ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社（）

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

　なお、2023年１月20日に行われた株式会社エルアンドビーの株式取得による企業結合について、前連結会計年度において暫定的な会計処理を行っておりましたが、第２四半期連結会計期間に確定したため、前連結会計年度との比較・分析にあたっては、暫定的な会計処理の確定による見直し後の金額を用いております。

①　財政状態の状況

（資産）

　当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べ7,780,653千円増加し、49,113,404千円となりました。

　その主な要因は、現金及び預金が2,360,273千円増加したこと及び仕掛販売用不動産が2,222,587千円増加、販売用不動産が621,195千円増加したこと並びに有形固定資産が2,023,305千円増加したことによるものであります。

（負債）

　当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べ6,705,286千円増加し、37,150,577千円となりました。

　その主な要因は、支払手形及び買掛金が2,026,562千円増加したこと及び借入金が3,589,366千円増加したこと並びに未払法人税等が409,048千円増加したことによるものであります。

（純資産）

　当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,075,366千円増加し、11,962,827千円となりました。

　その主な要因は、利益剰余金が1,039,911千円増加したことによるものであります。

②　経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国の経済は、コロナ禍の急速な落ち込みの後、緩やかな回復基調を取り戻しましたが、内需の回復は力強さに欠ける状況にあります。企業の収益改善は続いておりますが、資源や原材料の取得コストが上昇したこと等により、設備投資に十分に結びついておらず、また、物価上昇により2023年の実質賃金が２年連続で減少し、個人消費も軟調に推移しております。

　加えて、ウクライナや中東地域での地政学的リスクや、中国経済の失速、国際金融情勢の動向など景気の下振れ要因は多く、回復ペースの鈍化が懸念されております。

不動産市況については、インバウンド需要の回復に牽引され、都心や有力地方都市、観光需要の大きな一部のエリアにおける不動産価格の上昇が継続しておりますが、その他の地方においては、少子高齢化を背景とする地域経済と不動産市況の衰退が続いており、不動産市況は二極化が進んでいると考えられます。

　当社グループは、不動産開発を通じて、土地の価値が最大限に発揮される可能性を追求する事業に取り組んで おり、特定の建物用途に固執せず、「土地を起点とした発想」で中長期的なキャッシュ・フローの最大化ができるように、時代の変化に応じて柔軟な事業展開を行っております。不動産売却による利益の一部は、賃貸用不動産の獲得に投資し、安定収益の上積みを継続することを基本戦略としております。

　当社グループは、開発した不動産の用途と収益形態に応じて、①商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」、②戸建用地や産業用地の分譲販売と住宅建築を行う「不動産開発・販売事業」、③マンションの企画開発及び分譲販売を行う「マンション事業」、④高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」の４事業に区分して展開しております。

　このような状況の下、当社グループの当連結会計年度の経営成績は、売上高20,083,621千円（前年同期比7.8％増）、営業利益2,343,465千円（前年同期比6.6％減）、経常利益1,935,513千円（前年同期比9.3％減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,255,194千円（前年同期比4.0％減）となりました。

　セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（不動産開発・賃貸事業）

　当セグメントにおきましては、和歌山県和歌山市の複合商業施設「ヤマイチGARDEN紀伊川辺Ⅰ」のリニューアルプロジェクト、兵庫県西宮市の複合施設「ヤマイチPLAZAさくら夙川」の建替え工事の竣工がそれぞれ計画どおりに進捗し、また、不動産賃貸業を主とする富士物産株式会社を子会社化したことで千葉県市川市への進出に成功するなど、新たな安定収益源の獲得が進められました。なお、これらリニューアルにかかる工事や手数料といった一時コストや償却コストが発生しております。

　これらの結果、セグメント売上としては2,885,740千円（前年同期比17.0％増）、セグメント利益は800,750千円（前年同期比2.8％減）となりました。

（不動産開発・販売事業）

　当セグメントにおきましては、戸建住宅分譲に関して、資材価格の高騰を受けて建築原価・販売価格が上昇し、住宅需要全体が大きく冷え込みました。当社グループにおいても、兵庫エリアにおける高価格帯の分譲地販売は概ね計画どおりに販売できましたが、和歌山・大阪エリアでの戸建分譲については計画を下回る結果となりました。一方で、法人向けの不動産販売が計画を上回り、セグメント利益に貢献しました。

　これらの結果、セグメント売上としては5,799,727千円（前年同期比3.4％増）、セグメント利益は1,205,123千円（前年同期比8.6％減）となりました。

（マンション事業）

　当セグメントにおきましては、大阪市内の物件を中心に概ね計画どおり推移し、特に第３弾となるコンパクトマンションシリーズの「アウラ」が好調でしたが、高価格帯の物件についてはやや弱含みとなっています。また、当社グループでは初となる、新築シニアマンション（兵庫県西宮市）の投資家への売却に成功し、今後に繋がる結果となりました。

　これらの結果、セグメント売上としては11,107,553千円（前年同期比8.0％増）、セグメント利益は1,172,481千円（前年同期比7.6％増）となりました。

（その他の事業）

　当セグメントにおきましては、シニア事業が堅調であったことと、レジャー事業の客足についてコロナ禍からの回復がみられました。また、コロナ禍において進めたコストの見直しが奏功した結果となりました。

　これらの結果、セグメント売上としては290,599千円（前年同期比8.4％増）、セグメント利益は92,761千円（前年同期比40.0％増）となりました。

③　キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は前連結会計年度末に比べ2,062,438千円増加し、5,729,468千円（前事業年度末比56.2％増）となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果、得られた資金は1,820,944千円（前年同期は1,030,985千円の支出）となりました。主な増加要因は、税金等調整前当期純利益1,939,558千円、減価償却費653,292千円及び仕入債務の増加額2,026,562千円であり、主な減少要因は棚卸資産の増加額2,534,139千円及び法人税等の支払額359,107千円であります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動の結果、使用した資金は2,696,430千円（前年同期は2,711,263千円の支出）となりました。主な減少要因は、有形固定資産の取得（主に賃貸用不動産の取得）による支出1,466,520千円及び連結範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1,082,435千円であります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果、得られた資金は2,937,924千円（前年同期は3,516,868千円の収入）となりました。主な増加要因は、短期借入金の純増加額4,020,527千円及び長期借入れによる収入9,978,734千円であり、主な減少要因は、長期借入金の返済による支出11,007,219千円であります。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　当社グループが営む事業では、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載しておりません。

ｂ．受注実績

　当社グループでは、受注生産として、注文建築の請負工事が該当しますが、金額の重要性が低いため「受注実績」としての記載は省略しております。

ｃ．販売実績

　当連結会計年度の販売実績は、次のとおりであります。

（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、提出日現在において判断したものであります。

①　重要な会計方針及び見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しておりますが、特に下記の会計方針が連結財務諸表作成に係る重要な見積りの判断等に影響を及ぼすと考えております。

ａ．賃貸不動産（固定資産）の減損

　当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、減損の要否を検討しております。将来の事業計画や市場環境の変化により、減損の兆候が発生した場合、減損損失を計上する可能性があります。

　なお、当連結会計年度末の賃貸不動産（固定資産）の減損に関する算定は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

ｂ．繰延税金資産

　当社グループの繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を判断し計上しております。市場環境の変化等により課税所得の見積り額が変動した場合や、税制改正により実効税率が変更された場合及び将来の不確実な経済条件の変動等により見直しが必要となった場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において認識する繰延税金資産及び法人税等調整額の金額に重要な影響を与える可能性があります。

ｃ．販売用不動産の評価

　当連結会計年度末の販売用不動産の評価に関する見積りに用いた仮定は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであり、当連結会計年度末の販売用不動産の評価に関する算定については、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

②　経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討

（売上高）

　当連結会計年度における売上高は20,083,621千円（前年同期比7.8％増）となりました。これは主に、マンション事業において、ファミリー向けの分譲マンションを205戸（前期277戸）及び投資ファンドへ販売したシニアマンション１棟（73戸）を引き渡したことによる売上高が11,107,553千円（前年同期比8.0％増）、不動産開発・販売事業において、戸建用土地販売73区画（前期89区画）・戸建販売47棟（前期69棟）・店舗建築販売５棟の引渡しをしたこと及び法人向け不動産の販売をしたことによる売上高5,799,727千円（前年同期比3.4％増）を計上したことによるものであります。

（売上原価、売上総利益）

　当連結会計年度における売上原価は14,840,083千円（前年同期比10.2％増）となりました。これは主に売上高の増加に伴う原価の増加によるものであります。

　この結果、売上総利益は5,243,537千円（前年同期比1.5％増）となりました。

（販売費及び一般管理費、営業利益）

　当連結会計年度における販売費及び一般管理費は2,900,071千円（前年同期比9.2％増）となりました。これは主に、住宅・マンションの売上戸数に応じた広告宣伝費や販売促進費等の変動費用が増加したこと及び子会社の取得に伴いのれんが発生したことで、のれん償却費が増加したことによるものであります。

　この結果、営業利益は2,343,465千円（前年同期比6.6％減）となりました。

（営業外損益、経常利益）

　当連結会計年度における営業外収益は95,743千円（前年同期比59.3％増）となりました。これは主に戸建・マンション販売の契約解除による違約金収入の増加によるものであります。また、営業外費用は503,696千円（前年同期比16.0％増）となりました。これは主に、物件の仕入れに伴う借入の支払利息の増加によるものであります。

　この結果、経常利益は1,935,513千円（前年同期比9.3％減）となりました。

（特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益）

　当連結会計年度における特別利益は52,111千円（前年同期は27千円）となりました。これは、子会社所有物件の販売に伴う固定資産売却益の増加によるものであります。また、特別損失は48,066千円（前年同期比97.6％増）となりました。これは主に、当期に取得・リニューアルした収益物件の固定資産除却損の増加によるものであります。

　当連結会計年度における法人税等合計は684,363千円（前年同期比14.8％減）となりました。

　この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,255,194千円（前年同期比4.0％減）となりました。

ｂ．当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因

　「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

ｃ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当連結会計年度中におけるキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　当社グループの資金需要の主なものは、販売用及び賃貸用不動産の取得資金であります。その所要資金については自己資金、金融機関からの借入及び社債発行等により調達しており、案件ごとに調達条件を検討して決定しております。

③　財政状態の分析

　「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　①財政状態の状況」に記載のとおりであります。

④　経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の進捗状況について

　当社グループは、不動産開発を基礎として、不動産の仕入から販売に至るまでをフルラインでカバーすることで高い収益性を達成することを目指しております。目標達成状況を判断する材料として、自己資本当期純利益率（ROE）を客観的な指標としております。

　なお、過去２年間の自己資本当期純利益率（ROE）及びEBIDAは以下のとおりであります。