E35631 Japan GAAP
前期
315.0億 円
前期比
141.9%
株価
9,120 (01/09)
発行済株式数
7,630,075
EPS(実績)
617.70 円
PER(実績)
14.76 倍
前期
1,000.3万 円
前期比
160.4%
平均年齢（勤続年数)
49.3歳（4.6年)
従業員数
6人（連結:102人)
当社は、持株会社としてグループ会社の経営管理及びこれに附帯又は関連する業務を行っております。
また、当社グループは、当社及び連結子会社５社（株式会社ラ・アトレ、株式会社ＬＡアセット、株式会社ラ・アトレレジデンシャル、株式会社ファンスタイル及び株式会社ファンスタイルリゾート）、持分法適用関連会社１社（株式会社アーバンライク）で構成されており、新築不動産販売事業、再生不動産販売事業及び不動産賃貸事業を主な事業内容としております。
当社グループの事業系統図は次のとおりです。
なお、当社は、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。
※画像省略しています。
それぞれの事業の内容は以下のとおりであります。
(1）新築不動産販売事業
本事業において行う業務は、ａ デベロップメント業務、ｂ 土地企画販売業務、ｃ 新築マンション買取再販業務が中心になります。
ａ デベロップメント業務
本業務の主な内容は、株式会社ラ・アトレが収益不動産開発、同社及び株式会社ファンスタイルが新築分譲マンション開発、株式会社アーバンライクが建売住宅の建築を行い、法人又は一般顧客等へ販売するものです。
収益不動産開発は、居住用マンションなどの賃貸レジデンス及び店舗ビル、オフィスビルなどの都市型商業ビルの開発業務を行い、投資法人及び一般法人等へ販売するものです。また、新築分譲マンションは開発業務を行い、一般顧客等へ販売するものです。
本業務の特徴は、同社が土地の仕入れ及び商品開発に関与することにより、建物のトータルデザインからディテールに至るまでの意匠にこだわり、また、構造、耐震、耐火、省エネ、エコ、空気環境、遮音などの面にも配慮することなどができます。これらの仕入れ及び企画の立案を含めた商品開発から販売までの業務を行うことで、社会のニーズを先取りした"魅力ある商品・サービス"を創作しております。
賃貸レジデンスでは、既存と異なる価値観や非日常のエモーショナルな体験価値を提供する高級賃貸レジデンス「ＴＨＥ ＤＯＯＲＳ」などのブランド創出・確立を行っております。
都市型商業ビルでは、未来の１等地というポテンシャルの高いエリアに注力し"小粒ながらキラリと輝く"をコンセプトにした「Ａ＊Ｇ（エ－ジ－）」シリーズ及びコアな層の潜在的なニーズを掘り起こしたオフィスブランドとして"一般的なオフィスとは異なる住宅のようなオフィス"をコンセプトにした「ＴＨＥ ＥＤＧＥ」シリーズの継続的なブランド力の向上を図っております。
新築分譲マンションは、株式会社ラ・アトレの「ラ・アトレレジデンス」及び株式会社ファンスタイルの「レーヴグランディ」としてシリーズ化し、ライフスタイル重視のターゲットに対し、"先鋭的なデザイン"、"独自の世界観"、"エッジのきいた"をキーワードに新しい価値を提供しております。
また、これらの商品開発で土地情報を有効に活用して仕入れ機会を増大できるという点が強みであるものと認識しております。
住宅事業は、持分法適用関連会社の株式会社アーバンライクが建売住宅の建築・販売を行うものです。
本事業の特徴は、需要の高いエリアで土地を仕入れ、注文住宅で培ったノウハウを活かし、デザイン性の高い建売住宅を、手の届きやすい価格で提供しております。
ｂ 土地企画販売業務
本業務の主な内容は、株式会社ラ・アトレがデベロップメント業務において用地として検討している土地の中で、最終的に商品開発の基準に達しなかったものの、比較的優良なものについて、同業他社に開発企画プランや一定の手続きを行ったうえで、土地と事業企画とをセットとして売却するプロジェクトです。
買手にとっては、開発に要する時間を短縮することができるというメリットがあります。
ｃ 新築マンション買取再販業務
本業務の内容は、株式会社ラ・アトレが他のデベロッパーが開発した物件について、立地、開発コンセプト、安全性、デザイン性、居住性、収益性などを検討したうえで、新築のまま買い取り販売するものです。
今までに培ってきたノウハウを生かして、物件に合わせたライフグッズ、ファニチャー、インテリア等をコーディネートし、住宅ローンのアドバイス及び紹介等も行うことによって付加価値をつけて販売します。
(2）再生不動産販売事業
本事業における業務は、ａ 戸別リノベーションマンション販売業務、ｂ １棟リノベーション分譲業務、ｃ インベストメントプロジェクト業務があります。
ａ 戸別リノベーションマンション販売業務
本業務の主な内容は、株式会社ラ・アトレ及び株式会社ラ・アトレレジデンシャルが中古マンションを戸別に仕入れ、リニューアル（戸別リノベーション（※１））内容の企画・立案などにより洗練された住居として再生を図り、株式会社ラ・アトレレジデンシャルが販売活動をして一般顧客等へ販売するものです。
物件の仕入れは、立地、価格、規模等を吟味・厳選して、仲介・流通不動産業者、サービサー、金融機関を通じた債権処理の情報等を活用して戸別に買い取ります。
本業務の特徴としては、高価格帯のプレミアム領域に注力し、中古マンションに対して新築同様の内装・設備等を施し、他にはない立地の希少性と洗練された居住空間に仕上げ、同じ条件の新築物件よりもリーズナブルな価格で魅力的な商品を提供しております。
ｂ １棟リノベーション分譲業務
本業務の主な内容は、株式会社ラ・アトレが企業所有の社員寮・社宅、首都圏の賃貸マンション等を対象として、建物１棟を取得後、全面的にリノベーションし、株式会社ラ・アトレレジデンシャルが販売活動をして一般顧客等へ戸別に販売するものです。
本業務の特徴は、株式会社ラ・アトレの再生ノウハウを活用して建物全体に対してデューデリジェンスを施します。それに基づき専有部分だけでなく共用部分も含めて全面的に改装（１棟リノベーション（※２）・コンバージョン（※３））することによって、建物の機能を大幅に刷新し、魅力的な分譲物件に仕立て上げております。
また、建物の管理計画、修繕計画、資金予算等を作成し、管理組合の組成、管理専門業者の選定など、ご入居後も安心して暮らせるように住環境の整備にも力を入れております。
ｃ インベストメントプロジェクト業務
本業務の主な内容は、株式会社ラ・アトレが、首都圏のレンタルオフィスビル、企業所有の社宅、賃貸レジデンス等を対象として、建物１棟を購入し、その後同社の再生ノウハウを活用して、建物全体に対して、より収益性を高めるための詳細なデューデリジェンスを施すものです。
それに基づき建物管理等に関するコストマネジメントを行い、同時にコンバージョンや建物をリノベーションすることによって建物を刷新し、テナント・入居者の誘致能力を高めて収益力のアップ及びキャッシュ・フローの改善を図り、その後に売却（法人・個人投資家等）することを目的としております。
(3）不動産賃貸事業
本事業の主な内容は、株式会社ＬＡアセット及び株式会社ラ・アトレが固定資産として保有する不動産の賃貸管理、販売用不動産として所有する転売前物件のテナント等の賃貸管理を行うものです。
自社で保有する不動産の賃貸については、ヘルスケア施設、レジデンシャルホテル、商業施設等を建設又は取得し、運用事業者等へ１棟ごと賃貸するものと、オフィスビル、賃貸レジデンスを建設又は取得し、個別に賃貸をするものなどがあります。
(4）その他事業
上記以外の事業として、不動産売買仲介業務等、他の事業から派生する事業等を行っております。
（※１） 戸別リノベーション
戸別リノベーションとは、建築後一定の時間が経過した中古マンションに対して、内装・間取り・住設機器等を見直すことによって機能性を高め、また新築同様の洗練された住居として再生することをいいます。
（※２） １棟リノベーション
１棟リノベーションとは、価値の低下した建物を、建物の修繕履歴（トラックレコード）を含めて全面的に精査し、老朽化した設備を刷新したり建物に新たな機能を追加したりすることによって建物全体の価値を向上（バリューアップ）させることをいいます。
（※３） コンバージョン
コンバージョンとは、オフィスビルをマンションに変更したり、寮や社宅を商業系施設に変更したりするなどの、建物の用途変更を伴う改修をいいます。
(1）経営成績等の状況の概要
[財政状態及び経営成績の状況]
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や円安によるインバウンド需要の拡大などにより、景気は緩やかに回復しております。一方で、世界的なエネルギー・原材料価格の高騰、金融資本市場の変動等の影響により先行きについては引き続き注視する必要があります。
当社グループの主たる事業領域である不動産市場において、不動産投資市場は、収益不動産に対する国内外投資家の投資意欲の高まりを背景に、堅調に推移しております。中古マンション市場は、首都圏における成約件数が前期比3.4％増となり２年連続で前年を上回っております。また、成約価格が１億円を超える中古マンションの成約件数は前期比37.3％増となり年々増加しております。
このような事業環境の中、当社グループは資金調達力の向上を背景に都心部の好立地にて大型案件の仕入れを強化し、更なる収益獲得を目指しております。
新築不動産販売部門においては、高付加価値化が奏功し、主力とする収益不動産開発の販売に加え都心部の土地企画販売が利益に貢献いたしました。再生不動産販売部門においては、価格上昇を背景に「都心３区」「100㎡」「上質」をキーワードとした１戸当たり１億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズの販売が好調に推移いたしました。それに加え、インベストメントプロジェクト業務において土地建物などの販売が利益に貢献いたしました。不動産賃貸事業部門においては、ヘルスケア施設等の保有資産が安定的に稼働したことなどにより収益に貢献いたしました。
これらの結果、当連結会計年度における当社グループの経営成績は、売上高44,707百万円（前年同期比41.9％増）、営業利益7,700百万円（同38.7％増）、経常利益6,848百万円（同38.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益4,713百万円（同43.1％増）となりました。
セグメントごとの経営成績は次のとおりです。
セグメント別売上高の概況
|
セグメント |
前連結会計年度 (自 2023年１月１日 至 2023年12月31日) |
当連結会計年度 (自 2024年１月１日 至 2024年12月31日) |
構成比 |
前年同期比 |
|
|
千円 |
千円 |
％ |
％ |
|
不動産販売事業 |
30,444,046 |
43,654,795 |
97.6 |
43.4 |
|
（新築不動産販売部門） |
(15,301,430) |
(26,434,896) |
59.1 |
72.8 |
|
（再生不動産販売部門） |
(15,142,615) |
(17,219,899) |
38.5 |
13.7 |
|
不動産賃貸事業部門 |
1,014,213 |
983,859 |
2.2 |
△3.0 |
|
その他 |
41,056 |
68,635 |
0.2 |
67.2 |
|
計 |
31,499,316 |
44,707,290 |
100.0 |
41.9 |
（注）セグメント間の内部売上は除いております。
① 新築不動産販売部門
当連結会計年度の新築不動産販売部門は、成長ドライバーとなる収益不動産開発において、オフィスビル「ＴＨＥ ＥＤＧＥ」シリーズは３棟を販売（東京都 目黒区、愛知県 名古屋市、福岡県 福岡市）、商業ビル「Ａ＊Ｇ」シリーズは「Ａ＊Ｇ西荻窪」（東京都 杉並区）、「Ａ＊Ｇ井の頭公園」（東京都 武蔵野市）の２棟を販売、また、土地企画販売において、都心部の高額案件を含めて６件を売却、新築分譲マンションにおいて、「ラ・アトレレジデンス京都」、「レーヴグランディ東浜Ｓｅａ＆Ｐａｒｋ」、「レーヴグランディ那覇おもろまち」、「レーヴレアリゼ美栄橋」の４棟が竣工し引渡しを開始したことなどにより、売上高26,434百万円（前年同期比72.8％増）、セグメント利益5,985百万円（同35.8％増）となりました。
② 再生不動産販売部門
当連結会計年度の再生不動産販売部門は、主力である戸別リノベーションマンション販売において「プレミアム・リノベーション」シリーズの販売が好調に推移したことに加え、インベストメントプロジェクト業務において土地建物（東京都 渋谷区）などの販売が完了したことにより、売上高17,219百万円（前年同期比13.7％増）、セグメント利益2,778百万円（同44.5％増）となりました。
③ 不動産賃貸事業部門
当連結会計年度の不動産賃貸事業部門は、ヘルスケア施設等の保有資産が安定的に稼働したことなどにより、売上高983百万円（前年同期比3.0％減）、セグメント利益472百万円（同3.0％増）となりました。
（注）セグメント利益とは、各セグメントの売上総利益から販売費用及び営業外費用を差し引いたものであります。
[キャッシュ・フローの状況]
現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ736百万円の増加となり、13,426百万円となりました。当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益6,830百万円、棚卸資産の増加7,226百万円、法人税等の支払額1,352百万円などにより1,755百万円の資金支出（前連結会計年度は3,202百万円の資金支出）となりました。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出604百万円などにより708百万円の資金支出（前連結会計年度は1,403百万円の資金支出）となりました。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動によるキャッシュ・フローは、短期借入金の純増加額3,839百万円、長期借入れによる収入22,785百万円、長期借入金の返済による支出21,118百万円などにより3,200百万円の資金獲得（前連結会計年度は7,773百万円の資金獲得）となりました。
[生産、受注及び販売の実績]
① 生産実績
該当事項はありません。
② 受注実績
当連結会計年度における契約実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。
ⅰ．契約高
|
セグメントの名称 |
契約高（千円） |
前年同期比（％） |
|
新築不動産販売部門 |
30,102,460 |
111.3 |
|
再生不動産販売部門 |
18,578,177 |
33.3 |
|
合計 |
48,680,637 |
72.7 |
（注）１．本表におきまして「受注高」は「契約高」と読み替えております。
２．契約高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。
ⅱ．契約残高
|
セグメントの名称 |
契約残高（千円） |
前年同期比（％） |
|
新築不動産販売部門 |
9,084,019 |
67.7 |
|
再生不動産販売部門 |
1,662,658 |
446.2 |
|
合計 |
10,746,677 |
87.9 |
（注）契約残高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。
③ 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
販売高（千円） |
前年同期比（％） |
|
不動産販売事業 |
43,654,795 |
43.4 |
|
（新築不動産販売部門） |
(26,434,896) |
72.8 |
|
（再生不動産販売部門） |
(17,219,899) |
13.7 |
|
不動産賃貸事業部門 |
983,859 |
△3.0 |
|
その他 |
68,635 |
67.2 |
|
合計 |
44,707,290 |
41.9 |
（注）１．セグメント間の取引については、相殺消去しております。
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
|
相手先 |
前連結会計年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
||
|
金額（千円） |
割合（％） |
金額（千円） |
割合（％） |
|
|
霞ヶ関キャピタル株式会社 |
－ |
－ |
8,000,000 |
17.9 |
３．霞ヶ関キャピタル株式会社の前連結会計年度については、販売実績がないため、記載しておりません。
(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容等
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりです。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
ⅰ．財政状態
[資産、負債及び純資産の状況]
ａ．資産
当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ、10,037百万円増加（前年同期比16.4％増）し、71,247百万円となりました。これは、一部の賃貸資産を販売用不動産へ振替えたことなどにより有形固定資産が3,453百万円減少した一方、現金及び預金が762百万円、事業用の不動産仕入及び開発用地取得などにより販売用不動産が2,348百万円、仕掛販売用不動産が8,854百万円、前渡金が850百万円それぞれ増加したことなどによるものです。
ｂ．負債
当連結会計年度末における負債は前連結会計年度末に比べ、7,119百万円増加（前年同期比15.5％増）し、53,116百万円となりました。これは、事業用の不動産仕入及び開発用地取得などに係る資金調達により短期借入金が3,839百万円、長期借入金が1,694百万円それぞれ増加したことなどによるものです。
ｃ．純資産
当連結会計年度末における純資産は前連結会計年度末に比べ、2,918百万円増加（前年同期比19.2％増）し、18,131百万円となりました。これは、配当の実施に伴う資本準備金1,318百万円の減少、親会社株主に帰属する当期純利益4,713百万円の計上、自己株式の取得652百万円などによるものです。
ⅱ．経営成績
「(1）経営成績等の状況の概要 [財政状態及び経営成績の状況]」に記載のとおりであります。
ⅲ．セグメントごとの経営成績及び財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容について
セグメントごとの経営成績は、「(1）経営成績等の状況の概要 [財政状態及び経営成績の状況]」に記載のとおりであります。セグメントごとの財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下のとおりです。
① 新築不動産販売部門（不動産販売事業）
新築不動産販売部門は、当社グループの中核事業である収益不動産開発の都市型商業ビル、賃貸レジデンス及び新築分譲マンションの販売が中心であります。当連結会計年度末の販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下、「棚卸資産」という。）の残高18,041百万円及び29,317百万円の合計47,359百万円のうち、当部門の残高は33,077百万円となっており、前年同期比で38.1％増加いたしました。この増加は、仕入件数の増加及び開発物件の大型化・高収益化が見込める事業用地の取得などによるものであります。新築不動産販売部門については、金融機関からの長期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、収益不動産開発及び新築分譲マンション開発を引き続き成長ドライバーとして積極的に展開していく方針であります。
② 再生不動産販売部門（不動産販売事業）
再生不動産販売部門は、中古マンションの戸別販売が中心であります。当連結会計年度末の棚卸資産合計47,359百万円のうち、当部門の残高は14,282百万円となっており、前年同期比で17.0％増加いたしました。この増加は、インベストメントプロジェクト業務及び１戸当たり１億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心とした高価格帯の商品仕入などによるものであります。戸別リノベーションマンションについては、金融機関からの当座貸越枠及び長期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心に高価格帯の商品を市場の需要動向を見極めつつも、積極的に展開していく方針であります。
③ 不動産賃貸事業部門
不動産賃貸事業部門では、成長分野であるヘルスケア施設及び営業基盤の強化を図る福岡エリアなど、堅調な収益獲得を見込める賃貸不動産の積極的な投資を進め、安定的な収益源としての賃貸ポートフォリオの最適化を図ってまいりました。当連結会計年度末の有形固定資産及び無形固定資産の残高合計6,778百万円のうち、当部門の残高は5,545百万円となっており、前年同期比で39.4％減少しております。当部門では、社会的ニーズの高いヘルスケア施設への積極的な投資を継続し、長期的に安定した収益の獲得を目指します。
ⅳ．翌期の見通し
2025年度の事業環境は、世界的なエネルギー・原材料価格の高騰、金融資本市場の変動などによりに先行きについては引き続き注視する必要があります。このような事業環境の中、当社グループは持続的成長と中長期的な企業価値向上を目指し、引き続き高付加価値化が図れる事業用地及び再生不動産事業用商品の仕入活動に注力し、魅力ある商品を供給してまいります。
新築不動産販売部門においては、成長ドライバーとなる収益不動産開発事業が、商業系の商業ビル「Ａ＊Ｇ」シリーズ及びオフィスビル「ＴＨＥ ＥＤＧＥ」シリーズ、住居系の高級賃貸レジデンス「ＴＨＥ ＤＯＯＲＳ」シリーズを積極的に展開し、競争優位性のある商品企画により更なる高付加価値化を追求するとともに、ブランド力向上と地方主要都市へのエリア拡大を図ってまいります。また、分譲マンション事業においては、「ラ・アトレレジデンス」ブランドを地方主要都市に展開するとともに、沖縄県において「レーヴグランディ」ブランドの事業拡大を図り、事業基盤の強化と競争優位性が発揮できる独自のポジションを確立してまいります。
再生不動産販売部門においては、主力である戸別リノベーションマンション販売に注力し、１戸当たり１億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心として、１戸当たり10億円以上のハイグレードな邸宅「ＢＩＬＬＩＯＮ-ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ」を展開し、幅広い顧客層のニーズに対応した商品に加えて企画・デザイン力により、価格競争に巻き込まれることのない競争優位性の高い高付加価値の商品を供給し独自のポジションを確立してまいります。
不動産賃貸事業部門においては、既存オペレーターとのリレーション構築及び優秀な新規オペレーターの発掘に注力するとともに、社会的ニーズの高いヘルスケア施設への積極的な投資を進め、賃貸ポートフォリオの最適化を図り安定的な収益を確保してまいります。
これらの結果、2025年12月期の連結業績につきましては、売上高51,000百万円、営業利益8,200百万円、経常利益7,400百万円、親会社株主に帰属する当期純利益5,100百万円を見込んでおります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
ⅰ．キャッシュ・フローの分析
「(1）経営成績等の状況の概要 [キャッシュ・フローの状況]」に記載のとおりであります。
ⅱ．資本の財源及び資金の流動性について
当社グループの事業活動に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金の活用、金融機関からの借入等を中心に資金調達を行っており、自己資本比率等の経営上の目標指標との乖離状況等を勘案しながら、資金調達手段の最適な選択を実施しております。なお、当連結会計年度における有利子負債につきましては、「３ 事業等のリスク ⑪ 有利子負債への依存について」に記載のとおりであります。これら有利子負債から生じる金融コストの低減に努めつつも、金融機関からの借入は、事業セグメントごとの在庫回転期間により短期借入と長期借入に分けて調達しており、開発期間の長い不動産開発事業は長期調達を行うことで、急激な不動産マーケットの変化に対応できるよう財務体質を強化する方針を掲げております。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案して合理的に判断いたしておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。