E04029 Japan GAAP
前期
427.1億 円
前期比
90.9%
株価
1,451 (04/26)
発行済株式数
11,100,000
EPS(実績)
237.66 円
PER(実績)
6.11 倍
前期
708.8万 円
前期比
118.2%
平均年齢（勤続年数)
41.8歳（11.0年)
従業員数
124人
当社は、主に兵庫県神戸市及び主要地域(明石市、芦屋市、西宮市、尼崎市、伊丹市、宝塚市、姫路市)エリア及び大阪府（大阪市、北摂エリア）において「ワコーレ」のブランド名により、分譲マンションの開発・企画・販売を主力とした不動産販売事業（セグメント別名称：分譲マンション販売、戸建て住宅販売及びその他不動産販売）並びに賃貸マンションを中心とした賃貸その他事業（セグメント別名称：不動産賃貸収入及びその他）を営んでおり、着実に事業エリアの拡大を図っております。
① 分譲マンション販売
当社は、1991年３月より「ワコーレ」のブランド名により分譲マンション事業を展開しており、主に50戸前後の中規模マンションの開発を手掛け、神戸・明石地区（兵庫県神戸市、明石市周辺）及び阪神地区（兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市）並びに伊丹市、宝塚市、姫路市周辺を主要エリアとし分譲マンションを展開しております。また、大阪府（大阪市、北摂エリア）への進出も果たしており、着工ベースで2023年２月末日現在までに539棟、20,802戸(ＪＶ物件の戸数については、出資割合を乗じたのち小数点以下の端数を切り捨てた戸数を積算)を供給しております。
現在、神戸・明石・阪神間を中心とした地元地域に密着したマンション開発を行っており、100戸以上の大型プロジェクトや他社との共同プロジェクト及び事業エリアの拡大にも積極的に取り組み、収益の拡大を目指しております。
マンションの特徴は、安全・安心をベースに街並みに調和した「街の風物詩」としてのマンションを目指し、デザイナーズ・マンション（気鋭の建築デザイナーが設計したマンションを意味する用語として用いております。）の開発にいち早く取り組み、新しい機能や最新の住宅設備等の採用により、「機能性」「利便性」「快適性」を取り入れた「先進的な住まいづくり」に特化したマンション開発を行っております。
さらに「顧客の命と財産を守るマンションづくり」をモットーに品質重視のマンション開発を行っており、資産性及び安全性を重視し、開発時点から再販価値を考えたマンションづくりを目指しております。
また当社は、自社で販売部門を設置せず、販売をすべて外部に委託していることから「売れるマンションづくり」をキーワードに、企画及びデザイン等の商品力で顧客に訴求する戦略をとっております。
過去５事業年度における当社供給実績（着工ベース）
(注) 供給とは、分譲マンションを市場（一般消費者）に提供することをいい、当社は工事の着工時において数量を把握しております。なお、2023年２月末日までに539棟20,802戸（一棟卸マンション含む）を供給しております。（共同事業の戸数については、出資割合に応じ按分しており、小数点以下の端数は切り捨てております。）
② 戸建て住宅販売
主に神戸市・明石市をはじめ、阪神間も含めた当社の主要事業エリアにおいて、分譲マンションで培いました、デザイン性、企画力等、付加価値を重視するとともに、他社との差別化を図るため、10戸程度の小規模な開発であっても街並みづくりを基本としつつ、年間供給戸数の着実な積上げを目標に事業展開を進めております。
③ その他不動産販売
主に小型収益物件や宅地等の販売を行っております。また、保有不動産の有効活用を推進していく過程において、販売によってその不動産の価値に増大が見込めるような場合には、保有不動産の販売も行っております。
(当事業年度における主な分譲マンションの発売物件)
（※）ワコーレシティ神戸元町は出資比率60％の共同事業による開発案件です。
① 不動産賃貸収入
当社は、神戸市及び阪神エリアを中心として、同エリアに暮らす人々のニーズに対応するため、主に駅より半径１km以内の交通利便性を重視した賃貸マンションの開発を行っております。
分譲マンション開発で培ったノウハウをもとに、設備、機能性を重視した賃貸マンションの開発を進めており、その特徴はペット対応型マンション、デザイナーズ・マンション等で独自性のある賃貸マンションを提供しております。
また、新築賃貸マンションに比べ建築コストの抑制と工期短縮等のメリットが見込めるバリューアップ方式（既存賃貸物件を購入し、改修工事を施し資産価値増大を図ること）による賃貸マンションの開発も行っており、不動産の再生と地域の環境改善に努めております。
主に住居(賃貸マンション等)、店舗、事務所、駐車場(月極・時間駐車)等を提供しており、住居、店舗等に関しては、「不動産賃貸収入」の柱として、2023年２月末日現在で98棟2,003戸（同日現在の入居率97.90％）を保有しております。
② その他
当社の事業に関連して附随的に発生する収入(解約手付金収入、保険代理店手数料収入及び仲介手数料等)をその他の収入として計上しております。
保険代理店手数料収入については、保険代理店として保険契約の締結に伴う代理店収入を、解約手付金収入については、分譲マンションの解約に伴う手付金放棄による収入等をそれぞれ計上しております。
当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症が収束に向かう中、内外金利差拡大による円安の進行や世界的な原材料価格の高騰を背景とした急激な物価上昇、緊張状態が続く国際情勢の影響等もあり、国内外の経済動向は先行き不透明な状況であります。
不動産業界におきましては、世界的な原材料高による建築コスト高騰の影響や日銀の緩和政策などを注視していく必要がありますが、住宅ローン金利は低位で安定しており、住宅関連を中心に総じて底堅く推移しております。こうした事業環境のなか、当社は新たな開発用地取得や販売契約の獲得を目指し営業活動に取り組んでまいりました。
その結果、当事業年度における売上高は42,712百万円（前期比102.2％）、営業利益は4,387百万円（同113.0％）、経常利益は3,607百万円（同114.1％）、当期純利益は2,382百万円（同101.9％）となりました。
当事業年度末における財政状態は、現預金の減少5,251百万円等を主因として総資産は前期比12,157百万円減少した86,144百万円となり、一方で純資産は、当期純利益2,382百万円の計上、利益配当金488百万円の利益処分による減少等で前期比1,922百万円増加した28,579百万円となりました。これにより自己資本比率は前事業年度に比べ6.1ポイント増加し33.2％となっております。
セグメント別の業績は次のとおりであります。
（分譲マンション販売）
主力の分譲マンション販売におきましては、開発基盤となる用地価格や建築コストが上昇しているものの、住宅ローン金利の低水準や住まいに利便性を求める傾向が強まっていることから、分譲マンション市場は比較的堅調に推移するなか、当社としましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動及び引渡計画の推進に注力してまいりました。
その結果、当事業年度における発売戸数は、神戸・明石・阪神間を中心に、14棟672戸（前期比93.3％）を発売するとともに、契約については、644戸（同83.3％）、30,211百万円（同82.4％）を契約し、それにより期末時点の契約済未引渡戸数は792戸（同95.5％）となり、当該残高を34,461百万円（同82.8％）としております。また、ワコーレザ・神戸旧居留地レジデンスタワー等13棟が当事業年度に竣工したことにより、引渡戸数については681戸（同102.3％）となり、売上高は37,394百万円（同120.8％）、セグメント利益は4,503百万円（同146.7％）となりました。
（戸建て住宅販売）
戸建て住宅販売におきましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動に注力してまいりました。その結果、当事業年度における戸建て住宅は19戸の引渡しにより、売上高は1,103百万円（前期比49.3％）、セグメント利益は２百万円（同2.7％）となりました。
（その他不動産販売）
その他不動産販売におきましては、賃貸マンション・宅地等６物件を販売し、売上高は1,099百万円（前期比20.6％）、セグメント利益は57百万円（同13.6％）となりました。
（不動産賃貸収入）
不動産賃貸収入におきましては、当社が主力としております住居系は比較的安定した賃料水準を維持しており、入居率向上と滞納率の改善に努めると同時に、最適な賃貸不動産のポートフォリオ構築のため、新規物件の取得など賃貸収入の安定的な確保を目指してまいりました。
その結果、当事業年度の不動産賃貸収入は3,022百万円（前期比95.9％）、セグメント利益は715百万円（同63.7％）となりました。
（その他）
当事業年度におけるその他の売上高は、解約手付金収入、保険代理店手数料収入及び仲介手数料等で92百万円（前期比103.5％）、セグメント利益は83百万円（同113.7％）となりました。
当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前事業年度末に比べ5,549百万円減少し、9,139百万円となりました。
イ. 営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動の結果増加した資金は、2,153百万円（前期は8,223百万円の増加）となりました。
主な要因は、建物建築代金支払にかかる仕入債務の減少6,177百万円等による資金の減少に対し、引渡進捗等による棚卸資産の減少7,051百万円、税引前当期純利益の計上3,462百万円等による資金の増加によるものであります。
ロ. 投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動の結果減少した資金は、1,066百万円（前期は190百万円の増加）となりました。
主な要因は、賃貸物件取得などの設備投資1,271百万円等による資金の減少によるものであります。
ハ. 財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動の結果減少した資金は、6,636百万円（前期は3,116百万円の減少）となりました。
主な要因は、分譲マンション用地購入等の資金調達による長期借入金の増加18,791百万円、運転資金調達等による短期借入金の増加1,894百万円等による資金の増加に対し、分譲マンションの引渡完了に伴う長期借入金の返済による減少26,509百万円等の資金の減少によるものであります。
③ 販売及び契約の状況
(注) １．分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
２．その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては含めておりません。
３．不動産賃貸収入及びその他には、販売住戸が含まれていないため、戸数表示はしておりません。
４．共同事業の戸数及び金額は、出資割合によりそれぞれ計算（小数点以下切捨て）しております。
（注）１．分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
２．その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては
含めておりません。
３．共同事業の戸数及び金額については、出資割合によりそれぞれ計算（小数点以下切捨て）しております。
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、本項に記載した予想、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであり、将来に関する事項には不確実性を内在しており、あるいはリスクを含んでいるため、将来的に生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。
① 財政状態の分析
貸借対照表の前事業年度末残高と当事業年度末残高との比較数値は以下のとおりであります。
＜要約貸借対照表＞
（流動資産）
当事業年度末における流動資産の残高は、57,744百万円となり、前事業年度末と比較して12,200百万円減少しました。
主な要因は、引渡進捗等による販売用不動産の減少7,124百万円、現金及び預金の減少5,251百万円等によるものであります。
（固定資産）
当事業年度末における固定資産の残高は、28,399百万円となり、前事業年度末と比較して42百万円増加しました。
主な要因は、賃貸等不動産取得による土地の増加193百万円等によるものであります。
（流動負債）
当事業年度末における流動負債の残高は、29,062百万円となり、前事業年度末と比較して18,786百万円減少しました。
主な要因は、１年内長期借入金の返済による減少13,095百万円、買掛金等仕入債務の減少6,177百万円等によるものであります。
（固定負債）
当事業年度末における固定負債の残高は、28,502百万円となり、前事業年度末と比較して4,705百万円増加しました。
主な要因は、翌期以降の事業資金調達による長期借入金の増加5,377百万円等によるものであります。
（純資産）
当事業年度末における純資産の残高は、28,579百万円となり、前事業年度末と比較して1,922百万円増加しました。
主な要因は、当期純利益2,382百万円の計上、利益配当金488百万円の利益処分による減少等によるものであります。
② 経営成績の分析
損益計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
＜要約損益計算書＞
当事業年度の経営成績は、前事業年度に比べ増収増益となっており、項目別の主な要因については、次のとおりであります。
売上高の主な増収要因については、分譲マンション販売セグメントで引渡戸数が増加したことなどで6,434百万円売上高が増加したことによります。
営業利益については、増収によるものに加え、分譲マンション販売セグメントの契約進捗が好調で採算性が向上したことなどにより4,387百万円と前期比503百万円の増益となりました。
経常利益については、上記記載の要因等により3,607百万円と前期比445百万円の増益となりました。
当期純利益については、特別損失に固定資産除却損77百万円及び関係会社株式評価損63百万円を計上したことなどで2,382百万円と前期比45百万円の増益となりました。
③ キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フロー計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
＜要約キャッシュ・フロー計算書＞ (単位：百万円)
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果増加した資金は、2,153百万円（前期は8,223百万円の増加）となりました。
主な要因は、建物建築代金支払いにかかる仕入債務の減少6,177百万円等による資金の減少に対し、引渡進捗等による棚卸資産の減少7,051百万円、税引前当期純利益の計上3,462百万円等による資金の増加によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果減少した資金は、1,066百万円（前期は190百万円の増加）となりました。
主な要因は、賃貸物件取得などの設備投資1,271百万円等による資金の減少によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果減少した資金は、6,636百万円（前期は3,116百万円の減少）となりました。
主な要因は、分譲マンション用地購入等の資金調達による長期借入金の増加18,791百万円、運転資金調達等による短期借入金の増加1,894百万円等による資金の増加に対し、分譲マンションの引渡完了に伴う長期借入金の返済による減少26,509百万円等の資金の減少によるものであります。
④ 資本の財源及び資金の流動性について
当社の事業活動における主な資金需要は、分譲マンションの開発用地の取得資金、賃貸不動産の購入及び建設資金であります。資金需要に対しては、主に金融機関からの借入金により調達しており、特定の金融機関に依存することなく個別の案件毎に調達を行うことにより、安定的な資金の確保に努めております。
⑤ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第２ 事業の状況」「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」「（２）目標とする経営指標」に記載の通りであります。なおＲＯＥについては、最低限維持すべき水準を８％としておりますが、当事業年度では前期の9.1％から8.6％へ減少しております。これは財務レバレッジが減少（3.68→3.01）したことによるものでありますが、引き続きＲＯＥ８％維持を目標として事業を展開してまいります。またＤ/Ｅレシオについては２倍以内を堅持することを目標としており2023年２月期では1.56倍となっております。さらに分譲マンションの契約済未引渡戸数は「第２ 事業の状況」「３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」「販売及び契約の状況 b. 契約実績」に記載の通りであります。
⑥ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。作成にあたり経営者は、資産及び負債や収益及び費用等の額に不確実性がある場合、作成時に入手可能な情報に基づいて、その合理的な金額を算出するため見積り及び仮定を用いており、主な見積り項目は、「第５［経理の状況］の財務諸表注記 重要な会計上の見積り」に記載しており、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積りについても、「第５［経理の状況］の財務諸表注記 追加情報」に記載しております。