E03861 Japan GAAP
前期
443.4億 円
前期比
106.0%
前期
1,015.7万 円
前期比
96.5%
平均年齢（勤続年数)
38.3歳（9.2年)
従業員数
120人（連結:2,206人)
当社グループ（当社及び関係会社）が営んでいる主な事業内容と、各関係会社等の当該事業に係る位置付けは、次のとおりであります。なお、セグメントと同一の区分であります。（2025年３月31日現在）
以上に述べた事項を事業系統図に示すと次のとおりであります。
(1) 経営成績等の状況の概要
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度の経営成績につきましては、営業収益は46,988百万円と前連結会計年度に比べ2,647百万円（6.0％）の増収、営業利益は10,249百万円と前連結会計年度に比べ250百万円（2.4％）の減益となりました。
営業外損益では支払利息は増加いたしましたが、持分法による投資利益の計上や受取配当金の増加等を受け、経常利益は13,234百万円と前連結会計年度に比べ2,476百万円（23.0％）の増益となりました。
特別損益につきましては、当連結会計年度は特別利益として投資有価証券売却益1,440百万円、特別損失として建替関連損失及び投資有価証券評価損等を2,541百万円計上いたしました。一方、前連結会計年度は特別利益として投資有価証券売却益494百万円、特別損失として固定資産交換差損及び建替関連損失等を863百万円計上いたしました。
この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は9,167百万円と前連結会計年度に比べ1,589百万円（21.0％）の増益となりました。
セグメントごとの業績は次のとおりであります。
連結営業収益の80.2％を占める当セグメントでは、「虎ノ門ダイビルイースト」、「御堂筋ダイビル」及び「大手町ファーストスクエア」等の収益寄与等により、営業収益は37,661百万円と前連結会計年度に比べ2,575百万円（7.3％）の増収となりました。また、減価償却費及び固定資産税の増加等により営業費用は増加し、営業利益は12,212百万円と前連結会計年度に比べ332百万円（2.6％）の減益となりました。
連結営業収益の18.1％を占める当セグメントでは、受託契約の新規獲得等の影響により、営業収益は8,524百万円と前連結会計年度に比べ295百万円（3.6％）の増収となりました。また、営業利益は387百万円と前連結会計年度に比べ204百万円（112.0％）の増益となりました。
連結営業収益の1.7％を占める当セグメントでは、工事請負高の減少等により、営業収益は802百万円と前連結会計年度に比べ223百万円（21.8％）の減収となりました。また、営業利益は227百万円と前連結会計年度に比べ44百万円（16.3％）の減益となりました。
(注)１ セグメントごとの業績の営業収益については、セグメント間の内部取引を含んでおりません。
２ 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。
当連結会計年度末の財政状態につきましては、資産合計は前連結会計年度末に比べ48,812百万円増加し、594,604百万円となりました。負債合計は前連結会計年度末に比べ41,579百万円増加し、390,300百万円となりました。純資産合計は前連結会計年度末に比べ7,233百万円増加し、204,304百万円となりました。
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は14,121百万円となり、前連結会計年度末に比べ639百万円増加いたしました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において営業活動により得られた資金は20,503百万円となりました。減価償却費の増加及び税金等調整前当期純利益の増加等により、得られた資金は前連結会計年度に比べ2,082百万円増加いたしました。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において投資活動により使用した資金は58,051百万円となりました。これは主に、「Atrium Placeプロジェクト」への参画に伴う関係会社株式の取得による支出等であり、使用した資金は前連結会計年度に比べ32,641百万円減少いたしました。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において財務活動により得られた資金は38,180百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入等であり、得られた資金は前連結会計年度に比べ39,357百万円減少いたしました。
ａ セグメントごとの営業収益
当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと次のとおりであります。
ｂ 土地建物賃貸事業による営業収益
営業用の建物及び土地の利用状況は、次のとおりであります。
(注) 貸室収益(総額)は、当連結会計年度中に発生した室料のほか、貸室附帯収益として借室者の負担に属する電気料、冷暖房料、清掃料等を含んでおります。
ｃ ビル管理事業による営業収益
ｄ その他による営業収益
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
ａ 経営成績等
当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ48,812百万円増加し、594,604百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ10,229百万円増加し、27,797百万円になりました。固定資産は、前連結会計年度末に比べ38,582百万円増加し、566,806百万円になりました。これは主に、「Atrium Placeプロジェクト」への参画に伴う投資有価証券の増加等によるものであります。
当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ41,579百万円増加し、390,300百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ4,599百万円減少し、25,903百万円になりました。固定負債は、前連結会計年度末に比べて46,178百万円増加し、364,396百万円になりました。これは主として、長期借入金及び関係会社長期借入金の増加等によるものであります。なお、有利子負債の合計額は、前連結会計年度末に比べ37,350百万円増加し314,062百万円となりました。
当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ7,233百万円増加し204,304百万円となりました。これは主として、利益剰余金が増加したこと等によるものであります。
当連結会計年度の営業収益は46,988百万円と前連結会計年度に比べ2,647百万円（6.0％）の増収となりました。
営業収益の80.2％を占める土地建物賃貸事業セグメントは、37,661百万円と2,575百万円（7.3％）の増収となりました。2025年３月末の当社東阪平均空室率は、大阪1.3％、東京0.7％、大阪・東京合計1.0％であります。営業収益の18.1％を占めるビル管理事業セグメントは、受託契約の新規獲得等の影響により、8,524百万円と前連結会計年度に比べ295百万円（3.6％）の増収となりました。営業収益の1.7％を占めるその他セグメントは、工事請負高の減少等により、802百万円と前連結会計年度に比べ223百万円（21.8％）の減収となりました。
当連結会計年度の営業原価は、土地建物賃貸事業セグメントにおいて減価償却費及び固定資産税が増加したこと等により30,803百万円と前連結会計年度に比べ2,394百万円（8.4％）増加しました。また、営業収益に対する営業原価の比率は65.6％と前連結会計年度に比べ1.5％増加しました。
当社グループの販売費及び一般管理費は、大部分が一般管理費に属する費用でありますが、当連結会計年度は5,934百万円と前連結会計年度に比べ502百万円（9.3％）増加しました。また、営業収益に対する販売費及び一般管理費の比率は12.6％と前連結会計年度に比べ0.4％増加しました。
当連結会計年度の営業利益は10,249百万円と前連結会計年度に比べ250百万円（2.4％）の減益となりました。また、営業収益に対する営業利益の比率は21.8％と前連結会計年度に比べ1.9％減少しました。
なお、土地建物賃貸事業セグメントの営業利益は、12,212百万円と332百万円（2.6％）の減益となりました。ビル管理事業セグメントの営業利益は387百万円と前連結会計年度に比べ204百万円（112.0％）の増益、その他セグメントの営業利益は227百万円と前連結会計年度に比べ44百万円（16.3％）の減益となりました。
営業外損益は、前連結会計年度の257百万円の収入（純額）から、当連結会計年度は2,984百万円の収入（純額）となり、2,727百万円増加しました。このうち、金融収支は、前連結会計年度の204百万円の費用（純額）に対し、800百万円の費用（純額）と596百万円費用が増加しました。また、金融収支以外の営業外損益は、前連結会計年度の462百万円の収入（純額）に対し、3,785百万円の収入（純額）と3,323百万円増加しました。増加の主な要因は、当連結会計年度において持分法による投資損益3,275百万円が計上されたことであります。
当連結会計年度の経常利益は13,234百万円と前連結会計年度に比べ2,476百万円（23.0％）の増益となりました。また、営業収益に対する経常利益の比率は28.2％と前連結会計年度に比べ3.9％増加しました。
前連結会計年度は、特別利益として投資有価証券売却益494百万円、特別損失として固定資産交換差損490百万円、建替関連損失326百万円及び固定資産除却損46百万円を計上しましたが、当連結会計年度においては、特別利益として投資有価証券売却益1,440百万円、特別損失として建替関連損失1,532百万円、投資有価証券評価損977百万円及び固定資産除却損31百万円を計上いたしました。この結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は、12,133百万円と1,744百万円（16.8％）の増益となりました。
当連結会計年度の法人税等調整額を含めた税効果計算後の法人税等合計は、2,794百万円と前連結会計年度に比べ10百万円（0.4％）減少しました。
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は9,167百万円と前連結会計年度に比べ1,589百万円（21.0％）の増益となりました。
当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
ｂ 経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度のわが国経済は、賃金上昇を背景とした個人消費の復調や好調なインバウンド需要などにより、景気は緩やかな回復基調を見せました。一方で、ロシアによるウクライナ侵攻の長期化や中東情勢の窮迫化に加え、2025年1月の米国トランプ大統領就任以降の大幅な関税引上げを契機とする自由貿易体制の崩壊と保護主義拡大に対する危惧から、世界景気の先行きは混迷を深める状況となっています。国内では衆院選での連立与党の過半数割れにより、一連の経済政策の遂行が危ぶまれ、回復基調を辿ってきた景気も腰折れ懸念が出てきています。
オフィスビル業界におきましては、持続する好調な雇用状況を受け採用強化や職場環境改善など、人財確保を目途とした拡張ニーズが広がり、大都市圏においては、昨年度末に比べ空室率が改善、平均賃料も上昇するなど、コロナ禍からの回復傾向が鮮明になりました。不動産売買マーケットにおきましては、政策金利の引き上げにもかかわらず諸外国に比較し依然低金利下にあるわが国不動産に対し、海外投資家などによる物件取得ニーズは依然旺盛で、複数の超高額案件の売買事例も見られるなど、取得競争に引き続き衰えは見られません。
こうした状況の下、当社グループは、お客様の安心・安全を第一に、ビル管理品質向上活動を継続しながら、環境問題にも積極的に取組み、競合ビルとの差別化を図ってまいりました。顧客目線に立ったテナントサービスを提供し続けることで、高水準の稼働率を保ちつつ、賃料水準の適正化を図り、営業収益の維持拡大に努めております。
当社グループでは、一昨年に2023年から2035年度までを対象期間とする新中長期経営計画「ダイビルグループ中長期経営計画2035 BUILD NEXT.」を策定いたしました。①事業戦略として、「国内事業戦略」、「海外事業戦略」、「新規事業戦略」の3つを掲げ、②これら戦略を促進するための触媒として、「商船三井グループとのシナジー」、「環境・サステナビリティ」、「DX」の３つを、③また事業基盤となる「テナントリレーション」、「安心・安全の追求」、「財務戦略」、「組織・制度・ガバナンス」、「人材開発・育成」の５つの充実を、それぞれ計画の中心に据え、諸施策を鋭意推進しております。
本計画の下、２年目にあたる本年度においては、以下の進捗がありました。
「国内事業戦略」における「再開発・街創り」については、札幌市で開発を進めている「札幌ダイビル再開発プロジェクト」（2027年4月末竣工予定、地上19階、地下２階、延床面積約42,000㎡）の新築工事に着手し、参加組合員として参画中の札幌駅南口「北４西３地区第一種市街地再開発事業」（地上33階、地下７階、延床面積約203,750㎡）におきましても新築工事を開始いたしました。また、事業協力者として参画中の「新橋駅東口地区再開発事業」推進のため、区域内に位置する「新橋東口ビル」を取得しました。
「国内事業戦略」における「建替」については、2025年6月竣工予定の「八重洲ダイビル」（地上11階、地下3階、延床面積22,655㎡）におきまして、新規誘致におおよその目途が立ってまいりました。「国内事業戦略」における「アセットタイプ拡充」として、安定収益が期待でき、一定のインフレ耐性も有する住居系(18物件)に関わる信託受益権の取得を目的とした特別目的会社への出資を行いました。名古屋市での物流不動産（冷凍自動倉庫）の開発事業や、千葉県柏市での物流不動産（冷凍冷蔵倉庫）の開発事業への参画、大阪府堺市に所在する物流施設のブリッジ保有を目的とした特別目的会社への出資など、投資対象の多様化に努めてまいりました。
「海外事業戦略」では、戦略投資国であるインドにおいて首都ニューデリー近郊の新都心グルグラム市中心地区におけるオフィスビル開発プロジェクト「Atrium Placeプロジェクト」に続き、南部の主要都市チェンナイ市におけるビジネスパーク「International Tech Park Chennai, Radial Road」 へ参画し、経済・人口の成長が見込めるインドマーケットへ進出を果たしました。また、豪州においては、第3号案件となるシドニー中心地区に位置するAグレードビル「135 King Street」の取得契約を締結いたしました。
「新規事業戦略」における「ビジネスモデルの多角化」では、ROA向上を図りつつ、一定の投資リターンの確保を目指すことを目的に、東京都心部の大型オフィス物件を対象として、当社初の取組となるメザニン投資を実行、また、建築コストが高騰する中で、当社築古オフィスビルの有効活用を図るための施策の一つとして「オフィスバリューアップ」についてのノウハウ獲得を目的としたバリューアッドファンドへの出資契約を締結しました。さらに、「新規事業領域」への投資として、商船三井のコーポレートベンチャーキャピタルであるMOL PLUSと協業したMetaPropへの出資や、「空飛ぶクルマ」のバーティカルプラットフォームを開発するAirXへの出資など、新機軸への挑戦を続けました。
その他、経営計画において掲げた戦略促進の触媒のひとつ「環境・サステナビリティ」については、廃棄物排出量の抑制・リサイクル推進の一環として、商船三井ビル内の社員食堂「ライン虎ノ門」において、余剰食材の食品リサイクル施策を導入いたしました。「淀屋橋ダイビル」のリニューアル工事により「建築物省エネルギー性能表示制度(BELS)」★5を達成するとともに、「ZEB Oriented」の認証を取得しております。
以上の取組により、営業収益約469億円、営業利益約102億円、税金等調整前当期純利益約121億円、親会社株主に帰属する当期純利益約91億円、総資産営業利益率は1.8％、自己資本利益率は4.6％、D/Eレシオは1.6倍となりました。
今後のわが国経済は、世界貿易戦争の激化による企業業績悪化を背景とした設備投資の減退、消費マインドの低下、世界各地での紛争ぼっ発懸念に加え、わが国の政局不安の継続など、多くの不確定要素があり、先行きの見通しの立たない状況が継続するものと予想しております。
オフィスビル業界においては、執務環境改善を目指し、より高度化するテナント企業からのオフィスニーズに対する柔軟な対応や他社との差別化が課題となっております。
当社グループといたしましては、上記状況下、ビジネスの根幹である長期保有を前提としたインカムゲインを目的とする投資を継続しつつ、急激な環境変化に即応できるよう、比較的短期間のうちに利益を確保するキャピタルゲインを目的とした投資をより積極化してまいります。
海外事業においては、安定収益基盤の強化に向け、豪州に続き英国においてもコアアセットの取得を目指すとともに、経済成長・人口増加が著しいインドをはじめとした成長地域への投資を通じリスクとリターンのバランスの取れたポートフォリオを実現してまいります。現在建設中の豪州・メルボルン中心地区におけるオフィス開発プロジェクト「7 Spencer Street（仮称）」（2026年2月竣工予定）および先に述べたインド地区「Atrium Placeプロジェクト」（Tower1〜3（25年6月竣工予定）、Tower4（26年4月竣工予定））について、竣工に向け、引き続き準備を進めてまいります。また、既存ビルの建替・再開発については、「八重洲ダイビル」の新築工事推進とテナント・リーシング遂行に加え、「札幌ダイビル再開発プロジェクト」においても、竣工に向け計画を推進してまいります。
a キャッシュ・フロー関連指標の推移
(注) 自己資本比率：自己資本／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い
（補足）
１ 各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
２ キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。
３ 有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。
当社グループの資金需要の主なものは、新規ビルの取得、開発費及び既存ビルの改修工事代等の設備資金であります。これらの資金は、自己資金、借入金及び社債により調達することとしております。このうち、借入による資金については、2025年３月31日現在長期の借入金等（1年以内返済含む）の残高は314,062百万円で、金融機関からの借入金112,462百万円、関係会社からの借入金139,600百万円及び社債62,000百万円で構成されており、この大半は固定金利であります。また、当社の事業は資金回収に長期間を要するため、返済・償還期限を比較的長めに設定しております。
上記以外の運転資金は、コマーシャル・ペーパー、金融機関からの短期借入金及び商船三井グループのキャッシュマネジメントシステムで調達しておりますが、コマーシャル・ペーパーについては、35,000百万円の発行枠を設定し、その範囲内で運用しております。
当社グループは、健全な財政状態を維持しながらキャッシュ・フローの拡大を目指すため、有利子負債営業キャッシュ・フロー倍率及びデット・エクイティ・レシオの中長期的見通しを重視して資金調達を考えております。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。