E35303 Japan GAAP
前期
150.2億 円
前期比
113.5%
株価
2,462 (07/12)
発行済株式数
2,832,793
EPS(実績)
278.96 円
PER(実績)
8.83 倍
前期
595.9万 円
前期比
97.9%
平均年齢（勤続年数)
31.8歳（2.9年)
従業員数
81人（連結:102人)
当社グループは、当社及び連結子会社（株式会社グランデ）の計２社で構成しており、不動産売買・仲介、注文住宅希望顧客と施工事業者のマッチングを行う「sumuzu（スムーズ）」事業と、ビル・マンション等の賃貸を行う「賃貸」事業の２つの報告セグメントを有しております。
(1) 「sumuzu」事業
東京城南６区（世田谷・目黒・大田・品川・渋谷・港）を主力事業エリアとしており、渋谷・二子玉川・自由が丘というトライアングルエリアをカバーするように３つの事業拠点（目黒、桜新町、自由が丘）を設置しております。この主力エリアにおける取引シェアの拡大を主軸に置き、安定した収益を確保しつつ、今後は文京区・杉並区・豊島区・中野区等の富裕層エリアにおいてシェア拡大を目指し、長期的な事業成長の礎を構築しています。
（sumuzu事業の特徴）
当社グループでは、優れたデザイン性とコストパフォーマンスが長期的に両立する住宅の実現を目指しています。
当社グループでは、お客様の注文住宅建築にあたって、土地探しの段階から契約・銀行融資、及びその後の建築プラン設計、竣工までをトータルにサポートすることで、真に満足できる注文住宅環境を提供しています。
従来の不動産事業においては、土地探しから住宅の完成までの各段階において、対応する事業者が段階ごとに異なり、かつフロー全体をコーディネートできるノウハウを持ったキーパーソンとなる存在が不在であることから、本当は実現できたはずのデザイン性やコストパフォーマンスが実現できていないという問題点がありました。
当社は不動産流通の段階から自社が携わり、注文住宅希望者に対して設計段階まで社内の建築士をはじめとした自社コーディネーターがサポート・コンサルティングを行うことで他では実現できないレベルのコストパフォーマンス、デザイン性を確保することで、住環境創造における唯一無二の価値を提供しています。顧客ごとの設計コンペ組成、相見積りの一括取得、消費者と事業者の情報格差の解消によるミスコミュニケーション防止・機会損失の防止をはじめ、通常の不動産業の域を超えたサービス提供を行っております。質の高いサービスによって顧客とのリレーションを強化し、優良な富裕層顧客を蓄積していけることが当事業の強みです。
当社グループは、東京23区の中でも富裕層の多い城南エリアを中心に事業を展開しております。
メインターゲットであるアッパーマス層以上の富裕層顧客は、自宅購入・売却取引後も収益物件の追加購入や買い替え、家族の不動産購入等を目的として複数回の不動産取引を行う傾向にあります。そのため、創業以来蓄積した富裕層顧客からのリピート利用や、紹介による取引が当社グループの強みであり、当社を通じた住宅購入時のサービス品質への信頼による顧客との良い関係性が、高い成約率につながっております。
また、事業エリアにおいて、当社グループ独自の物件情報の提供や、創業以来長期にわたるアライアンス関係に起因するハウスメーカー、設計事務所、施工業者等との継続的なパートナーシップを築いており、相互の顧客紹介、協業関係を強化・継続しています。
当社グループは、事業エリアにおける高い認知度と圧倒的な販売力により、大手不動産会社や地元不動産業者・各金融機関との強力な仕入れネットワークを作り上げてきました。また、グループ内に販売部門と仕入れ部門を有していることで、タイムリーな顧客ニーズを把握することができ、その時点で最適な価格の仕入れや効率的な販売活動を行えるため、当社グループの物件はコストパフォーマンスや資産価値、希少性等、様々な面で強い競争力を持っております。
当社グループでは、効率的な営業活動を行うため、インターネットと紹介・リピートという２つの集客ルートの強化に注力してきました。その結果、2024年３月期は、当社グループの成約実績のうち、住宅情報サービスや自社HP等のインターネットサービスをきっかけとした成約が49.2％、紹介・リピートでの成約が29.6%となっております。
(2) 賃貸事業
当社グループの賃貸事業は、収益用不動産を購入し、賃料収入を継続的に得ることで、安定収益の基盤を形成しております。
【事業系統図】
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。
当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
商品仕入れについては、販売用自社物件の在庫を積み増すことができ、当連結会計年度末の棚卸在庫総額は6,847,525千円となり、前年同期と比べ1,409,163千円の増加（前年同期比25.9％増）となりました。
以上の結果、連結売上高が17,041,468千円（前年同期比13.5％増）となり過去最高を更新した一方で、連結営業利益は1,279,812千円（前年同期比23.9％減）、連結経常利益は1,185,058千円（前年同期比26.1％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は790,228千円（前年同期比24.8％減）となりました。
セグメントの業績を示すと、次のとおりであります。
sumuzu事業においては、自社メディアやSNSの活用で関心の高い顧客層へ確実にコンテンツを届け、住宅購入を検討中の潜在層にも幅広くアプローチする集客体制を実現したことで、不動産販売件数を伸長することができた一方で、仕入コストアップおよび値引き等により在庫販売による利益が押し下げられました。その結果、売上高は16,938,462千円（前年同期比13.6％増）となりました。また、セグメント利益は1,586,525千円（前年同期比19.2％減）となりました。
ｂ．賃貸事業
賃貸事業において、自社で長期的に保有する収益物件の入居率は比較的安定しておりますが、固定資産の売却、および一部入居者の退去が発生しました。その結果、売上高は102,000千円（前年同期比6.8％減）、セグメント利益は45,667千円（前年同期比13.0％減）となりました。
当連結会計年度末の資産合計は15,285,571千円となり、前連結会計年度末に比べ1,388,845千円増加いたしました。また、当連結会計年度末の負債合計は8,139,277千円となり、前連結会計年度末に比べ785,450千円増加いたしました。その結果、当連結会計年度末における純資産合計は7,146,293千円（前連結会計年度末に比べ603,394千円の増加）となり、自己資本比率は46.8％（前連結会計年度末は47.1％）となりました。
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の期末残高は、前連結会計年度末と比べ、27,111千円減少し、4,376,040千円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果支出した資金は776,021千円（前連結会計年度は566,469千円の収入）となりました。主な資金の増加要因としましては、税金等調整前当期純利益1,203,240千円の計上及び法人税等の還付額78,780千円であります。他方、主な資金の減少要因としましては、棚卸資産の増加額1,410,721千円、未払金の減少額100,321千円及び法人税等の支払額512,059千円であります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果支出した資金は303,037千円（前連結会計年度は712,200千円の支出）となりました。主な資金の増加要因としましては、定期預金の払戻による収入700,000千円、有形及び無形固定資産の売却による収入108,458千円であります。また、主な資金の減少要因としましては、定期預金の預入による支出800,010千円、有形及び無形固定資産の取得による支出304,594千円であります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果獲得した資金は1,051,199千円（前連結会計年度は42,802千円の収入）となりました。主な資金の増加要因としましては、長期借入れによる収入2,067,887千円であります。また、主な資金の減少要因としましては、短期借入金の純減額249,065千円、長期借入金の返済による支出580,882千円及び配当金の支払額192,187千円であります。
当社グループは生産を行っていないため、生産実績の記載はしておりません。
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注）セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。
当社グループは受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注）１．セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。
２．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。
① 経営成績の分析
（売上高、売上原価及び売上総利益）
当連結会計年度の売上高は、不動産販売の販売件数の増加に伴い前連結会計年度比13.5％増の17,041,468千円となりました。一方で、売上原価は、一部、当連結会計年度では販売用不動産の売上に対する売上原価率が増加し、前連結会計年度比18.2％増の13,859,388千円となりました。この結果、売上総利益は前連結会計年度比3.3％減の3,182,080千円となり、通期業績における予測の範囲内での着地となりました。
(販売費及び一般管理費並びに営業利益)
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、前連結会計年度比18.4％増の1,902,268千円となりました。主な要因は事業拡大に伴う人員増強などによる人件費の増加、及び棚卸資産増加に伴う物件取得関連費用の増加であります。この結果、営業利益は前連結会計年度比23.9％減の1,279,812千円となりました。
（営業外損益及び経常利益）
当連結会計年度の営業外収益は前連結会計年度比369.6％増の8,828千円、営業外費用は前連結会計年度比27.4％増の103,582千円となりました。営業外収益の主な要因は助成金収入及び違約金収入の増加であり、営業外費用の主な要因は棚卸資産増加に伴う物件取得時に発生する借入金の支払利息の増加であります。この結果、経常利益は前連結会計年度比26.1％減の1,185,058千円となりました。
（特別損益及び税金等調整前当期純利益）
当連結会計年度の特別利益は、前連結会計年度比542.7％増の47,735千円、特別損失は前連結会計年度比1,317.6％増の29,553千円となりました。特別利益は固定資産売却益、特別損失は固定資産除却損及び損害賠償損失引当金繰入額であります。この結果、税金等調整前当期純利益は前連結会計年度比25.2％減の1,203,240千円となりました。
（法人税、住民税及び事業税並びに親会社株主に帰属する当期純利益）
当連結会計年度の税金費用（法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額の合計）は、前連結会計年度比26.0％減の413,011千円となりました。これは、主に利益の減少に伴う課税所得の減少によるものであり、この結果、当期純利益は前連結会計年度比24.8％減の790,228千円となりました。
② 経営成績に重要な影響を与える要因分析について
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としましては、瑕疵担保責任、法的規制などが挙げられます。詳細につきましては、「第２ 事業等の状況 ３ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
③ 財政状態の分析
（資産の部）
当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ、1,388,845千円増加の15,285,571千円となりました。 流動資産は、前連結会計年度末に比べ、1,408,801千円増加の12,355,776千円となりました。これは主に仕入活動の強化により棚卸資産が1,409,163千円増加したことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度末に比べ、19,955千円減少の2,929,794千円となりました。これは主に建物及び構築物が11,740千円、投資その他の資産のその他に含まれる繰延税金資産が9,413千円増加した一方で、固定資産の売却により土地が47,135千円減少したことによるものであります。
（負債の部）
当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ、785,450千円増加の8,139,277千円となりました。 流動負債は、前連結会計年度末に比べ、731,817千円減少の4,765,039千円となりました。これは主に棚卸資産の販売に伴い短期借入金が249,065千円、未払法人税等が86,250千円、流動負債その他に含まれる未払金が322,045千円減少したことによるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べ、1,517,268千円増加の3,374,238千円となりました。これは主に長期借入金が1,505,011千円増加したことによるものであります。
（純資産の部）
当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ、603,394千円増加の7,146,293千円となりました。これは親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が790,228千円増加した一方で、利益配当金の支出により利益剰余金が192,281千円減少したことによるものであります。
④ キャッシュ・フローの分析
「(1）経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。
⑤ 資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループの資金需要は、営業活動に関しては、仕入れのための費用と人件費等の一般管理費が主な内容となっており、投資活動に関しては、事業用設備の取得が主な内容となっております。
当社グループは、運転資金、投資資金についてまず営業キャッシュ・フローで獲得した資金を投入し、不足分について銀行借入による資金の調達を実施しております。
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成にあたっては、経営者による見積りや仮定を用いることが必要となります。当社は合理的な基準に基づき会計上の見積りを行っておりますが、見積り特有の不確実性の存在により、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
当社グループにおいては、「有形固定資産の減損損失の認識の要否」、「棚卸資産の評価」における会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定が特に重要であると考えております。これらの詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載しております。
当連結会計年度のグループ社員１人あたりの売上高は、グループ全体の売上高は増加しましたが、積極的な新卒採用による人員増加もあり、前連結会計年度比1.0％減の167,073千円となりました。
当連結会計年度のグループ社員１人あたりの営業利益は、自社物件の販売において値引き販売等の影響により利益水準が低下したほか、業務拡大に伴う人員増強による人件費や販売促進ツールの運用費等で販売費及び一般管理費が増加したため、前連結会計年度比33.6％減の12,547千円となりました。
当連結会計年度の土地成約案件に占める建物請負紹介成約比率は、前連結会計年度比13.7％増の37.4％となりました。引続き、建築業者との請負マッチングを強化し、不動産販売件数の増加に伴う建物請負紹介成約比率の増加に取組んでいます。