MIRARTHホールディングス株式会社()

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

① 経営成績の状況

当連結会計年度における我が国経済は、企業の省力化・デジタル化を中心とする設備投資の活発化や、好調なインバウンド需要等により緩やかな景気の回復が見られました。一方で、国内の物価上昇による個人消費の伸び悩みや海外情勢の不確実性など、今後の経済環境の見通しについては依然として不透明感があり、引き続き注視が必要な状況です。

当社グループが属する不動産業界における事業環境は、新築分譲マンション市場においては、原材料高や深刻な人手不足による建築コストの高騰といった調達環境を背景に販売価格は上昇しているものの、依然として実需層の高い購買意欲は顕在です。エンドユーザーのライフスタイルの多様化や、地方中核都市におけるコンパクトシティ化の推進によって、立地や生活利便性に対するニーズに加えコンパクトマンションの需要も続伸しており、分譲マンション販売は堅調に推移しております。

不動産経済研究所の調べによりますと、2024年の全国における新築分譲マンションの発売戸数は59,467戸と前年比で8.6％減少となりました。年間発売戸数が６万戸を下回るのは４年ぶりとなりましたが、2024年のマンション平均価格は6,082万円（2023年5,910万円、2.9％増）で８年連続の上昇となり、1973年調査開始以来の最高値を更新しております。

なお、同研究所の調べによりますと2025年の全国におけるマンション発売戸数は全国で約6.2万戸を見込んでおり、新築分譲マンション市場は今後も比較的良好な需給バランスの状態が続いていくものと考えております。そのような中、当社グループは2024年売主グループ別供給戸数ランキングで全国７位となり、新築分譲マンション市場において安定的に供給を行う役割を担っております。

当社グループのパーパス「サステナブルな環境をデザインする力で、人と地球の未来を幸せにする。」を具現化するために2030年３月期に向けた「長期ビジョン」を2023年10月に策定いたしました。

「地域社会のタカラであれ。」

不動産デベロッパーには、どんなミライがあるのか。

現場で鍛えたチカラは地域社会の価値になるのか。

ミラースは2030年に向け、自らを改革し答えを出す。

フロー型をストック循環型へつなぎ、私たちはモデルを進化させる。

不動産を街・地域・環境へつなぎ、私たちはドメインを拡張する。

不動産収益を社会価値へつなぎ、私たちはバリューを再定義する。

ミラースは各地域に根ざした「らしさ」を徹底的に学び、

「点」の開発を「線」でつなぎ、「面」の活性化を推進することで、

地域社会にとってタカラのような存在になる。

地域を元気に、日本を元気に、そして世界を元気にする。

策定にあたり、メッセージのメインターゲットを社員とし構成することで、当社グループの社員が自らに問いを発し続け、地域活性に資する存在となって欲しいとの想いを込めております。

また、2030年までに行う具体的な「指標」を別途設定し、長期ビジョンの想いを当社グループ会社の各セグメントに接続し、事業の成長や変化の方向性を揃え、促す役割を果たしています。

今後はこの長期ビジョンに基づき、グループ各社が2030年までのあるべき姿を描いていくとともに、各社の目標と各社員の日々の業務にも反映させることで、「不動産事業」「エネルギー事業」「アセットマネジメント事業」等グループ間の垣根を越えたシナジーを生み出し、不動産総合デベロッパーの枠を超え「未来環境デザイン企業」として、人と地球の未来を幸せにすることを目指してまいります。

当連結会計年度の経営成績は、売上高196,523百万円（前年同期比6.1％増）、営業利益14,364百万円（前年同期比7.1％減）、経常利益12,427百万円（前年同期比4.3％減）、親会社株主に帰属する当期純利益8,207百万円（前年同期比0.4％増）となっております。

（売上高）

不動産事業においては、新築分譲マンション2,339戸（JV持分含む）、収益不動産の売却、新築戸建分譲、中古マンションの販売、アパート、マンション、オフィス等の賃貸収入及び管理戸数79,624戸からの管理収入等により、178,512百万円となっております。

エネルギー事業においては、発電施設の売電収入等により、9,921百万円となっております。

アセットマネジメント事業においては、運用報酬等により、1,162百万円となっております。

その他事業においては、建設の請負、大規模修繕工事の受注、各種手数料収入等により、6,927百万円となっております。

以上の結果、当連結会計年度の売上高は196,523百万円と前年同期比6.1％の増加となっております。

（売上原価）

新築分譲マンションの引渡の増加等に伴い、154,212百万円と前年同期比6.6％の増加となっております。

（販売費及び一般管理費）

販売費及び一般管理費は、人的資本やDX基盤の構築への積極的な投資等により、27,946百万円と前年同期比11.2％の増加となっております。

（営業外損益）

営業外収益は、受取保険金が増加したこと等により、1,340百万円と前年同期比12.3％の増加となっております。

営業外費用は、アレンジメントフィーの減少等により、3,278百万円と前年同期比10.6％の減少となっております。

（特別損益）

特別利益は、固定資産交換差益の計上があったものの、前連結会計年度は関係会社株式売却益の計上があったこと等により、144百万円と前年同期比565百万円の減少となっております。

特別損失は、関係会社株式評価損及び工事補償損失の計上、事務所移転費用の増加があったこと等により、1,014百万円と前年同期比459百万円の増加となっております。

セグメントごとの経営成績は次のとおりとなっております。

（不動産事業）

新築分譲マンション、流動化、新築戸建分譲、リニューアル再販、不動産賃貸、不動産管理、不動産その他等により、当事業売上高は178,512百万円（前年同期比9.6％増）となっております。

（エネルギー事業）

稼働済み発電施設の売却計画の見送り及びケーブル盗難対策や修繕コストの発生により、当事業売上高は9,921百万円（前年同期比28.4％減）となっております。

（アセットマネジメント事業）

運用報酬については、運用資産規模が着実に積み上がった結果、当事業売上高は1,162百万円（前年同期比58.2％増）となっております。

（その他事業）

建設の請負、大規模修繕工事の受注、各種手数料収入等により、当事業売上高は6,927百万円（前年同期比11.2％減）となっております。

② 財政状態の状況

当社グループの当連結会計年度の資産、負債及び純資産の状況は、新築分譲マンションや収益不動産の仕入等により、総資産は372,508百万円と前連結会計年度末に比べ35,060百万円増加しております。

（流動資産）

事業用資産の順調な仕入等により、流動資産は215,263百万円と前連結会計年度末に比べ23,325百万円増加しております。

（固定資産）

事業用資産を順調に購入したこと等により、固定資産は157,198百万円と前連結会計年度末に比べ11,756百万円増加しております。

（流動負債）

短期借入金の増加等により、流動負債は134,075百万円と前連結会計年度末に比べ11,537百万円増加しております。

（固定負債）

新規仕入に伴う長期借入金の増加等により、固定負債は149,325百万円と前連結会計年度末に比べ6,084百万円増加しております。

（純資産）

公募及び第三者割当による新株式発行、親会社株主に帰属する当期純利益の計上、自己株式の処分等により、純資産の合計は89,107百万円と前連結会計年度末に比べ17,438百万円増加しております。

③ キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ、5,123百万円増加し、47,008百万円となっております。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動による資金の増加は7,877百万円（前連結会計年度は36,777百万円の増加）となっております。これは主に売上債権の減少によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動による資金の減少は24,807百万円（前連結会計年度は26,329百万円の減少）となっております。これは主に有形固定資産の取得による支出によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動による資金の増加は22,042百万円（前連結会計年度は15,464百万円の減少）となっております。これは主に株式の発行による収入及び短期借入金の増加によるものであります。

④ 生産、受注及び販売の実績

a）売上高の実績

（注）セグメント間の取引については、相殺消去しております。

b）期中契約戸数

c）契約残高

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、コア事業であります不動産事業における新築分譲マンションにおいて、全国での主要な中心市街地や都心部の駅至近等、用地を厳選して供給することで、顧客ニーズに即した付加価値の高い物件に高い購買意欲が見られ、販売進捗は好調に推移し、2,339戸（JV持分含む）の引渡しを行いました。またエネルギー事業において、2022年11月にタカラレーベン・インフラ投資法人の投資口を公開買付が成立し、これまでの発電施設を開発し売却するフロー収益中心のビジネスモデルから、発電施設を保有し継続的な売電収入を得るストック収益中心のビジネスモデルへと方針を転換しました。Non-Fit、風力、バイオマス発電等エネルギー源の多様化を進め、第２の柱として更なる成長を進めていく所存です。

当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、外部環境では主にはマーケット環境等が挙げられますが、内部環境面では特に借入金の依存度について注視しております。コア事業である不動産事業においては、借入金を前提とした事業となっておりますので、適切な自己資本を確保しつつ、安定的な事業成長のため、借入金の依存度について重要経営指標の１つとし数値目標を設定しております。本目標につきましてはタカラレーベン・インフラ投資法人の投資口への公開買付により借入金が増加したことも鑑み、2025年５月12日に公表した新中期経営計画ではLTV目標を原則65％未満としております。なお、当連結会計年度末におけるLTVは60.9％となっております。

当社グループの資本の財源及び資金の流動性について、当社グループでは、コア事業であります不動産事業において、用地取得及び建設資金の一部を金融機関等からの借入により調達しております。また、主要取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しており、迅速な資金手当てが可能となっております。なお、近年の事業領域の拡大、投資事業の伸展により、借入金が増加傾向にありますが、投資回収サイクルの確立を図ると共に、自己資本比率を向上させ、適切なポートフォリオを構築することで、安定した資金を確保出来るものと考えております。

② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１ 連結財務諸表等　(１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

(3）経営成績に重要な影響を与える要因について

当社グループの主力であります不動産事業は、購入者マインド及び供給者の供給動向に左右される傾向があります。購入者マインドは、景気動向、金利動向、住宅税制、消費税、地価動向等の影響を受け、また、供給者の供給動向は、土地の仕入代、ゼネコン等外注業者の外注価格の変動、外注業者の破綻、金融動向の影響を受けやすいことから、これらの動向が変動した場合には、経営成績に重要な影響を与える可能性があります。