株式会社コスモスイニシア（）

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（１）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりです。

なお、経営環境につきましては、「第２　事業の状況　１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　（３）経営環境」をご参照ください。

①財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度の日本経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が沈静化し社会経済活動の正常化が進む中で、雇用・所得環境の改善などから、景気は緩やかな回復傾向が継続いたしました。一方で、国際的な政治情勢の不安定化や資源・エネルギー価格の高騰や物価の上昇、世界的な金融引き締め等、依然として先行き不透明な状況が継続いたしました。

2023年度の不動産業界は、首都圏・近畿圏の新築マンション市場におきまして、供給戸数は減少した一方で、平均価格・平米単価はともに上昇する等、住宅購入に対する需要は堅調に推移しました。首都圏の中古マンション市場についても、成約件数・成約価格ともに上昇しました。不動産投資市場については、国内において緩和的な金融環境の維持を背景に、引き続き積極的な投資姿勢が継続しました。観光市場については、円安も追い風となりインバウンド需要の回復・拡大が進みました。

このような事業環境におきまして、当社は、2022～2026年度を対象期間とする「中期経営計画2026」の重点テーマである「事業・財務基盤の強化」「新たな事業創造」「ESG経営の実践」を通して、企業価値の更なる向上に取り組んでまいりました。

この結果、当連結会計年度の経営成績等は以下のとおりであります。

財政状態

当連結会計年度末の総資産は1,733億33百万円となり、前連結会計年度末比159億48百万円増加いたしました。

当連結会計年度末の負債合計は1,277億30百万円となり、前連結会計年度末比118億58百万円増加いたしました。

当連結会計年度末の純資産は456億２百万円となり、前連結会計年度末比40億90百万円増加いたしました。

経営成績

当連結会計年度の経営成績は、前連結会計年度と比較して、ソリューション事業及び工事事業において減収減益、レジデンシャル事業において増収減益となった一方で、宿泊事業においてインバウンド需要の増加に伴い事業環境が改善したこと等から増収増益となりました。その結果、売上高1,245億88百万円（前連結会計年度比1.0％増）、営業利益74億22百万円（同50.7％増）、経常利益66億81百万円（同49.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益42億78百万円（同21.4％増）を計上いたしました。

報告セグメントの業績は以下のとおりであります。

なお、各セグメントの売上高はセグメント間の内部売上高又は振替高を含んでおり、セグメント損益は営業損益ベースの数値であります。

a.レジデンシャル事業

レジデンシャル事業におきましては、前期に豪州での分譲住宅の引渡があった一方で、新築マンション及びリノベーションマンションの引渡戸数が増加したことから増収となりましたが、利益面においては、販売が長期化する一部完成在庫に対する棚卸資産評価損を計上したこと等により減益となったことから、売上高434億89百万円（前連結会計年度比5.9％増）、セグメント利益６億17百万円（同64.9％減）を計上いたしました。

＜レジデンシャル事業の業績＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）

※新築マンション・一戸建販売には、新築タウンハウス及び宅地分譲を含んでおります。

※リノベーションマンション販売には、物件保有期間中の賃貸収入を含んでおります。

※その他（不動産仲介・海外事業等）には、豪州での分譲住宅開発事業を含んでおります。

＜契約の状況＞

＜引渡数・売上高・売上総利益率＞

※新築マンションには、新築タウンハウスを含んでおります。

※共同事業物件における戸数については、事業比率に基づき計算しております。

※売上総利益率の算出に際し、棚卸資産評価損は含めておりません。

＜完成在庫＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2024年３月31日現在）

b.ソリューション事業

ソリューション事業におきましては、収益不動産等販売において減収となったこと及び売上総利益率が低下したこと等により、売上高489億54百万円（前連結会計年度比12.6％減）、セグメント利益25億96百万円（同51.8％減）を計上いたしました。

＜ソリューション事業の業績＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）

※収益不動産等販売には、共同出資型不動産、賃料収入及び土地売却等を含んでおります。

＜引渡数・売上高・売上総利益率＞

※共同事業物件における棟数については、事業比率に基づき計算しております。

※売上総利益率の算出に際し、棚卸資産評価損は含めておりません。

c.宿泊事業

宿泊事業におきましては、インバウンド需要の増加に伴い事業環境が改善したことから、ホテル施設運営において平均客室単価・稼働率が改善したこと及びホテル施設販売において高収益施設の引渡があったこと等により、売上高223億67百万円（前連結会計年度比93.9％増）、セグメント利益62億66百万円（前連結会計年度はセグメント損失９億９百万円）を計上いたしました。

＜宿泊事業の業績＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）

d.工事事業

工事事業におきましては、前期に大型案件があったことの反動等により、売上高100億31百万円（前連結会計年度比34.6％減）、セグメント利益２億49百万円（同64.1％減）を計上いたしました。

＜工事事業の業績＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は343億81百万円となりました。［前連結会計年度末は335億40百万円］

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

主に税金等調整前当期純利益を66億73百万円計上した一方で、棚卸資産が78億91百万円増加したこと及び未収入金が53億67百万円増加したことから、93億14百万円の資金の減少となりました。[前連結会計年度は27億48百万円の減少]

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

主に貸付けによる支出が６億80百万円あったこと及び投資有価証券の取得による支出が２億13百万円あったことから、９億56百万円の資金の減少となりました。[前連結会計年度は６億34百万円の減少]

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

主に長期借入金の返済による支出が224億23百万円あった一方で、長期借入れによる収入が388億72百万円あったことから、110億33百万円の資金の増加となりました。[前連結会計年度は38億85百万円の増加]

（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移

（注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

２．普通株式時価総額は、期末株価終値及び自己株式を除く期末発行済株式数より計算しております。

３．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。

４．キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。

５．利払いは、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。

※2022年３月期、2023年３月期及び2024年３月期の債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、営業活動によるキャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。なお、当社グループにおける不動産販売事業の特性として、営業活動によるキャッシュ・フローが毎期大きく変動する可能性があります。

③生産、受注及び販売の実績

生産、受注及び販売の実績については、「①財政状態及び経営成績の状況」における報告セグメントの業績に関連付けて記載しております。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する記載は、当連結会計年度末時点において判断したものであります。

①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。

a.財政状態の分析

（資産）

当連結会計年度末の資産合計は1,733億33百万円となり、前連結会計年度末比159億48百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。

当連結会計年度末の流動資産は1,619億99百万円となり、同157億45百万円増加いたしました。

これは、仕掛販売用不動産が同112億24百万円増加したことによるものです。

また、当連結会計年度末の固定資産は113億33百万円となり、同２億２百万円増加いたしました。

これは、繰延税金資産を同５億円取り崩した一方で、長期貸付金が同６億86百万円増加したことによるものです。

（負債）

当連結会計年度末の負債合計は1,277億30百万円となり、前連結会計年度末比118億58百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。

当連結会計年度末の流動負債は741億８百万円となり、同67億96百万円増加いたしました。

これは、支払手形及び買掛金が同45億１百万円減少した一方で、１年内返済予定の長期借入金が同141億84百万円増加したことによるものです。

また、当連結会計年度末の固定負債は536億21百万円となり、同50億61百万円増加いたしました。

これは、長期借入金が同26億64百万円増加したことや、不動産特定共同事業出資受入金が同24億円増加したことによるものです。

（純資産）

当連結会計年度末の純資産合計は456億２百万円となり、前連結会計年度末比40億90百万円増加いたしました。

これは主に、前連結会計年度及び当連結会計年度に係る配当金を支払った一方で、親会社株主に帰属する当期純利益42億78百万円を計上したことによるものです。

また、当連結会計年度末の自己資本比率は、25.75％となりました。

b.経営成績の分析

（売上高）

当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度比12億14百万円増収の1,245億88百万円となりました。

主な要因は、収益不動産等販売において減収となったこと等によりソリューション事業において同70億26百万円の減収、工事事業において同53億11百万円の減収となった一方で、新築マンション及びリノベーションマンションの引渡戸数が増加したこと等によりレジデンシャル事業において同24億36百万円の増収、ホテル施設運営において平均客室単価・稼働率が改善したこと等により宿泊事業において同108億31百万円の増収となったことによるものです。

（営業利益）

当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度比24億98百万円増益の74億22百万円となりました。

主な要因は、ソリューション事業において減収及び収益不動産等販売の売上総利益率が低下したこと等により同27億89百万円減益、レジデンシャル事業において販売が長期化する一部完成在庫に対する棚卸資産評価損を計上したこと等により同11億44百万円減益、工事事業において減収となったこと等により同４億46百万円減益となった一方で、宿泊事業において平均客室単価・稼働率が改善したこと及び高収益施設の引渡があったこと等からセグメント利益率が改善したことにより同71億75百万円増益となったことによるものです。

（経常利益）

当連結会計年度の経常利益は、前連結会計年度比22億11百万円増益の66億81百万円となりました。

主な要因は、受取配当金が同４億80百万円減少した一方で、資金調達費用が同91百万円減少したことや、営業利益が同24億98百万円増益となったことによるものです。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度比７億54百万円増益の42億78百万円となりました。

主な要因は、税金費用が同30億40百万円増加したことや、前連結会計年度において子会社清算損を12億80百万円計上した一方で、経常利益が同22億11百万円増益となったことによるものです。

c.経営上の目標の達成状況

「中期経営計画2026」の２年目である2024年３月期の達成状況は以下のとおり、業績予想比で減収となった一方、売上総利益の増加、販売費及び一般管理費の減少により営業増益となりました。また、棚卸資産に対するプロジェクト借入が進捗したこと等により、前連結会計年度比でネット有利子負債は増加、ネットＤ／Ｅレシオは概ね維持となりました。

「中期経営計画2026」の３年目となる2025年３月期の業績につきましては、各セグメントでの業績向上をめざし、売上高1,340億円、営業利益80億円を見通しております。

当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、「第２　事業の状況　３事業等のリスク」に記載しております。なお、当社グループは、これらのリスクを十分認識した上で、発生の回避、又は発生した場合には、その影響を最小限にとどめるように対応する方針であります。

②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

a.キャッシュ・フローの状況の分析

キャッシュ・フローの状況の分析については、「（１）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。

b.資本の財源及び資金の流動性

(1) 財務戦略の基本的な考え方

当社グループは、財務体質の強化と事業成長に向けた投資を両立し、企業価値向上のために戦略的に経営資源を配分することを、財務戦略の基本方針としております。

財務体質の強化に関しては、「中期経営計画2026」最終年度において自己資本比率を30％の水準へ改善させ、投資能力の拡張と、リスク耐性の強化を図ります。同時に、適切な情報開示・IR活動を通じて株主資本コストの低減に努めるとともに、営業キャッシュ・フローによる十分な債務償還能力を前提に、厳格な財務規律のもとで負債の活用も進めることにより、資本コストの低減及び資本効率の向上にも努めてまいります。

投資に関しては、前述の自己資本比率の目標水準への改善を前提に、企業価値の向上に資する成長のための投資を積極的に推進してまいります。

なお、「中期経営計画2026」においては、企業価値の向上に資する成長に向けて、システム・R&Dなどを含む新規投資を進めてまいります。

(2) 経営資源の配分に関する考え方

当社グループは、適正な手元現預金の水準について検証を実施しております。「中期経営計画2026」期間においては、イベントリスク耐性も考慮し、当社グループの資金支出の多くを占める提出会社の月商約２か月分を、安定的な経営に必要な手元現預金水準とし、それを超える分については、「追加的に配分可能な経営資源」と認識し、企業価値向上に資する経営資源の配分に努めます。

(3) 資金需要の主な内容

当社グループの資金需要においては、営業活動における資金支出の中で、不動産販売に関わる事業用地・事業用不動産の取得が最も重要かつ大きな資金支出となっております。

(4) 資金調達

当社グループの事業活動の維持拡大に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金、外部資金を有効に活用しております。内部資金については、「中期経営計画2026」に定める自己資本比率も念頭に内部留保の拡充を図ってまいります。また、安定的な外部調達能力の維持向上は重要な課題と考えており、筆頭株主及びその他の関係会社である大和ハウス工業株式会社から融資保証枠400億円の供与を受けるほか、当社独自での金融機関からの借入による資金調達を実施しております。また、資金の流動性確保のために金融機関との当座貸越契約の締結や長期運転資金借入を進めるほか、当社グループ資金の効率化のためのグループ会社とのキャッシュ・マネジメント・サービス（CMS）契約の締結を行っております。

③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて作成されています。この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社グループは、過去の実績値や状況を踏まえ合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り、予測を行っております。そのため実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積りは以下のとおりであり、当該見積りに用いた仮定については「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

（販売用不動産等の評価）

当社グループは、販売用不動産等（販売用不動産及び仕掛販売用不動産）の評価について、個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）によっており、収益性の低下した販売用不動産等については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。国内経済の変化等により、不動産市場が悪化したこと等により正味売却価額が下落した場合、評価損の計上が必要となる可能性があります。

（繰延税金資産の回収可能性）

当社グループは、繰延税金資産の回収可能性について、将来の利益計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると慎重に判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しておりますが、繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、国内経済の変化及び国際情勢等の見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。