E03945 Japan GAAP
文中の将来に関する事項は、当半期報告書提出日時点において判断したものであります。
（1）財政状態及び経営成績の状況
当中間連結会計期間における国内経済は、雇用・所得環境の改善、好調なインバウンド需要を背景に緩やかな回復基調が続いている一方で、米国の通商政策の影響や為替相場の変動、物価上昇や金利の先高観など、景気の先行きは依然として不透明な状況が続いております。
こうした中、当社グループでは、首都圏及び国内主要都市におきまして、不動産活用における建設から不動産賃貸及び売買の仲介、不動産管理までワンストップのサービス提供とともに、関連する各事業間での連携を図りながら、お客様とともに安定的かつ持続的な成長及び事業展開を目指してまいりました。
当社グループの安定収益基盤となります不動産管理物件数は、2025年９月末現在、アパート・マンション管理戸数155,797戸、月極駐車場台数103,209台、時間貸駐車場「ナビパーク」の運営は57,974台、企業の社宅管理代行業におきましては住宅118,208戸、事務所1,996件、駐車場12,732台（受託企業数491社）を受託、これに分譲マンション管理戸数4,505戸、24時間緊急対応サービス「アクセス24」受託戸数762,059戸、受託台数23,335台を加えますと、住宅1,040,569戸、事務所1,996件、駐車場197,250台となり、ビル・施設管理件数は2,739件となっております。
不動産営業店舗「ピタットハウス」は、2025年９月末現在で全国634店舗のネットワーク（スターツグループ店114店舗、ネットワーク店520店舗）となっております。また、高齢者支援・保育施設につきましては、2025年９月末現在128事業所を運営しており、首都圏エリアにおきまして４事業所の開設を準備しております。
海外拠点におきましては、2025年９月末現在で世界21カ国、33都市（国と地域を含む）において、海外進出を図る日本企業のオフィスや駐在員の社宅の仲介、工場・オフィスビル・投資用不動産等の売買仲介、レンタルオフィス・サービスアパートメント・ホテルの運営等、各国のニーズに合わせたサービスの提供を行っております。
スポーツ・文化活動の取り組みといたしましては「スターツシニアゴルフトーナメント」の主催や「卓球日本代表チーム」の協賛を始め、女子陸上競技部・卓球・ゴルフ・カヌー・スケートボード等、所属選手の活動応援も行っております。
当中間連結会計期間の業績は、建設事業におきましては工事が概ね順調に進捗し、売買仲介事業におきましては法人取引の注力により、取扱件数及び取扱高が増加いたしました。賃貸仲介事業及び不動産管理事業におきましては管理物件数の増加に伴う更新手数料、管理手数料売上及びメンテナンス売上が堅調に推移いたしました。分譲不動産事業におきましては、不動産を裏付けとした公募型デジタル証券（不動産セキュリティ・トークン）の対象資産として賃貸住宅の譲渡を行いました。ホテル・レジャー事業におきましても稼働が好調に推移いたしました結果、売上高は1,185億84百万円（前年同期比8.9％増加）、営業利益は160億19百万円（前年同期比6.3％増加）、経常利益は165億49百万円（前年同期比11.4％増加）となり、親会社株主に帰属する中間純利益は、前中間連結会計期間におきまして固定資産売却益の計上がありましたため、108億36百万円（前年同期比9.9％減少）となりました。
当社グループ図及びセグメントの業績は次のとおりであります。
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①建設事業
建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループの総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用、既存建造物のリノベーションや免震化の提案を行っております。
社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、地域特性を踏まえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2025年９月末現在では645棟となりました。多様化する暮らしの中で「居住性」と「デザイン性」の差別化により高い入居率を維持し、好評をいただいております多様な「コンセプト賃貸住宅」の新プラン追加、希少価値のある「防音賃貸住宅 おとのわ」のリリースなど、入居者・オーナー様ともに喜ばれる商品改良・開発に取り組んでまいります。
当中間連結会計期間の業績は、木造物件の竣工及び工事着工件数の増加、法人顧客を中心とした大型工事の受注増加により、売上高343億54百万円（前年同期比7.7％増）、営業利益35億28百万円（前年同期比20.0％増）、受注残高は1,516億56百万円（前期比14.8％増）となりました。
②賃貸仲介事業
賃貸仲介事業におきましては、管理物件数の増加に伴い、更新手数料が堅調に推移いたしました。また、地域密着営業による法人取引の拡大に注力するとともに、さらなる顧客満足度向上のため、人材育成にも注力してまいりました結果、当中間連結会計期間の業績は、売上高38億３百万円（前年同期比0.2％増）、営業利益６億65百万円（前年同期比24.4％減）となりました。
③売買仲介事業
売買仲介事業におきましては、不動産売却サポートサービス「マイホームオークション」を活用し、売主・買主双方に透明性の高い取引を推進してまいりました。また、法人取引にも注力してまいりました結果、仲介手数料及び取引高は堅調に推移いたしました。当中間連結会計期間の業績は、売上高44億54百万円（前年同期比16.2％増）、営業利益16億83百万円（前年同期比26.9％増）となりました。
④不動産管理事業
不動産管理事業におきましては、組織体制を強化し、管理物件の新規受託に注力するとともに、賃貸住宅管理委託契約の電子化など、顧客ニーズに寄り添った管理サービスの提供を推進してまいりました。管理物件数の増加に伴い、管理手数料売上や時間貸駐車場「ナビパーク」などの賃貸事業売上が堅調に推移するとともに、各種営繕工事によるメンテナンス売上も増加いたしました結果、当中間連結会計期間の業績は、売上高491億28百万円（前年同期比5.9％増）、営業利益68億22百万円（前年同期比4.8％増）となりました。
⑤分譲不動産事業
分譲不動産事業におきましては、不動産セキュリティ・トークン「スターツ・アセット・トークン」へ対象資産として賃貸住宅２棟の譲渡、「スターツプロシード投資法人」へ賃貸住宅１棟の譲渡、新築分譲戸建「クオンガーデン文京千駄木」（東京都文京区：総戸数２戸）の販売開始や、分譲マンション「アルファグランデ越谷レイクタウン」（埼玉県越谷市）の販売等により、当中間連結会計期間の業績は、売上高46億90百万円（前年同期売上高５億55百万円）、営業利益２億56百万円（前年同期営業損失１億63百万円）となりました。
なお、当中間連結会計期間における契約残高は、新築分譲戸建「クオンガーデン文京千駄木」や新築分譲マンション「アルファグランデ越谷レイクタウン」の完売により、２戸４億35百万円となりました。
⑥出版事業
出版事業におきましては、新レーベルの創刊、読者ニーズに沿った商品展開、映像化展開などの販促施策に注力してまいりました。2025年２月に恋愛小説レーベル「ベリーズ文庫ｗｉｔｈ」、2025年３月に青春小説レーベル「スターツ出版文庫アンチブルー」を創刊いたしております。
会員数450万人超を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」では、利用者満足度が高い施設と予約プランの開発、予約可能施設の拡大等によるユーザー満足度の向上に注力してまいりました。
当中間連結会計期間の業績は、映画化された小説「あの花が咲く丘で、君とまた出会えたら。」を含むヒット作品の増収効果の反動等により、売上高35億90百万円（前年同期比19.5％減）、営業利益７億15百万円（前年同期比50.6％減）となりました。
⑦ホテル・レジャー事業
ホテル・レジャー事業におきましては、「ホテル ルミエール 西葛西」（東京都江戸川区：客室数192室）が2025年９月にリニューアルオープンいたしました。また楽天トラベルによる「ＡＮＡ楽パック賞2025 大賞」において「ホテル エミオン 東京ベイ」（千葉県浦安市）、「ホテル エミオン 札幌」（北海道札幌市）が受賞するなど、質の高いサービスが評価され、各施設におきまして稼働が好調に推移いたしました結果、当中間連結会計期間の業績は、売上高76億７百万円（前年同期比5.6％増）、営業利益10億７百万円（前年同期比35.0％増）となりました。
⑧高齢者支援・保育事業
高齢者支援・保育事業におきましては、2025年７月にグループホーム/小規模多機能「きらら西荻南」（東京都杉並区）を開設いたしました。既存事業所の稼働は堅調に推移してまいりましたが、物価高騰に伴い食材費や人件費が上昇いたしました結果、当中間連結会計期間の業績は、売上高63億61百万円（前年同期比5.1％増）、営業利益２億85百万円（前年同期比1.1％減）となりました。
⑨金融・コンサルティング事業
金融・コンサルティング事業におきましては、新たな取り組みとして不動産を裏付け資産とするセキュリティ・トークンの公募及び発行を行いました。また、新たに労働者派遣事業・有料職業紹介事業会社として「スターツキャリアマネジメント株式会社」を設立し、2025年10月より営業を開始しております。
当中間連結会計期間の業績は、少額短期保険契約件数、不動産管理信託報酬が堅調に推移いたしましたが、金利上昇の影響を受け住宅ローン手数料が減少いたしました結果、売上高41億49百万円（前年同期比3.0％減）、営業利益９億55百万円（前年同期比8.2％減）となりました。
⑩物販・文化事業
物販・文化事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、美術館の運営を行っております。当中間連結会計期間の業績は、売上高４億42百万円（前年同期比13.1％増）、営業利益78百万円（前年同期営業利益35百万円）となりました。
（2）キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて45億17百万円の資金を使用し、842億65百万円の残高となりました。
当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動によるキャッシュ・フローは、建設工事等の売上債権の増加28億６百万円、仕掛販売用不動産の仕入等による棚卸資産の増加27億19百万円、法人税等の支払64億35百万円の一方で、税金等調整前中間純利益168億71百万円、減価償却費33億66百万円等により87億43百万円の資金を獲得（前年同期は127億12百万円の資金を獲得）いたしました。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動によるキャッシュ・フローは、賃貸不動産の取得等により64億44百万円の資金を使用（前年同期は44億91百万円の資金を使用）いたしました。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動によるキャッシュ・フローは、剰余金の配当31億23百万円や運転資金等の銀行借入の返済により64億36百万円の資金を使用（前年同期は80億18百万円の資金を使用）いたしました。
（3）会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
前事業年度の有価証券報告書に記載した「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」中の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の記載について重要な変更はありません。
（4）資産、負債、純資産に関する分析
当中間連結会計期間末の総資産額は3,358億81百万円となり、前連結会計年度末と比較し22億33百万円増加いたしました。これは、主に仕掛販売用不動産及び有形固定資産が増加した一方で、現金及び預金が減少したことによるものであります。
負債総額は1,499億69百万円となり、前連結会計年度末と比較し54億38百万円減少いたしました。これは、主に買掛金及び未払金の減少によるものであります。
純資産額は1,859億11百万円となり、前連結会計年度末と比較し76億72百万円増加いたしました。これは、主に利益剰余金の増加によるものであります。
（5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当中間連結会計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。
（6）研究開発活動
該当事項はありません。