E33819 Japan GAAP
前期
170.2億 円
前期比
123.2%
株価
1,473 (04/26)
発行済株式数
9,960,000
EPS(実績)
159.95 円
PER(実績)
9.21 倍
前期
635.2万 円
前期比
106.0%
平均年齢（勤続年数)
41.1歳（4.6年)
従業員数
165人
当社は、「我々は一人一人の夢の実現をサポートするワンストップパートナーであり続けます」という経営理念のもと、不動産投資用の新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」を中心として顧客（以下、「不動産オーナー」といいます。）に販売する不動産投資支援事業と不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営（プロパティ・マネジメント）を行う不動産マネジメント事業を展開しております。
次の２事業は、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 （１）財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。
（事業の内容）
(1) 不動産投資支援事業
不動産投資支援事業では、不動産投資用の新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを主要なプロジェクトエリアである「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」（以下、「城南３区」といいます。）を中心としてワンストップサービスにて不動産オーナーに販売しております。
③ 不動産小口化商品（Ｇrand Ｆundingシリーズ）
当社の提供する一棟RC不動産投資は、一棟が平均約４億円と高額な為、せっかく新築一棟マンションセミナーにいらしても購入を断念なさる投資家の方々もいらっしゃいました。「投資家の皆様に夢を諦めないで欲しい。」そんな想いから生まれたのが、不動産特定共同事業法を活用した不動産小口化商品事業「Ｇrand Ｆunding（グランファンディング）」です。これによって一棟マンションを小口化し、共有持分で所有していただくことで、お客様の資産状況に合わせた投資が可能となりました。
当社は不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営（プロパティ・マネジメント）を行っております。不動産オーナーの所有不動産については管理運営者（プロパティ・マネージャー）として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図るため以下のサービスを提供しております。
管理運営（プロパティ・マネジメント）サービスは①入居者募集、②入退去更新手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦メンテナンス、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等を提供しています。不動産オーナーの所有不動産については、ご要望により、借上げ（サブリース）形式にて管理運営を行っております。
入居者募集においては、賃貸仲介店舗「３区miraie（ミライエ）」があり、新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションの入居者募集を自社で行っております。当社の物件のみを専門に扱うことにより、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高める取り組みを行っております。
（事業の特徴）
主要なプロジェクトエリアにてワンストップサービスにて新築一棟マンション及び中古ビルリノベーションの企画、開発を行い、不動産投資セミナーの開催を中心としたプル型の販売体制を整えている点が当社の事業の特徴及び強みとなります。
一般的な不動産ビジネスは業務ごとの分業体制になっていることが多く、不動産会社が土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、工務店が建物を施工し、不動産仲介会社が入居者を募集し、管理会社が物件管理を行います。この場合、各業者は自社の業務のみに注力するため、業者間の連携が取れなかったり、問題が起こった際の責任の所在が不明確となる等の問題が起こりやすくなります。また各業者がそれぞれ利益を取るため、総コストが高くなることもあります。
（注）各工程についての業者との関連性は事業系統図のとおりです。
当社では、①土地仕入、②設計、③施工、④賃貸募集、⑤物件管理、⑥販売をすべて自社にて行うワンストップサービスを提供しております。これにより新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションのすべての工程を管理し、連携を高め、中間マージンを省くことで不動産オーナーの利益を重視したサービスを提供しております。
①土地仕入
城南３区を中心とした多くの仕入用土地情報の中から不動産開発において長年の実績をもつ経験豊かなスタッフが、安定利回りを確保できる土地を厳選しております。また、土地仕入の際に当社の設計スタッフがボリュームプラン（仕入予定の土地に容積率や建ぺい率を勘案し、どれくらいの大きさの建物が建つかというプラン）を作成し、短期間でその土地の収益性を把握することで、スピーディーな仕入意思決定を行うことができており、それが仕入物件の獲得力に繋がっております。
②設計
20代から40代の女性をメインターゲットとし、外装や内装のデザイン性と居住性の両立により住みやすさに配慮した設計を行っております。また設計の際に当社の賃貸募集スタッフが過去の販売物件の入居者からの声や賃貸募集状況を伝える事により、入居者目線での家賃設定、間取り及び広さを提案設計しております。なお、設計は他社に外注する場合もあります。
③施工
新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションの社内施工ができる体制を整えることにより、建築単価の管理と工期の管理を自社で行っております。なお、施工は他社に外注する場合もあります。
④賃貸募集
当社には、賃貸仲介店舗「３区miraie（ミライエ）」があり、新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションの入居者募集を自社で行っております。当社の物件を専門に扱う事で、入居希望者に城南３区や物件の魅力をより深くアピールすることができるため、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高めるような結果となっております。
⑤物件管理
物件管理サービスでは、入退去更新手続き、賃貸借条件の交渉窓口、クレーム対応、入金管理、資産価値向上のための施策立案・実践、メンテナンス、不動産オーナー向け送金、不動産オーナー向けレポート作成に対応し、入居者の声を新たな自社企画開発物件に活かしております。
⑥販売
当社は、大手仲介会社、信託銀行、金融機関、既存顧客からの仲介や紹介及び自社開催の不動産投資セミナーによるプル型の販売を行っております。
(3) プル型営業・新築一棟不動産投資セミナーの実施
前事業年度（自 2021年４月１日 至 2022年３月31日）
（a）不動産商品
（注）上記のほか２件の土地販売があり、不動産商品は合計11件となります。
（b）建築商品
（注）１.上記のほか14件の土地販売があり、建築商品は合計24件となります。
２.開発物件名は、不動産オーナーの要望で変更されている場合があり、今後も変更される可能性があります。
当事業年度（自 2022年４月１日 至 2023年３月31日）
（a）不動産商品
（注）上記のほか６件の土地販売があり、不動産商品は合計16件となります。
（b）建築商品
（注）１.上記のほか７件の土地販売があり、建築商品は合計21件となります。
２.開発物件名は、不動産オーナーの要望で変更されている場合があり、今後も変更される可能性があります。
当社の事業系統図は次のようになります。
（a）不動産商品
（注）設計及び施工は他社に外注する場合もあります。
（b）建築商品
（注）設計は他社に外注する場合もあります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におけるわが国経済は、ウィズコロナへの移行を背景に、景気に緩やかな持ち直しの動きが見られるものの、原材料やエネルギー価格の高騰、円安による物価の上昇や、世界的なインフレの継続、政策的な金利上昇などにより海外経済は減速傾向にあるなど、依然として不透明な状況で推移いたしました。
当社が属する不動産業界におきましては、2022年度の首都圏マンションの供給は前年に対し12.9％減の２万8,632戸となりました。販売平均価格は8.6％上昇し6,907万円、平米単価は9.0％上昇し103.9万円と、平均価格、平米単価のいずれも上昇、２期連続で過去最高値という状況になりました(「首都圏マンション市場動向2022年度」、㈱不動産経済研究所調べ)。
なお、依然として安定した収益が見込める東京の賃貸用不動産に対する投資需要は、堅調に推移しております。
このような状況の中、当社は城南３区を中心に開発を進める新築一棟マンションＧranＤuoシリーズの物件規模の大型化を進めるとともに、入居者視点を織り込んだ高付加価値物件の開発を推進いたしました。また、相続・資産承継対策に有効で、今後需要の拡大が見込まれる不動産小口化商品ＧrandＦundingの販売を積極的に展開するとともに、社内ＤＸの推進に注力いたしました。
この結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下の通りとなりました。
ａ．財政状態
当事業年度末の資産合計は、前事業年度末に比べ3,771,770千円増加し、20,598,033千円となりました。当事業年度末の負債合計は、前事業年度末に比べ2,393,228千円増加し、13,718,438千円となりました。当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末に比べ1,378,542千円増加し、6,879,594千円となりました。
ｂ．経営成績
当事業年度の経営成績は、売上高20,968,307千円（前期比23.2％増）、営業利益2,518,071千円（前期比43.1％増）、経常利益2,301,517千円（前期比52.2％増）、当期純利益1,593,140千円（前期比54.0％増）となりました。
なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
不動産投資支援事業につきましては、不動産商品16件、建築商品21件を販売いたしました。売上高は20,260,101千円（前期比23.6％増）、セグメント利益は2,417,465千円（前期比43.2％増）となりました。
不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、売上高は708,206千円（前期比11.8％増）、セグメント利益は100,606千円（前期比41.4％増）となりました。
当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前事業年度末に比べ1,155,225千円減少し、4,384,557千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果使用した資金は、1,464,008千円（前年同期は1,904,057千円の支出）となりました。これは主に、税引前当期純利益を2,280,136千円計上し、前受金が1,422,543千円増加した一方、棚卸資産が2,144,808千円増加、営業出資金が1,354,964千円増加、法人税等の支払を504,629千円行ったこと等によるものです。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果支出した資金は、143,446千円（前年同期は452,011千円の収入）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出が75,742千円、関係会社株式取得による支出が48,000千円あったこと等によるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果得られた資金は、452,229千円（前年同期は2,999,278千円の収入）となりました。これは主に長期借入金による収入が7,632,000千円あった一方、長期借入金の返済による支出が6,891,611千円あったこと等によるものです。
該当事項はありません。
当事業年度における受注実績は次のとおりであります。なお、不動産マネジメント事業については受注に相当する事項が無いため、受注実績に関する記載はしておりません。
当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．不動産商品は、主に竣工した新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを投資商品として提供した物件です。不動産商品は、物件の竣工・引渡しをもって収益を認識しております。
２．建築商品は、主に新築一棟マンション建築予定の土地を先行販売し、設計・請負工事契約を締結して建築・竣工した物件です。建築商品は、先行して販売する土地につきましては引渡しをもって収益を認識、請負工事契約につきましては、一定の期間にわたり履行義務が充足されると判断し、履行義務の充足に係る進捗度に基づき収益を認識しております。
３．主要な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。
前事業年度(自 2021年４月１日 至 2022年３月31日)
当事業年度(自 2022年４月１日 至 2023年３月31日)
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事業は、当事業年度末現在において判断したものであります。
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社の財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １財務諸表等 (１) 財務諸表 注記事項 重要な会計方針」に記載のとおりであります。この財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用とともに、資産及び負債または損益の状況に影響を与える見積りを用いており、請負工事にかかる収益認識、棚卸資産の評価など、これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なることがあります。
(a)資産の部
当事業年度末における総資産残高は20,598,033千円となり、前事業年度末に比べ3,771,770千円増加しました。これは主に、完成工事未収入金が1,331,121千円、営業出資金が1,354,964千円、仕掛販売用不動産が1,241,202千円、販売用不動産が903,605千円増加した一方、現金及び預金が1,115,225千円減少したこと等によるものです。
当事業年度末における負債残高は13,718,438千円となり、前事業年度末に比べ2,393,228千円増加しました。これは主に、長期借入金が1,207,803千円、前受金が1,422,543千円増加した一方、未成工事受入金が550,322千円、１年内返済予定の長期借入金が467,414千円減少したこと等によるものです。
当事業年度末における純資産残高は6,879,594千円となり、前事業年度末に比べ1,378,542千円増加しました。これは主に、当期純利益の獲得等により利益剰余金が1,409,866千円増加したこと等によるものです。
当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社は事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。
b. 経営成績の分析
当事業年度の売上高は、20,968,307千円（前期比23.2％増）となりました。
なお、セグメント別の売上高は、不動産投資支援事業につきましては、不動産商品16件、建築商品21件を販売いたしました。売上高は20,260,101千円（前期比23.6％増）となりました。不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、売上高は708,206千円（前期比11.8％増）となりました。
当事業年度の売上原価は、原価率は下降し、16,613,645千円（前期比20.9％増）となり、売上総利益は4,354,662千円（前期比32.6％増）となりました。
当事業年度の販売費及び一般管理費は、物件大型化に伴う仲介手数料の増加及び、積極的な人材採用により人件費が増加いたしました。
その結果、当事業年度の営業利益は2,518,071千円（前期比43.1％増）となりました。
なお、セグメント別の利益は、不動産投資支援事業につきましては、2,417,465千円（前期比43.2％増）となり、不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、100,606千円（前期比41.4％増）となりました。
当事業年度の経常利益は、受取利息などの営業外収益を3,695千円計上した一方、支払利息165,985千円を計上し、2,301,517千円（前期比52.2％増）となりました。
当事業年度の法人税等は、税引前当期純利益の増加に伴い、845,701千円（前期比89.0％増）となり、当期純利益は、1,593,140千円（前期比54.0％増）となりました。
なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
不動産投資支援事業につきましては、不動産商品16件、建築商品21件を販売いたしました。売上高は20,260,101千円（前期比23.6％増）、セグメント利益は2,417,465千円（前期比43.2％増）となりました。
デザイン性と居住性を両立させた開発物件が高評価を受け販売が堅調に推移し、原価低減の取り組み等による大幅な増益で、前事業年度に比べ売上、利益共に増加し、過去最高を更新するに至りました。
不動産マネジメント事業につきましては、売上高は708,206千円（前期比11.8％増）、セグメント利益は100,606千円（前期比41.4％増）となりました。
増益となった主な要因は、管理戸数が堅調に増加したのに対し、効率的な業務運用により原価及び販管費を抑制できたことによるものであります。
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２ 事業の状況」の「３．事業等のリスク」をご参照ください。
当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前事業年度末に比べ1,155,225千円減少し、4,384,557千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果使用した資金は、1,464,008千円（前年同期は1,904,057千円の支出）となりました。これは主に、税引前当期純利益を2,280,136千円計上し、前受金が1,422,543千円増加した一方、棚卸資産が2,144,808千円増加、営業出資金が1,354,964千円増加、法人税等の支払を504,629千円行ったこと等によるものです。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果支出した資金は、143,446千円（前年同期は452,011千円の収入）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出が75,742千円、関係会社株式取得による支出が48,000千円あったこと等によるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果得られた資金は、452,229千円（前年同期は2,999,278千円の収入）となりました。これは主に長期借入金による収入が7,632,000千円あった一方、長期借入金の返済による支出が6,891,611千円があったこと等によるものです。
資本の財源及び資金の流動性につきましては、当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社は事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。