E04069 Japan GAAP
前期
196.1億 円
前期比
103.4%
株価
427 (04/26)
発行済株式数
32,174,100
EPS(実績)
44.99 円
PER(実績)
9.49 倍
前期
793.3万 円
前期比
111.1%
平均年齢(勤続年数)
40.8歳(6.8年)
従業員数
42人(連結:48人)
当社グループは、当社及び連結子会社2社(㈱アーバネットリビング及び他1社)の計3社で構成されております。
当社は設立以来、東京23区、駅徒歩10分以内の開発立地にこだわり、投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売(卸売)を基軸事業として、分譲用マンション及び戸建住宅の開発・分譲、アパートの開発・1棟販売、事業用地の仕入販売、不動産売買の仲介並びに不動産賃貸業等の不動産事業を行ってまいりました。
当社グループは、設計事務所からスタートしたデベロッパーとして、実際に居住する方々のニーズに応えるだけでなく、効率性と芸術性の融合を目指して、外観や共有スペースにデザイン性やアートを加える等、「ものづくり」にこだわり、独自性を追求した自社ブランドの確立を進めてまいりました。
当社グループは、変動の激しい不動産業界の環境に対応するため、役職員数を最小限とする少人数体制のもと、アウトソーシングを最大限に活用した効率的かつリスクの少ないビジネスモデルを構築する一方で、金融機関の不動産融資の厳格化や不動産価格の大幅な変動に対処できる強い財務体質の構築と、固定収入となる賃貸用不動産の自己保有を進めてまいりました。
当社は、エンドユーザー向けの分譲・賃貸・マンション管理(小売・サービス)等の事業のために、2015年3月に100%子会社である㈱アーバネットリビングを設立し、グループとしての業績の拡大を図っております。
また、当社はホテル開発という新たな事業領域参入に当たり、研究目的で2020年10月、東京・蒲田駅前で自社保有ホテル「ホテルアジール東京蒲田」を開業し、㈱アーバネットリビングを通じて運営いたしております。
当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは、以下のとおりです。
(不動産事業)
(1)不動産開発販売
当社グループは、開発エリアを不動産価格が比較的安定している東京23区、駅徒歩10分以内に原則特化するとともに、多数の土地情報及び市場の賃貸情報を収集し、設計事務所からスタートした当社のノウハウであるプラン設計と収益シミュレーションにより、一定利益が確保できる可能性の高い物件を厳選し、事業用地として取得しております。
事業用地取得後は、さらに詳細な調査・設計プランの検討を重ね、本来その土地の持つ収益性を最大限に発揮する事業プランを作成するとともに、当社グループが基調としておりますモノトーンの外観デザインや、オリジナルのアート作品を展示するエントランス、及び入居者の方々に対して定期的に実施しているアンケート調査に基づくユーザーニーズの実現(収納スペースの拡大等)により、他社物件との差別化を図っております。
当社グループの事業の中核である投資用ワンルームマンションにおける販売先は、ワンルーム販売会社への専有卸を中心に、一般法人・国内外投資家及び相続税対策等の目的を有する日本の富裕層であります。
また、経済環境と取得用地の優位性があれば分譲用マンションの開発・分譲も行っており、ホテル・アパート・戸建等、開発分野の多様化も進めております。
(2)不動産仕入販売
当社グループは、自社による不動産開発販売事業のほか、他社開発分譲マンションの1棟専有卸や中古分譲マンションの戸別買取再販事業等も行っております。
(3)その他
当社グループは、前2事業のほか、不動産売買等の仲介業務、自社開発及び他社開発マンションの賃貸事業、不動産有効活用の提案、並びに賃貸管理事業・マンション管理事業を行っております。
(ホテル事業)
当社グループは、2019年12月の増資による資金の一部を充当して、2020年10月に「ホテルアジール東京蒲田」を開業しました。これは、ワンルームマンションの開発・1棟販売をはじめとした当社グループの不動産事業がレジデンス分野に集中していることから、販売先の多様化を目指してホテル事業に取り組み、第1号開発物件を自社保有とすることで開発・運営に関するノウハウを蓄積する研究目的によるもので、JR蒲田駅前にて全48室のホテルを運営しております。
当社グループの事業系統図は、次のとおりであります。
※画像省略しています。
(1)経営成績等の状況の概要
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における当社グループの業績は、売上高202億64百万円(前連結会計年度比3.4%増)、営業利益24億29百万円(同9.3%増)、経常利益21億39百万円(同7.8%増)、親会社株主に帰属する当期純利益14億47百万円(同10.1%増)となり、いずれの数値も、期初の業績予想数値を上回ることができました。
これは、当社グループが主に不動産事業において、「ものづくり」にこだわり、東京23区、駅徒歩10分圏内での投資用ワンルームマンション開発・1棟販売という独自のビジネスモデルを主軸としていることに加え、建築コストの上昇や、繰り返されるコロナ禍の波の中においても、将来不安を抱えた若年層の不動産投資意欲、相続税対策を目的とした富裕層による需要、企業による社宅需要、及びファンド・リートを含めた国内外投資家による収益物件への需要に応えることができたことによるものであります。
セグメントごとの経営成績は、以下のとおりであります。
(不動産事業)
不動産事業につきましては、売上高は201億12百万円(前連結会計年度比2.9%増)、セグメント利益は35億22百万円(同8.3%増)となりました。
このうち、不動産開発販売につきましては、投資用ワンルームマンション等11棟584戸及び用地1件の売却により、売上高は195億78百万円(同4.2%増)となりました。棟数・戸数ともに概ね期初予定どおりの売上を計上することができました。また、不動産仕入販売につきましては、中古分譲マンションの買取再販(1戸)により、売上高は37百万円(同82.8%減)となりました。その他不動産事業につきましては、不動産仲介及び不動産賃貸業等により、売上高は4億96百万円(同6.8%減)となりました。
(ホテル事業)
ホテル事業につきましては、「ホテルアジール東京蒲田」の宿泊料等により、売上高は1億52百万円(前連結会計年度比124.0%増)、セグメント損失は22百万円(前連結会計年度はセグメント損失60百万円)となりました。
当該ホテルは新型コロナ感染症禍中の2020年10月の開業以来、コロナ禍の長期化を主な要因として損失が続きましたが、感染症分類の5類への移行に伴い収支は大きく改善しております。今後は国内旅行客やインバウンドの増加も期待できることから、客室単価と客室稼働率の向上が見込まれ、通期黒字化を予想しております。
当連結会計年度末における財政状態については、総資産が前連結会計年度末に比べ61億47百万円増加した442億37百万円、負債が前連結会計年度末に比べ53億47百万円増加した290億44百万円、純資産が前連結会計年度末に比べ7億99百万円増加した151億92百万円となりました。
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ59億38百万円増加し、374億11百万円となりました。これは主として、積極的な用地購入に努めた結果、棚卸資産が53億53百万円増加したことに加え、現金及び預金が6億45百万円増加したことによるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べ2億8百万円増加し、68億26百万円となりました。これは主として、投資その他の資産が3億51百万円増加したことによるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ2億25百万円増加し、103億47百万円となりました。これは主として、プロジェクトの竣工に伴い買掛金が9億38百万円減少する一方で、1年内返済予定の長期借入金が4億48百万円、前受金が7億26百万円それぞれ増加したことによるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債は、前連結会計年度末に比べ51億21百万円増加し、186億96百万円となりました。これは主として、厳しい仕入環境の中でも好立地の土地購入を積極的に進めた結果、長期借入金が48億8百万円増加したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ7億99百万円増加し、151億92百万円となりました。これは主として、利益剰余金が8億82百万円増加したことによるものであります。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、財務活動における資金の増加が、営業活動及び投資活動における資金の減少を上回ったため、前連結会計年度末に比べ6億45百万円増加の91億31百万円となりました。
これは主に、厳しい仕入環境の中でも、当社の強みである情報収集力とプラン設計力を活かし、好立地物件や大型物件について積極的に購入できたため仕掛販売用不動産が増加し、営業活動によるキャッシュ・フローがマイナスとなったものの、安定した財務基盤と金融機関からの信用力を背景に、用地購入資金等を問題なく調達でき、財務活動によるキャッシュ・フローがプラスを維持できたことによるものであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において営業活動による資金の減少は、28億36百万円(前連結会計年度は4億90百万円の増加)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益の計上があったものの、積極的な用地購入により棚卸資産が増加したこと等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において投資活動による資金の減少は、9億53百万円(前連結会計年度は3億98百万円の減少)となりました。これは主に、不動産開発目的で取得した子会社株式の取得によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において財務活動による資金の増加は、44億35百万円(前連結会計年度は11億99百万円の増加)となりました。これは主に長期借入金の返済及び配当金の支払により資金が減少する一方で、自社開発用地のための長期借入金を安定的に調達できたことによるものであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社グループは不動産事業及びホテル事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
b.受注実績
当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注実績の記載はしておりません。
c.販売実績
セグメント名称 |
当連結会計年度 自 2022年7月1日 至 2023年6月30日 |
|||
販売高(千円) |
割合(%) |
前年同期比(%) |
||
不動産事業 |
不動産開発販売 |
19,578,770 |
96.6 |
4.2 |
|
不動産仕入販売 |
37,381 |
0.2 |
△82.8 |
|
その他 |
496,231 |
2.4 |
△6.8 |
|
計 |
20,112,382 |
99.2 |
2.9 |
ホテル事業 |
152,463 |
0.8 |
124.0 |
|
合計 |
20,264,845 |
100.0 |
3.4 |
(注)主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の販売高合計に対する割合は次のとおりであります。
相手先 |
前連結会計年度 自 2021年7月1日 至 2022年6月30日 |
当連結会計年度 自 2022年7月1日 至 2023年6月30日 |
||
販売高(千円) |
割合(%) |
販売高(千円) |
割合(%) |
|
M-SMYインベストメント合同会社 |
- |
- |
3,800,000 |
18.8 |
合同会社ゴールドJ |
- |
- |
3,800,000 |
18.8 |
株式会社メイクス |
- |
- |
3,447,404 |
17.0 |
株式会社PIM |
- |
- |
2,212,370 |
10.9 |
株式会社GRAND CITY |
850,096 |
4.3 |
2,173,686 |
10.7 |
株式会社アセットリード |
2,704,824 |
13.8 |
981,814 |
4.8 |
東急不動産株式会社 |
4,355,499 |
22.2 |
- |
- |
MFJPN3特定目的会社 |
3,090,000 |
15.8 |
- |
- |
株式会社PRESTIGE |
1,963,527 |
10.0 |
- |
- |
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.売上高
当連結会計年度における売上高は、2022年8月4日に開示しました決算短信における業績予想を上回る202億64百万円(前連結会計年度比3.4%増)となりました。
これは主に、都心好立地のプロジェクトについて、当初想定以上の高い価格での売却ができたことによりますが、この背景には、従来から進めてきた販売先の多角化、並びに、プロジェクトごとに綿密な販売戦略をたて、それを遂行したことがあります。コロナ禍においても、当社グループは首都圏における不動産市場動向を注視し、適時適切な販売ができたと認識しております。
b.営業利益
当連結会計年度における営業利益は、24億29百万円(前連結会計年度比9.3%増)となり、業績予想数値を上回りました。
これは、主に、当社グループが創業以来、都心の投資用ワンルームマンション開発を中核事業として、少人数体制を堅持しつつ、モノづくりに拘り差別化に取り組んできた結果、国内外の販売先・投資家から商品性について高く評価されたことに加え、ゼネコン各社と協議しつつ工事原価の上昇抑制や工期遵守に努めたこと、並びに、コロナ禍収束によりホテル事業の収支が改善したことによります。なお、当社グループが重要指標とする売上総利益率は、19.9%(前連結会計年度比1.8ポイント増)となりました。
しかしながら、開発用地の高騰と建設資材並びに人件費の値上がりによる建築コストの上昇が続いており、今後につきましては、売上総利益率を維持すべく、一層の営業努力が必要であると認識しております。
なお、販売費及び一般管理費は、人件費や交際費、及び不動産仲介に係る支払手数料等の増加により、前連結会計年度比2億88百万円増加しております。
c.経常利益
当連結会計年度における経常利益は、21億39百万円(前連結会計年度比7.8%増)となりました。
当社グループは、開発プロジェクトにおける開発用地資金を金融機関からの間接金融によって賄っているため、開発プロジェクトの増加及び大型化と建築工期を中心とした開発期間の長期化等により、営業外費用である支払利息が増加する傾向があります。当連結会計年度については借入金の増加により金融関連費用は増加しておりますが、融資に関する金利などの条件は前連結会計年度と概ね変化なく、取引金融機関とは引き続き良好な関係を維持しており、資金調達に問題はございません。
なお、長期にわたる低金利政策は当面は継続するものと認識しておりますが、円安等による物価の上昇や人手不足に起因する賃金上昇等、今後の経済状況や金融機関の動向については、十分留意してまいります。
d.親会社株主に帰属する当期純利益
当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、14億47百万円(前連結会計年度比10.1%増)となりました。これは、経常利益に特別損益項目を加減し、法人税等合計及び非支配株主に帰属する当期純利益を差し引いたものであります。
前連結会計年度は、特別利益は0百万円、特別損失はありませんでしたが、当連結会計年度は保険解約返戻金で45百万円の特別利益があったほか、ゴルフ会員権評価損で5百万円の特別損失がありました。
法人税等合計については、前連結会計年度は6億27百万円、当連結会計年度は6億89百万円でした。また、法人税等調整額は、前連結会計年度は△59百万円、当連結会計年度は△40百万円となり、利益を増加させております。なお、当社では基本的な配当方針として、親会社株主に帰属する当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の40%を配当することとしております。
非支配株主に帰属する当期純利益につきましては、2020年3月に連結子会社による優先株式を発行したことから発生したもので、当連結会計年度は43百万円が計上されております。
セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は「(1) 経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
③ 資本の財源及び資金の流動性
a.財務戦略の基本的な考え方
当社グループは、主に投資用又は分譲用のマンション開発販売事業を行うための事業計画に照らして、必要な資金を主に銀行からの長期借入により調達しております。長期借入金の返済期間は、事業計画における竣工・販売時期に対応して概ね2年~2年半であります。一時的な余資は主として安全性の高い金融資産(銀行預金)にて運用しております。
b.経営資源の配分に関する考え方
資金の流動性における最大の項目である現金及び預金については、当社は過去のリーマンショックの経験から、東京23区、駅徒歩10分以内という当社開発用地における土地価格の下落率を最大35%と想定し、毎月の用地購入から売買契約締結前の棚卸不動産総額の35%を確保するとともに、2年分の固定経費を保持することを目安としております。
c.資金需要の主な内容
当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発販売事業における開発用地の取得及び建築工事代金等のプロジェクト資金であります。資金調達につきましては、各プロジェクトや物件ごとに取引金融機関より調達しており、調達コストの低減に留意しつつ、借入金並びに現金及び預金の残高を検討材料としております。
d.資金調達
当社グループは、事業活動の維持及び将来の成長のために必要な資金について、安定的かつ機動的に確保することに努めております。
当社グループは、資金調達に際して、特定の金融機関に依存することなく、多数の金融機関と良好な関係を構築する一方で、新たな金融機関との取引開始による間接金融の拡大、エクイティ等の直接金融での資金調達を実施し、資金調達の円滑化と多様化に努めております。また、主要な取引金融機関とは良好な取引関係を長期にわたり維持しており、必要な運転資金、投資資金の調達に関しては問題ないと認識しております。
④ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況
当社グループは大規模な経済変動に耐えうる企業であるために、これまでキャッシュ・ポジションの重要性を常に認識し、財務体質を強化してまいりました。
当社のビジネスモデルは、少人数かつアウトソーシングの活用を前提に、都心23区駅徒歩10分圏内に投資用ワンルームマンションの開発・一棟販売するというものでありますが、昨今の都心土地価格高騰とプロジェクト用地の取得競争激化、さらには工事原価の上昇などの厳しい経営環境において「持続的成長」を展望するためには、事業領域の拡大が必要と考えております。これまでも、東京都心以外の地域での開発や戸建て・マンション分譲販売、ホテル事業や戸数100戸を超える大規模プロジェクト等に挑戦してまいりましたが、今後はM&A等も活用しながら、当社グループにおける持続的成長並びに企業価値の向上に資する投資を進めてまいりたいと考えております。
なお、当社の経営方針・経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断する客観的な指標は売上総利益率であります。当連結会計年度の売上総利益率は、「② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 b.営業利益」に記載のとおり、前連結会計年度を1.8ポイント上回る19.9%となりました。
当連結会計年度の実績値は、売上高・営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益のいずれについても、2022年8月4日に開示いたしました通期連結業績予想数値を上回ることができました。
当連結会計年度における予想数値に対する実績の状況を示すと、次のとおりであります。
項目 |
売上高 (百万円) |
営業利益 (百万円) |
経常利益 (百万円) |
親会社株主に 帰属する 当期純利益 (百万円) |
1株当たり 当期純利益 (円) |
予想数値 (A) |
20,000 |
2,300 |
2,050 |
1,350 |
43.03 |
実績値 (B) |
20,264 |
2,429 |
2,139 |
1,447 |
46.33 |
差額 (B)-(A) |
264 |
129 |
89 |
97 |
3.30 |
予想比 (%) (B)/(A) |
101.3 |
105.6 |
104.4 |
107.2 |
107.7 |
2023年6月期につきましては、投資用ワンルームマンション販売についての販売計画は11棟586戸でしたが、実績は11棟584戸と概ね予定どおりとなりました。