平和不動産株式会社()

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（１）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」といいます。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境が改善するもとで、各種政策の効果もあり、緩やかな景気の回復が継続する一方、物価上昇の継続や通商政策など米国の政策動向、金融資本市場の変動等の影響等を注意する必要がある状況です。

　不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、職場環境の改善等による需要の回復が進んだことから、東京都心部において空室率の低下が継続し、また平均賃料も上昇しました。不動産投資市場については、日銀のマイナス金利解除及び利上げ後も引き続き、国内不動産への旺盛な投資意欲が継続し、安定的に推移しました。

　こうした環境のもと、当社グループの連結業績につきましては、売上高は420億75百万円（前期比23億57百万円、5.3％減）、営業利益は131億96百万円（同１億74百万円、1.3％増）、経常利益は116億51百万円（同１億88百万円、1.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は95億65百万円（同11億15百万円、13.2％増）となりました。

　各セグメントの業績は、次のとおりであります。

（単位：百万円）

　前連結会計年度及び当連結会計年度における主要な顧客ごとの売上高及び売上高に対する当該割合は、次のとおりであります。

　（注）当該割合が100分の10未満の金額及び割合については、記載を省略しております。

　 (1)ビルディング事業

　ビルディング事業のうち、賃貸収益は、前期に開業したメルキュール東京日比谷（東京都千代田区）、前期取得

した物件の賃貸収益貢献、空室の埋め戻し及び増額改定に伴う賃貸収益の増加等により、275億17百万円（前期比

11億35百万円、4.3％増）となりました。また、物件売却収入は、販売用不動産売却の減少により、89億65百万円

（同38億15百万円、29.9％減）となりました。これにその他を含めた本事業の売上高は、379億97百万円（同25億

47百万円、6.3％減）、営業利益は、130億10百万円（同３億71百万円、2.9％増）となりました。

　なお、当連結会計年度末における当社グループのビルの空室率は3.25％（再開発関連の貸し止め等を除く）となります。

＜売上高の内訳＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）

　 (2)アセットマネジメント事業

　アセットマネジメント事業のうち、アセットマネジメント収益は27億81百万円（前期比２億15百万円、8.4％

増）、仲介手数料は12億96百万円（同25百万円、1.9％減）となり、本事業の売上高は40億78百万円（同１億89百

万円、4.9％増）、営業利益は23億55百万円（同１億57百万円、7.2％増）となりました。

＜売上高の内訳＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）

②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ10億74百万円減少し、252億41百万円となりました。
　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益124億34百万円及び棚卸資産の減少35億84百万円等により、160億48百万円の資金の増加となりました。（前期は195億84百万円の増加）

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出237億17百万円及び投資有価証券の取得による支出19億８百万円等により、248億39百万円の資金の減少となりました。（前期は193億56百万円の減少）

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済による支出170億８百万円、自己株式の取得による支出90億58百万円、配当金の支払額59億74百万円及び社債の償還による支出36億24百万円等があった一方、長期借入れによる収入436億39百万円等により、77億16百万円の資金の増加となりました。（前期は２億80百万円の増加）

（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移

　（注）１．各指標はいずれも連結ベースの財務数値を用いて、以下の計算式により算出しております。

           自己資本比率：自己資本／総資産
           時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
           債務償還年数：有利子負債／営業キャッシュ・フロー
           インタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い
           ネットD/Eレシオ：（有利子負債－現金及び預金・有価証券）／純資産

２．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている短期借入金、１年内償還予定の社債、１年内返済予定の長期借入金、流動負債　その他（一部）、社債、長期借入金、長期未払金であります。また、利払いは、連結損益計算書に計上されている支払利息を使用しております。

３．営業キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。

③生産、受注及び販売の実績

　生産、受注及び販売の状況については、「①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

　当社グループでは2024年３月29日に平和不動産グループパーパス「人々を惹きつける場づくりで、未来に豊かさをもたらす」を制定するとともに、平和不動産グループ長期ビジョン「WAY 2040」を策定し、2024年４月30日には中期経営計画「WAY 2040 Stage 1」を策定いたしました。これらの計画に沿い、再開発事業の拡大、利益成長と資本効率向上の両立、社会価値の向上、経営基盤の強化等に取り組むことにより、企業価値の向上に努めてまいりました。当連結会計年度においては、「北４西３地区第一種市街地再開発事業」（北海道札幌市）、「大通西４南地区第一種市街地再開発事業」（北海道札幌市）及び「キャプション by Hyatt 兜町 東京」（東京都中央区）の推進、「ORSUS清澄白河リバーフロント」及び「ORSUS志村坂上」の取得等による外部成長に取り組みつつ、前期に開業した「メルキュール東京日比谷」（東京都千代田区）のホテル事業収益の獲得、賃料増額改定による内部成長等に取り組みました。当社グループの当連結会計年度の業績につきましては、営業利益は131億96百万円（前期比１億74百万円増）、政策保有株式の縮減に伴う投資有価証券売却益の計上及び繰延税金資産の計上に伴う法人税等調整額の減少等により親会社株主に帰属する当期純利益は95億65百万円（前期比11億15百万円増）となりました。

　当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因は、「３　事業等のリスク」に記載のとおりですが、特に主たる要因としては、国内経済の動向や賃貸オフィス市況及び不動産投資市場等の不動産市況の動向等が挙げられます。

　また、当連結会計年度末の資産、負債、純資産の状況は次のとおりであります。

（注）有利子負債は、短期借入金、１年内償還予定の社債、１年内返済予定の長期借入金、流動負債　その他（一部）、

社債、長期借入金、長期未払金であります。

（資産）
　当連結会計年度末における資産合計は4,195億41百万円となり、前連結会計年度末比135億61百万円の増加となりました。これは固定資産から販売用不動産への振り替え、札幌再開発プロジェクトの権利変換認可に伴う勘定科目の振り替え及び参加組合員負担金の支払い、キャプション by Hyatt 兜町 東京（東京都中央区）の建築費の支払い、減価償却費の計上等に伴い、土地140億72百万円及び建物及び構築物52億38百万円の減少、建設仮勘定262億17百万円及び販売用不動産91億75百万円の増加等があったことによるものです。

　なお、当連結会計年度末における賃貸等不動産及び賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する連結貸借対照表計上額は3,113億16百万円（期中増加68億28百万円）、時価は4,398億１百万円（期中増加185億54百万円）となっております。

（負債）
　当連結会計年度末における負債合計は3,015億41百万円となり、前連結会計年度末比212億７百万円の増加となりました。これは有利子負債227億49百万円の増加等によるものです。

　なお、当連結会計年度末における有利子負債残高は2,540億72百万円、ネットD/Eレシオ1.9倍となりました。中期経営計画「WAY 2040 Stage 1」の財務健全性の参考指標としてネットD/Eレシオ2.0倍程度を目安としていますが、当該水準の範囲内となっております。

（純資産）
　当連結会計年度末における純資産合計は1,179億99百万円となり、前連結会計年度末比76億46百万円の減少となりました。これは利益剰余金35億68百万円の増加等があった一方、自己株式の取得等90億54百万円等によるものです。

　なお、当連結会計年度において、自己株式240万株の取得を機動的に実施するとともに、資本コストや株価を意識した経営の更なる推進に向けた取り組みとして、政策保有株式縮減を加速させたことに伴い、連結配当性向を50％とする株主還元方針に沿った普通配当に加え、特別配当を実施いたしました。

　また、セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

（財政状態の分析）

　当連結会計年度末におけるセグメントごとの資産の状況は、ビルディング事業の資産は、固定資産から販売用不動産への振り替え、札幌再開発プロジェクトの権利変換認可に伴う勘定科目の振り替え及び参加組合員負担金の支払い、キャプション by Hyatt 兜町 東京（東京都中央区）の建築費の支払い、減価償却費の計上等により、前連結会計年度末比で166億４百万円増加し、3,580億49百万円となりました。また、アセットマネジメント事業においては保有する平和不動産リート投資法人投資口の時価評価額の減少等により、前連結会計年度末比で14億72百万円減少し、231億81百万円となりました。

＜セグメントごとの資産の状況＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）

（経営成績の分析）

　セグメントごとの経営成績の状況については、「（１）経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。

②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析については、「（１）経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　当社グループの資本の財源については、主に事業活動から生じるキャッシュイン、金融機関からの借入及び社債発行等による資金調達となっており、これら調達した資金を運転資金、再開発事業やビルディング事業等の成長投資、株主還元及び安定的な経営のための内部留保にバランス良く配分いたします。なお、当社グループの運転資金需要のうち主なものは、事業資産の運営費用のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用及び支払利息等の営業外費用であります。

　また、ネットD/Eレシオを財務規律の指標と位置付け、資本政策、財務規律の適切な水準を維持することを基本方針としており、当連結会計年度末における借入金及び社債等の有利子負債残高は2,540億72百万円、有利子負債から現金及び預金・有価証券を減じたネット有利子負債残高は2,287億31百万円、ネットD/Eレシオは1.9倍となっております。

　なお、当社は、再開発事業やビルディング事業をはじめとする長期的な事業を安定的に展開し、株主価値を向上させるために必要な内部留保の確保を前提とした上で、株主還元を実施しております。資本コスト及び資本効率を意識しつつ、事業投資リターン水準を踏まえ、2024年度から2026年度の株主還元においては、株主資本コスト及び資本効率等を意識し、連結配当性向50％とし、自己株式取得については株価水準、投資計画及び財務状況等を総合的に勘案した上で機動的に実施することを基本方針としております。また、資本コストや株価を意識した経営の更なる推進に向けた取り組みとして、政策保有株式縮減を加速させたことに伴い、連結配当性向を50％とする株主還元方針に沿った普通配当に加え、特別配当を実施いたしました。これにより、当連結会計年度の配当金の総額は57億71百万円（特別配当額10億６百万円を含む）となりました。その結果、当連結会計年度の連結配当性向は60.8％となっております。

③重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。なお、連結財務諸表の作成にあたり、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき、会計上の見積りを行っております。

　詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。

　また、特に、固定資産の減損及び販売用不動産の評価については重要な会計上の見積りが必要となります。当該見積り及び仮定の不確実性の内容やその変動により経営成績等に生じる影響などは、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。