E33819 Japan GAAP
前期
209.7億 円
前期比
106.3%
株価
1,943 (07/12)
発行済株式数
9,960,000
EPS(実績)
94.71 円
PER(実績)
20.52 倍
前期
673.3万 円
前期比
98.9%
平均年齢（勤続年数)
40.7歳（5.1年)
従業員数
181人（連結:234人)
当社グループは、当社、連結子会社１社(㈱岩本組)、及び非連結子会社３社で構成されており、「我々は一人一人の夢の実現をサポートするワンストップパートナーであり続けます」という経営理念のもと、主に不動産投資用の新築一棟ＲＣマンションを「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」（以下、城南３区といいます。）を中心とするエリアに開発し、顧客（以下、「不動産オーナー」といいます。）に販売する不動産投資支援事業と不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営（プロパティ・マネジメント）を行う不動産マネジメント事業を展開しております。
なお、当連結会計年度に新たに連結子会社となった㈱岩本組は、当社からの建築工事の請負等を行っております。以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。
（事業の内容）
(1) 不動産投資支援事業
不動産投資支援事業では、主に不動産投資用の新築一棟ＲＣマンションを主要なプロジェクトエリアである「城南３区」を中心にワンストップサービスで開発し、不動産オーナーに販売する事業です。
「ＧranＤuo」シリーズは、販売価格が平均約10億円と高額であり、投資対象として購入できる方が限られる商品であることから、投資単位を少額にし、不動産投資の裾野を広げることを目的に商品化したのが不動産特定共同事業法を活用した不動産小口化商品事業「Ｇrand Ｆunding（グランファンディング）」です。「Ｇrand Ｆunding」は、一棟マンションの基本的な投資単位を１口100万円に小口化して口数毎に販売（最低投資単位あり）することで、お客様の資産状況に合わせた投資が可能な商品です。また、任意組合型とすることで、相続対策にも有効な商品となっております。
当社が販売した物件の不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営（プロパティ・マネジメント）を行う事業です。不動産オーナーの所有不動産については管理運営者（プロパティ・マネージャー）として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図るため以下のサービスを提供しております。
管理運営（プロパティ・マネジメント）サービスとして①入居者募集、②入退去更新手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦メンテナンス、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等を行います。また、不動産オーナーの所有不動産については、借上げ（サブリース）形式にて管理運営を行う場合があります。
入居者募集業務は、賃貸仲介ブランド「３区miraie（ミライエ）」を窓口として、自社開発物件の募集を行っております。自社開発物件のみを専門に扱うことにより、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高める取り組みを行っております。
（事業の特徴）
主要なプロジェクトエリアである城南３区においてワンストップサービスで新築一棟ＲＣマンション「ＧranＤuo」シリーズの企画、開発を行い、ファンド等の機関投資家や金融機関・大手不動産仲介会社が抱える富裕層顧客に向けたプル型の販売体制を整えている点が当社の事業の特徴及び強みとなります。
一般的な不動産ビジネスは、業務ごとに企業単位の分業体制になっていることが多く、不動産会社が土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、ゼネコンが建物を施工し、不動産仲介会社が入居者を募集し、管理会社が物件管理を行います。この場合、各業者は自社の業務のみに注力するため、業者間の連携不足や、問題発生時の対応の責任の所在が不明確となる等の問題が起こりやすくなります。また各業者がそれぞれ利益を確保するため、総コストが高くなることもあります。
（注）各工程についての業者との関連性は事業系統図のとおりです。
当社グループでは、①土地仕入、②設計、③施工、④賃貸募集、⑤販売、⑥物件管理をすべて自社にて行うワンストップサービスを提供しております。このビジネスモデルは、開発物件の工程を全て自社で管理することで、中間コストの削減や開発期間の短縮を実現するとともに、各部門の連携による物件価値を最大化できる当社の強みとなっております。
①土地仕入
城南３区で250棟を超える物件開発実績を有することで、城南３区を中心に有力な土地情報が多く集まります。これらの土地情報の中から、不動産開発において長年の実績をもつ仕入部門が、安定利回りを確保できる土地を厳選して仕入れます。仕入の判断にはプロジェクト化の可能性の高い土地情報に対し設計部門が作成するボリュームプラン（仕入予定地の容積率や建ぺい率を勘案し、収益が最大化できる建物のプラン）を活用します。自社で設計部門を有することで、短期間でその土地の収益力を判断できるので、スピーディーな意思決定が可能となり、仕入物件の獲得力に繋がっております。
②設計
20代から40代の女性及びDINKSをメインターゲットとし、内外装のデザイン性と居住性を両立した物件の設計を行います。ワンストップサービスの強みを活かし、賃貸募集部門や物件管理部門から入居者や入居希望者の声を集め、設計に反映させることにより、入居者視点の暮らしやすい物件づくりを行います。なお、設計は他社に外注する場合もあります。
③施工
開発物件の施工管理を行います。自社内に施工体制を整備することで、建築単価の管理と工期の管理を行います。なお、施工は他社に外注する場合もあります。
④賃貸募集
賃貸仲介ブランド「３区miraie（ミライエ）」を窓口として、自社開発物件の入居者募集を行っております。自社開発物件を専門に扱う事で、入居希望者に城南３区や物件の魅力をより深くアピールすることができることから、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高めるような結果となっております。
⑤販売
大手不動産仲介会社、信託銀行、金融機関、既存顧客等からの仲介や紹介によるプル型の販売を行っております。
⑥物件管理
入退去更新手続き、賃貸借条件の交渉窓口、クレーム対応、入金管理、資産価値向上のための施策立案・実践、メンテナンス、不動産オーナー向け送金、不動産オーナー向けレポート作成等を行い、入居者の声を新たな自社企画開発物件に活かしております。
(3) プル型営業による顧客獲得
（a）主に竣工した新築一棟ＲＣマンションを投資商品として提供する「不動産商品」
（b）主に新築一棟ＲＣマンションの開発予定地を先行販売し、設計・請負工事契約を締結して設計・施工を行う「建築商品」
前事業年度（自 2022年４月１日 至 2023年３月31日）
（a）不動産商品
（注）上記のほか６件の土地販売があり、不動産商品は合計16件となります。
（b）建築商品
（注）１.上記のほか７件の土地販売があり、建築商品は合計21件となります。
２.開発物件名は、不動産オーナーの要望で変更されている場合があり、今後も変更される可能性があります。
当連結会計年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）
（a）不動産商品
（注）上記のほか２件の土地販売があり、不動産商品は合計15件となります。
（b）建築商品
（注）１.上記のほか４件の土地販売があり、建築商品は合計13件となります。
２.開発物件名は、不動産オーナーの要望で変更されている場合があり、今後も変更される可能性があります。
当社の事業系統図は次のようになります。
（a）不動産商品
（注）設計及び施工は他社に外注する場合もあります。
（b）建築商品
（注）設計は他社に外注する場合もあります。
当社グループは、当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、前連結会計年度との比較・分析の記載はしておりません。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、緩やかな回復基調で推移しているものの、物価上昇・原材料価格の高騰や海外景気の下振れによる国内景気の下押しリスク、中東地域を巡る情勢、金融資本市場の変動等の影響懸念など、先行きは依然として不透明な状況が続くことが見込まれます。
当社グループが属する不動産業界におきましては、2023年度の首都圏マンションの供給は前年度に対し6.4％減の２万6,798戸となりました。販売平均価格は9.5％上昇し7,566万円、平米単価は10.8％上昇し115.1万円と、平均価格は３期連続、平米単価は12期連続で上昇し、過去最高値を更新するという状況になりました(「首都圏マンション市場動向2023年度」、㈱不動産経済研究所調べ)。
新築分譲マンションの供給戸数が減少し価格が高騰する中、高い入居率により安定した収益が見込める東京の人気エリアにある居住用賃貸不動産への投資需要は引き続き旺盛であると捉えております。
このような状況の中、当社グループは城南３区を中心に、新築一棟マンション「ＧranＤuo」シリーズ及び高級レジデンス「THE GRANDUO」シリーズの企画開発を推進するとともに、子会社化した岩本組とのシナジー創出に向けた取り組みを進めるなど、事業基盤の強化に積極的に取り組みました。
この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下の通りとなりました。
ａ．財政状態
当連結会計年度末の資産合計は、26,609,442千円となりました。当連結会計年度末の負債合計は、19,177,740千円、純資産合計は、7,431,701千円となりました。
ｂ．経営成績
当連結会計年度の経営成績は、売上高22,284,509千円、営業利益2,090,463千円、経常利益1,784,645千円、親会社株主に帰属する当期純利益943,295千円となりました。
なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
不動産投資支援事業につきましては、不動産商品15件、建築商品13件等を販売いたしました。売上高は21,495,079千円、セグメント利益は1,967,831千円となりました。
不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、売上高は789,429千円、セグメント利益は122,631千円となりました。
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、5,300,581千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果使用した資金は、3,996,252千円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益を1,341,317千円計上し、営業出資金が1,060,614千円、完成工事未収入金が1,007,246千円減少した一方、棚卸資産が5,853,785千円増加、前受金が775,176千円減少、法人税等の支払を1,043,014千円行ったこと等によるものです。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果使用した資金は、633,425千円となりました。これは主に投資有価証券の取得による支出が501,000千円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出が121,180千円あったこと等によるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果得られた資金は、5,545,703千円となりました。これは主に長期借入金による収入が12,050,204千円あった一方、長期借入金の返済による支出が6,162,946千円あったこと等によるものです。
該当事項はありません。
当連結会計年度における受注実績は次のとおりであります。なお、不動産マネジメント事業については受注に相当する事項が無いため、受注実績に関する記載はしておりません。
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．不動産商品は、主に竣工した新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを投資商品として提供した物件です。不動産商品は、物件の竣工・引渡しをもって収益を認識しております。
２．建築商品は、主に新築一棟マンション建築予定の土地を先行販売し、設計・請負工事契約を締結して建築・竣工した物件です。建築商品は、先行して販売する土地につきましては引渡しをもって収益を認識、請負工事契約につきましては、一定の期間にわたり履行義務が充足されると判断し、履行義務の充足に係る進捗度に基づき収益を認識しております。また、顧客から建物の建築のみの注文を受け工事請負契約を締結する受注商品もあります。
３．主要な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。
当連結会計年度(自 2023年４月１日 至 2024年３月31日)
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (１) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。この連結財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用とともに、資産及び負債または損益の状況に影響を与える見積りを用いており、請負工事にかかる収益認識、棚卸資産の評価など、これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なることがあります。
(a)資産の部
当連結会計年度末における総資産残高は26,609,442千円となりました。主な内訳は、現金及び預金が5,300,581千円、仕掛販売用不動産が12,819,741千円、販売用不動産が2,863,116千円、完成工事未収入金が1,573,220千円であります。
当連結会計年度末における負債残高は19,177,740千円となりました。主な内訳は、長期借入金が11,099,855千円、１年内返済予定の長期借入金が4,016,308千円、工事未払金が1,379,188千円、前受金が648,243千円であります。
当連結会計年度末における純資産残高は7,431,701千円となりました。主な内訳は、資本金が681,120千円、資本剰余金が641,599千円、利益剰余金が6,169,492千円であります。
当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社グループは事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。
b. 経営成績の分析
当連結会計年度の売上高は、22,284,509千円となりました。
なお、セグメント別の売上高は、不動産投資支援事業につきましては、不動産商品15件、建築商品13件等を販売いたしました。売上高は21,495,079千円となりました。不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、売上高は789,429千円となりました。
当連結会計年度の売上原価は、17,945,659千円となり、売上総利益は4,338,849千円となりました。
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、積極的な人材採用による人件費の増加及びのれんの償却を計上したことにより増加いたしました。
その結果、当連結会計年度の営業利益は2,090,463千円となりました。
なお、セグメント別の利益は、不動産投資支援事業につきましては、1,967,831千円となり、不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、122,631千円となりました。
当連結会計年度の経常利益は、受取利息などの営業外収益を3,660千円計上した一方、支払利息244,969千円を計上し、1,784,645千円となりました。
当連結会計年度の法人税等は、税金等調整前当期純利益の増加に伴い、398,022千円となり、親会社株主に帰属する当期純利益は、943,295千円となりました。
なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
不動産投資支援事業につきましては、不動産商品15件、建築商品13件等を販売いたしました。売上高は21,495,079千円、セグメント利益は1,967,831千円となりました。
土地の仕入れ及び物件開発は概ね計画通り進捗しておりましたが、過去最大規模の大型物件の条件交渉に時間を要し、前事業年度に比べ売上、利益共に下回ることとなりました。
不動産マネジメント事業につきましては、売上高は789,429千円、セグメント利益は122,631千円となりました。
増益となった主な要因は、管理戸数が堅調に増加したのに対し、効率的な業務運用により原価及び販管費を抑制できたことによるものであります。
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２ 事業の状況」の「３．事業等のリスク」をご参照ください。
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、5,300,581千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果使用した資金は、3,996,252千円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益を1,341,317千円計上し、営業出資金が1,060,614千円、完成工事未収入金が1,007,246千円減少した一方、棚卸資産が5,853,785千円増加、前受金が775,176千円減少、法人税等の支払を1,043,014千円行ったこと等によるものです。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果使用した資金は、633,425千円となりました。これは主に投資有価証券の取得による支出が501,000千円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出が121,180千円あったこと等によるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果得られた資金は、5,545,703千円となりました。これは主に長期借入金による収入が12,050,204千円あった一方、長期借入金の返済による支出が6,162,946千円あったこと等によるものです。
資本の財源及び資金の流動性につきましては、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社グループは事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。