は170百万円となりました。
これらの結果、親会社株主に帰属する四半期純利益は9,590百万円（前年同四半期比13.2％増）となりました。
（４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当第３四半期連結累計期間において、当社が優先的に対処すべき課題について重要な変更はありません。
（５）研究開発活動
当社は、新規事業の創出として、次世代に向けたグリーンビジネス、持続可能な環境ソリューションの提供として、事業活動を通じた社会貢献という目標の実現のため、様々な分野にて活用が期待されている植物性シリカSiO2（二酸化ケイ素）の生成、応用、提供による収益化を目指した研究開発を進めております。
また、研究開発費については、全て心築セグメントに係る費用であり、当第３四半期連結累計期間の研究開発費の総額は28百万円であります。
なお、当第３四半期連結累計期間において当社の研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
（６）資本の財源及び資金の流動性についての分析
上記「（２）キャッシュ・フローの状況」に記載しております。