株式会社ディア・ライフ()

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

①財政状態及び経営成績

　当連結会計年度における我が国経済は、物価上昇が続いた一方で、人手不足を背景に雇用環境の改善や企業の設備投資の増加が下支えとなり、全体としては緩やかな回復基調を維持しました。しかしながら、米中経済の減速や関税強化、ロシア・ウクライナ情勢の長期化など、海外要因による不確実性は依然として高い状況にあります。さらに、国内では賃上げ基調が継続しているものの、物価上昇には追い付いておらず、実質賃金のマイナスが続いていることから、個人消費の回復には力強さを欠いています。そのため、今後も緩やかなインフレが続くと見込まれる中、賃金と物価のバランス、ならびに海外経済及び各国金融政策の動向を注視する必要があります。

　当社グループの属する不動産業界におきましては、東京を中心に売買・賃貸共に需要が強い状況が続きました。

　当社の供給する賃貸レジデンスのターゲットとなる単身者やDINKS層が利便性の高い都心に集中する傾向は継続しており、23区内の人口は増加が続いているため、賃貸物件に対するニーズが高まっております。地価や建築費に伴い新築マンションの価格も上昇している中、これまでの新築マンションの購入層が中古マンション及び賃貸レジデンスへ流入していることから、賃料も上昇しています。

　不動産の運用を行う投資家においても、日本銀行が利上げを行ったものの、イールドギャップは他の主要国に比べて依然大きい上、世帯数の増加と賃金の上昇が見込まれる東京の賃貸住宅に対しては賃料の上昇期待も高まっていることから、物件に対する期待利回りも引き続き低水準で推移しております。そのため工事費は高止まりしながらも、東京都内における開発用地のニーズも非常に高い状況が続きました。

　開発用地の取得難易度が高まる中、当社も採用強化、人員の増強をしながら、東京都内における不動産の仕入活動を増大させ、開発量及び規模の拡大と、収益不動産への投資に注力してまいりました。

　開発プロジェクトにおきましては、土地面積が広く、比較的低層で開発できる案件の仕入に注力することと、開発用地に解体工事・土壌汚染調査・権利関係調整・許認可取得等の整備を施した時点で売却するアセット・デザイン＆リセール事業を推進することで、建築リスクの最小化と事業価値の最大化を行ってまいりました。また、既に稼働している収益不動産の仕入を積極的に推進し、安定した収益を得ながらバリューアップを行い、投資家への売却を進める事業の規模が拡大いたしました。

　人材サービス部門におきましては、派遣人材の採用を積極的に行った上で、派遣品質の一層の向上による高付加価値路線に注力することで、業績の拡大を推進いたしました。

　この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。

a.財政状態

当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末より312百万円増加し、47,376百万円となりました。

負債合計は、前連結会計年度末より、3,103百万円減少し、18,884百万円となりました。

純資産合計は、前連結会計年度末より3,416百万円増加し、28,492百万円となりました。

b.経営成績

　当連結会計年度の経営成績は、不動産開発・投資を展開するリアルエステート事業が好調に推移したことを主因に、売上高は78,505百万円（前期比67.5％増）、営業利益は7,726百万円（前期比67.3％増）、経常利益は7,831百万円（前期比68.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は5,320百万円（前期比67.8％増）となりました。

　セグメントの概況は次のとおりであります。

（リアルエステート事業）

　当連結会計年度におきましては、不動産投資会社・デベロッパー・不動産販売会社、海外事業者など幅広い需要に対応いたしました。その結果、「大鳥居Ⅲプロジェクト（東京都大田区）」「不動前プロジェクト（東京都品川区）」などのアセット・デザイン＆リセール（土地の開発適地化）を中心に、合計35件を売却いたしました。　加えて、管理コストの見直しやリノベーションなどにより収益価値を高め、「DeLCCS南青山Ⅱ（東京都港区）」「DeLCCS永田町（東京都千代田区）」などの東京都心部に立地する収益不動産を43件売却いたしました。

　また、仕入に関しましては、より需要の見込めるエリアを中心として「京急蒲田Ⅲプロジェクト（東京都大田区）」「富士見台プロジェクト（東京都練馬区）」など25件の都市型レジデンス開発用地や、「DeLCCS曙橋Ⅱ（東京都新宿区）」「DeLCCS日本橋浜町（東京都中央区）」などの44件の収益不動産の仕入を行いました。

　以上の結果、売上高74,569百万円（前期比74.1％増）、営業利益8,619百万円（前期比59.1％増）となりました。

（セールスプロモーション事業）

　連結子会社の株式会社アルシエが展開するセールスプロモーション事業におきましては、堅調な既存事業に加え、更なる事業領域の拡大に向けた新規事業の拡大及び他業界での需要喚起、加えて派遣品質の向上による高付加価値化を推進してまいりました。

　以上の結果、売上高3,936百万円（前期比2.9％減）、営業利益79百万円（前期比277.9％増）となりました。

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ8,453百万円増加し、当連結会計年度末には27,164百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

 （営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果得られた資金は14,138百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が7,772百万円あった一方で、棚卸資産の減少が7,679百万円あった一方で、法人税等の支払額が1,953百万円あったことによるものです。

 （投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果得られた資金は41百万円となりました。これは主に、有価証券及び投資有価証券の売買による収入が91百万円あったことによるものです。

 （財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果使用した資金は5,726百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入が40,160百万円あった一方で、長期借入金の返済による支出が42,879百万円、配当金の支払いによる支出が2,042百万円あったことによるものです。

③生産、受注及び販売の状況

a.生産実績

当社グループは、リアルエステート事業、セールスプロモーション事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

b.受注実績

当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注実績の記載はしておりません。

c.販売実績

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）　１．セグメント間取引については、相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 1.連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。

②当連結会計年度の経営成績の分析

（売上高）

　当連結会計年度における売上高は、78,505百万円（前期比67.5％増）となりました。

　セグメント別の売上高は、リアルエステート事業につきましては、同業他社や実需等の幅広いニーズに対応し、当社開発による都市型レジデンス、アセット・デザイン＆リセール（開発適地化）や収益不動産等の売却により74,569百万円（同74.1％増）、セールスプロモーション事業につきましては、一時的な需要の減退を受けたものの、堅調な既存事業に加え、更なる事業領域の拡大に向けて、新規事業の拡大、他業界での需要喚起等を行った結果、3,936百万円（同2.9％減）となりました。

　なお、各セグメントの状況の詳細については、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績」をご覧ください。

（売上原価）

　当連結会計年度における売上原価は67,716百万円（前期比70.2％増）となりました。これは主に、リアルエステート事業における販売用不動産の売却によるものであります。

（売上総利益）

　以上の結果、売上総利益は、10,788百万円（前期比52.1％増）となりました。

（販売費及び一般管理費）

　当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、3,062百万円（前期比23.7％増）となりました。主な内訳は、給料手当565百万円、役員報酬299百万円、支払手数料738百万円及び租税公課583百万円であります。

（営業利益）

　以上の結果、営業利益は、7,726百万円（前期比67.3％増）となりました。

（営業外損益）

　当連結会計年度における営業外収益は、478百万円（前期比84.5％増）となりました。これは主に、有価証券運用益339百万円によるものであります。また、営業外費用は、373百万円（前期比67.8％増）となりました。これは主に、支払利息346百万円によるものであります。

（経常利益）

　以上の結果、経常利益は7,831百万円（前期比68.2％増）となりました。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

　当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は7,772百万円（前期比67.0％増）となりました。これに法人税、住民税及び事業税や法人税等調整額を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は5,320百万円（前期比67.8％増）となりました。

③当連結会計年度の財政状態の分析

（流動資産）

  当連結会計年度末における流動資産の残高は、45,352百万円（前連結会計年度末比1.0％増）となりました。これは主に、リアルエステート事業における不動産の売却が進捗したため、現金及び預金が8,451百万円増加した一方で、開発用地及び中古収益不動産の売却が進展したことにより、仕掛販売用不動産が6,028百万円、販売用不動産が1,955百万円減少したことによるものです。

 （固定資産）

  当連結会計年度末における固定資産の残高は、2,023百万円（前連結会計年度末比5.8％減）となりました。

 （流動負債）

  当連結会計年度末における流動負債の残高は、6,184百万円（前連結会計年度末比4.3％減）となりました。これは主に短期借入金が765百万円、１年内返済予定の長期借入金が365百万円減少した一方で、１年内償還予定の社債が150百万円、未払法人税等が493百万円増加したことによるものです。

 （固定負債）

  当連結会計年度末における固定負債の残高は、12,699百万円（前連結会計年度末比18.2％減）となりました。これは主に、不動産の売却により長期借入金が2,353百万円減少したことによるものです。

 （純資産）

  当連結会計年度末における純資産の残高は、28,492百万円（前連結会計年度末比13.6％増）となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益を5,320百万円計上した一方で、剰余金の配当を2,041百万円行ったことによるものです。この結果、自己資本比率は、59.3％となりました。

④キャッシュ・フローの状況の分析

　当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況は、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

⑤資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当社グループの資金需要のうち主なものは、主力であるリアルエステート事業における開発用地や収益不動産の仕入や開発に係る建築費や設計等の業務委託料であります。これらの資金需要に対し当社では金融機関等からの長期借入による資金調達を基本としております。

⑥経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

　当社グループは、「中期経営計画 “突破 2025”」における2025年９月期の定量目標として、連結経常利益100億円、連結ベースのROE（株主資本利益率）18％以上、ROA（総資産経常利益率）15％水準を目標として掲げております。

　当連結会計年度においては、連結経常利益78億円、ROE20.2％、ROA16.6％、自己資本比率59.3％となりました。