セントラル総合開発株式会社（）

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

(1) 経営成績等の状況の概況

当連結会計年度における我が国経済は、長く停滞していた社会経済活動の正常化が進み、雇用や所得環境が改善する下で、各種政策の効果もあって緩やかな回復が続くことが期待されております。ただし、世界的な金融引き締めや中国経済の先行き懸念など海外景気の下振れリスク、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。

当社グループの属する不動産業界では、2024年１月１日時点の公示地価について、住宅地や商業地といった全用途の全国平均が前年比2.3％増と３年連続で上昇しております。

新築分譲マンション市場においては、2023年１月～12月の全国で発売された分譲マンションの平均価格は前年より15.4％上昇の5,911万円と７年連続で過去最高値を更新しました。一方、全国における発売戸数は前年比10.8％減の６万5,075戸と２年連続の減少となりました。これは、北陸、山陰、中国地区は増加したものの、首都圏での2,683戸減、近畿圏での2,473戸減をはじめとし、その他のエリアが減少した結果によるものであります(㈱不動産経済研究所調査)。

このような事業環境の下、当社の主力事業である新築分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり17物件(首都圏４物件・地方圏13物件)を竣工・引渡しいたしました。

この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年度より1,533百万円上回る31,925百万円(前期比5.0％増)、営業利益は1,706百万円(同10.9％増)、経常利益は1,356百万円(同7.6％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は904百万円(同7.0％増)と前期比増収増益となりました。また、年度当初の業績予想対比でも各数値とも予想を上回る結果となりました。

(2) 経営成績

当連結会計年度の売上高は、前期と比べて1,533百万円上回る31,925百万円(前期比5.0％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売戸数が増加したこと及び不動産賃貸事業で前期に賃貸を開始した賃貸マンション２棟の売上が増加したことが主な要因であります。

売上総利益は、前期と比べて914百万円上回る6,099百万円(前期比17.6％増)となりました。これは売上高にて述べたとおり売上高が増加したことが主な要因であります。

経常利益は、前期と比べて96百万円上回る1,356百万円(前期比7.6％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売手数料や広告宣伝費等の経費の増加があったものの、売上総利益を計上できたことが主な要因であります。

親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて59百万円上回る904百万円(前期比7.0％増)となりました。これは税金費用の増加があったものの、前述したとおり経常利益が増加したことが主な要因であります。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（不動産販売事業）

当連結会計年度における竣工物件は下記の17物件で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。17物件中13物件が地方圏で、このうち２物件が初進出の都市であります。

この結果、売上高は28,027百万円(前期比5.1％増)、セグメント利益(営業利益)は2,300百万円(同14.5％増)となりました。

今後とも、全国に展開する各営業拠点において、地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。

（不動産賃貸・管理事業）

東京都心５区のビル賃貸市場におきましては、３月に自社ビルや新築ビルへの移転に伴う大型募集の開始があったものの、大規模ビルの成約が進んだことにより、2024年３月時点の平均空室率が5.47％と前月比0.39ポイント下げました。また、賃料につきましては新築・既存ビルの平均賃料が３月時点で19,820円/坪と2023年３月以降13ヶ月続けて20,000円/坪を割り込む状況が続いております(三鬼商事㈱調査)。

このような環境下、当社は、ビル賃貸事業におきましては、既存テナントの確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。

また、賃貸マンション事業につきましては、「クレアグレイス水戸南町(茨城県水戸市、55戸)」が当連結会計年度に竣工・賃貸開始となりました。

マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中に管理戸数665戸を加え、総管理戸数は14,030戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分及び専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間・管理組合運営の維持向上など、お客様にとって価値あるサービスをご提供できるよう注力しております。

ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調・電気設備の更新工事及び給排水設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。

この結果、売上高は3,854百万円(前期比4.3％増)、セグメント利益(営業利益)は513百万円(同2.7％減)となりました。

生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。

① 受注実績

当社グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。

② 販売実績

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １  セグメント間取引については、相殺消去しております。

２  参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。

３  上記戸数は当社持分戸数であり、(  )は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。

(3) 財政状態

当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ7,627百万円増加し36,590百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で分譲マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことにより棚卸資産が増加したこと及び不動産賃貸事業で賃貸マンションの建設状況等が進捗したことにより有形固定資産が増加したことによるものであります。

負債は、前連結会計年度末に比べ6,770百万円増加し26,646百万円となりました。これは、不動産販売事業関連で事業用地仕入れ等が進捗したことに伴い借入金が7,121百万円増加したことによるものであります。

純資産は、前連結会計年度末に比べ857百万円増加し9,943百万円となりました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益を904百万円計上したことによるものであります。

(4) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ1,115百万円減少して1,415百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、分譲マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことによる支出があった結果使用した資金は6,847百万円(前期は2,664百万円の獲得)となりました。

投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの建設状況等が進捗したことによる支出があった結果使用した資金は1,245百万円(前期は789百万円の使用)となりました。

財務活動によるキャッシュ・フローは、主に棚卸資産の増加による支出を借入れによって賄った結果獲得した資金は6,977百万円(前期は1,380百万円の使用)となりました。

当連結会計年度における当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。

当社グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。

(5) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。

連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５  経理の状況  １連結財務諸表等  (1) 連結財務諸表  注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。